Военное положение и строительная отрасль: выстоять “в штатном режиме”
Введение военного положение в стране даже в ограниченном количестве областей не может не сказаться на экономике страны. КиевVласть узнавала у лидеров рынка жилой недвижимости, экспертов юридической и банковской сферы, реформаторов, что происходит с их компаниями и организациями, какие изменения ждут экономику и рынок жилья, в частности, что важно знать о полномочиях военных администраций и регулировании предпринимательской деятельности в областях, где военное положение введено.
Елена Шуляк, член правления BRDO (Офис эффективного регулирования):
Введение особых режимов управления, в том числе, военного положения (ВП) даже на отдельных территориях, негативно отражается на инвестиционной привлекательности. Это – серьезный политический риск. Недаром для переходных и развитых экономик один и тот же базовый маркетинговый анализ имеет две формы, учитывающие два разных приоритета аспектов влияния на развитие: PEST (Political- Economic-Social-Technological) для переходных и STEP (Social-Technological- Economic-Political).
При повышенных политических рисках, связанных с введением ВП, инвестиции в недвижимость с высокой долей вероятности будут снижаться. И, в первую очередь, пострадают вложения в коммерческую и промышленную.
В краткосрочной перспективе, могут измениться и взаимоотношения на уровне заказчик-подрядчик. На этом уровне потребуется уточнение положений о возможных форс-мажорах и более четкие условия финансовых взаимоотношений и разделения рисков.
На мой взгляд, в основном это будет связано пока с отсутствием четкого понимания последствий нового для украинского бизнеса правового режима функционирования. На данный момент он породил больше вопросов, чем ответов.
Несмотря на четкие заверения МВФ, ЕБРР и других финансовых институтов о дальнейшей работе с Украиной в рамках всех проектов без изменений, фондовый рынок отреагировал негативно – стоимость украинских долговых бумаг снизилась, а их доходность повысилась. Это четкая иллюстрация: международные инвесторы провели переоценку рисков в отношении вложений в Украину в сторону их повышения.
Вполне естественно, такая оценка негативно скажется на приток инвестиций в экономику. Инвесторы, с высокой долей вероятности, заморозят на какое-то время большинство проектов, особенно – долгосрочных и связанных с вложением в недвижимость и инфраструктурные объекты.
В целом, главным фактором, который будет влиять на все рынки выступает неопределенность.
Введение особого положения на краткий период, который к тому же совпадает с традиционными предвыборными политическими рисками и сезоном новогодних праздников, сыграет скорее, как дополнительный катализатор в снижении спроса на жилую недвижимость.
Потенциальные покупатели, которые планировали приобретение жилья (вне зависимости от цели приобретения – для проживания или для инвестиций) на какое-то время повременят с покупкой. Спрос на объекты упадет.
При этом со стороны предложения, с учетом кратковременности периода в 30 дней, существенного, не объяснимого цикличным фактором сезонности, падения цены я не ожидаю.
В свою очередь, можно ожидать увеличения предложений на вторичном рынке за счет продажи жилых объектов, которые появятся на рынке под влиянием импульсивных решений людей, решивших уехать.
Игорь Кушнир, глава правления-президент ХК "Киевгорстрой":
Военное положение никоим образом не отразится на выполнении обязательств “Киевгорстроя” перед инвесторами. Компания работает в штатном режиме. В отделах продаж консультируют и заключают договора. На площадках работают краны и строители, все в рабочем режиме!
Хочу сказать: “Киевгорстрой” – старейшая строительная компания. У нее достаточный запас прочности, чтобы даже в случае воплощения в реальность самых негативных прогнозов, завершить строительство абсолютно всех начатых объектов. Не вижу поводов для паники.
Есть вопросы по растущему доллару, но на определенный период это только на руку инвесторам, у которых есть соответствующие сбережения.
За последние годы страна была в разных ситуациях. Иммунитет сформирован! Уверен, все будет хорошо!
Александр Лятамбор, президент корпорации “Укрбуд”:
Предприятия корпорации “Укрбуд”, наши партнеры и подрядчики работают в обычном режиме. Часы работы, подписание договоров, запланированные сроки строительства, выполнение обязательств перед клиентами — все остается, как было. Волноваться нашим покупателям не о чем.
“Укрбуд” обладает серьезным запасом прочности и уже доказал, что может выстоять даже в значительно более сложные периоды — достаточно вспомнить пик экономической нестабильности 2014-2015 годов, который сделал корпорацию только сильнее.
Так что главная гарантия для наших нынешних покупателей — это те клиенты, которые купили у нас жилье до резкой девальвации гривны. Все они в результате получили новое комфортное жилье, не переплатив за квадратные метры ни одной лишней копейки даже на фоне трехразового роста курса доллара.
Конечно, мы заметили некоторое уменьшение покупательской активности из-за всеобщей паники 26 ноября, когда еще было неизвестно, в каком объеме и на каких территориях введут военное положение. Но уже сегодня ситуация выравнивается — клиенты понимают, что на Киеве военное положение отразится незначительно, поскольку не приведет к серьезным изменениям в экономике Украины.
Но даже если бы ВП было введено в столице, это не помешало бы “Укрбуду” продолжать строительство уже начатых объектов. Мы готовы даже к откровенно кризисным ситуациям. Строители с площадок никуда не денутся, закупки стройматериалов и оборудования не останавливаются, финансовых возможностей хватит.
В то же время, эксперты прогнозируют, что введение ВП может привести к дальнейшему росту курса иностранных валют. Рынку недвижимости на это, безусловно, придется отреагировать, потому что часть строительных процессов все же зависит от устойчивости гривны.
Но повышение цены квадратного метра в таком случае произойдет далеко не сразу, а с интервалом. Поэтому в периоды роста валютных курсов инвестировать в жилье, наоборот, выгоднее. Так клиенты не только спасают свои гривневые накопления от обесценивания, но и могут заработать на своей инвестиции, автоматически повысив капитализацию своего жилья.
Катерина Лычаная, начальник управления по работе с партнерами ЧАО “КБ “Глобус”:
На сегодня политика ПАО "КБ "ГЛОБУС" с введением военного положения в некоторых областях не поменялась, банк продолжает работать без изменения по своим партнерским программам.
Из негативных тенденций в данной ситуации отмечу изменение курса валюты всего за один день, еще до официального введения военного положения. Но это связано, прежде всего, с паникой, и уже на сегодня гривна укрепилась.
Введение положения само по себе, конечно, не может положительно повлиять ни на экономику, ни на финансы. Ближайшее время все будут в "режиме ожидания" и смотреть, как будет развиваться ситуация дальше.
Мария Грабовская, адвокат “Адвокатского бюро Марии Грабовской”:
Поскольку военное положение вводится на территории Украины впервые, на данный момент сложно говорить о том, как на практике будут применяться нормы Закона Украины “О правовом режиме военного положения” и иного специального законодательства. При этом многие страхи неправомерного и бесповоротного завладения имуществом граждан и бизнеса являются завышенными, хотя и не беспочвенными.
Действительно, согласно ч. 1 ст. 8 закона, на территории, где объявлено ВП, военное командование вместе с военными администрациями могут самостоятельно или с привлечением органов местного самоуправления (ОМС) ограничивать конституционные права и свободы граждан и юридических лиц, которые предусмотрены соответствующим указом Президента. П. 4 данной статьи закона гласит, что такими мерами может быть принудительное отчуждение имущества всех форм собственности для потребности государства и с выдачей об этом документов установленного образца в законном порядке.
При этом, согласно постановлению Кабмина №544 “Про затвердження типового плану запровадження та забезпечення заходів правового режиму воєнного стану в Україні або в окремих її місцевостях” от 22 июля 2015 года, принудительное отчуждение имущества может применяться военными администрациями или ОМС с момента введения до окончания действия правового режима военного положения.
Также, согласно ст. 23 закона, бывший собственник имущества имеет право на компенсацию стоимости имущества, на принудительный возврат ему этого имущества после отмены военного положения, или же если это возможно – предоставления ему взамен иного имущества.
Более детально вопросы порядка отчуждения имущества в режиме ВП регулируются отдельным законом “О передаче, принудительном отчуждении или извлечении имущества в условиях правового режима военного или чрезвычайного положения”, а также рядом подзаконных актов, которые определяют всю эту процедуру.
Следует обратить внимание на то, что имущество, которое изымается у частных физических и юридических лиц, подлежит оценке. Стоимость имущества может быть компенсирована в отдельном порядке из средств госбюджета. При отчуждении имущества составляется соответствующий акт установленного образца, который является подтверждением изъятия и основанием получить компенсацию.
Читайте: Военное положение: в “Урядовом курьере” опять опубликован не тот указ Порошенко
Таким образом, если военная администрация приняла решение забрать имущество для потребностей государства, важно правильно оформить все документы и требовать выплаты соответствующей компенсации у государства, а в случае отказа – обращаться за защитой своих прав в суд.
Что касается военных администраций и ОМС в условиях ВП. В первую очередь следует отметить, что на территории, где объявлено ВП, могут действовать сразу несколько органов. Согласно ст. 4 закона “О правовом статусе военного положения”, на территориях, на которых введено ВП, Президент может принять решение о создании военных администраций по ходатайству облгосадминистраций или военного командования. Начальник военной администрации также назначается Президентом по ходатайству генштаба или облгосадминистрации.
Военные администрации, которые образовываются в рамках определенной территории, могут наряду с вопросами обороны решать некоторые земельные вопросы, кроме передачи коммунальной земли в аренду или в собственность в срок больше 1 года, выдавать градостроительные условия и ограничения, принимать решения о привлечении на договорных основаниях бюджетных денег и денег бизнеса для соответствующих целей, управлять объектами ЖКХ, решать жилищные проблемы лиц, жилье которых уничтожено в результате военных действий, и многое другое.
Таким образом, военные администрации действительно имеют достаточно широкие полномочия и могут существенно повлиять на работу бизнеса и застройщика. Открытым остается вопрос, как на практике будет происходить разделение полномочий между ОМС и ВА и взаимодействие между ними.
И о форс-мажорных обстоятельствах. Конечно же, введение военного положения является классическим примером форс-мажорных обстоятельств, и недобросовестные заказчики могут злоупотреблять этим при выполнении обязательств по строительству, как и во многих других сферах.
Вместе с этим следует понимать, что такие обстоятельства касаются исключительно территорий, где объявлено военное положение. При этом следует отметить, что если ни одна из мер по ограничению прав и интересов не будет введена, то сам факт принятия указа не означает автоматическое право не выполнять обязательства по договору. Должна быть четкая причинно-следственная связь между причиной невыполнения обязательств и наступлением форс-мажора. Также, чаще всего, в договорах предусматривается порядок уведомления о наступлении форс-мажорного обстоятельства, который также следует соблюдать.
Читайте: Военное положение: усечение в гражданских правах и новый орган власти
Фото: Обозреватель
