Цены на первичку в карантин: обвала не случилось
Цены на квартиры в столичных новостройках, несмотря на карантин и падение продаж в 3-5 раз по рынку, не снизились. Девелоперы прогнозируют только рост. Какой будет стоимость квадратного метра в новой квартире в апреле-мае, какие последствия карантина станут определяющими для предложения на рынке и условий покупки, – KV узнавала у ведущих компаний столицы, продолжающих строительство.
В марте квадратный метр в столичных новостройках в национальной валюте подрос на 500 гривен – средняя цена составила 25 000 гривен против февральской 24 500.
А вот средняя стоимость “квадрата” в долларах незначительно снизилась – на $10, и составила $980 за кв. м, против $990 в феврале.
Но уже к концу апреля-начале мая девелоперы планируют пересмотреть цены в сторону повышения – пока прогнозируется рост цен от 3% до 10%, в зависимости от класса и стадии готовности проекта. И, как обычно, цена будет зависеть в т.ч. от курса доллара.
Пока же многие системные девелоперы зафиксировали курс доллара к гривне, запустили серию акций и дисконтов, учитывая падение объема сделок во время карантина. Что довольно выгодно как для системных частных инвесторов, зарабатывающих на перепродаже “первички” или сдаче жилья в аренду, так и для тех, кто решился купить жилье для себя.
Читайте: Высоткам быть. Но дороже для покупателей
Цена квартиры в новостройках Киева, гривен за кв. м, март 2020
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
Цена в новостройках Киева, $ за март 2020 г.
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
Областные девелоперы на фоне карантина применяют аналогичные столичным приемы для удержания лояльности покупателей – акции, дисконты и т.д. Но средняя гривневая цена все же незначительно выросла, учитывая колебания курса доллара и прочие факторы – с 14 000 гривен до 14 400 за “квадрат”. В долларах же средняя цена упала – с $570 до $540 за кв. м.
Средняя цена в новостройках пригорода Киева, гривен за кв. м, март 2020
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
Средняя цена в новостройках пригорода Киева, $ за кв. м, март 2020
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
Читайте: Хрущевки в Киеве: приступят ли в столице к реновации старого жилья
Прогноз из первых рук
Алексей Коваль, руководитель проекта Perfect Group
Пока цены на наших объектах не менялись. Однако с учетом реального курса мы планируем провести пересмотр в конце апреля или первой половине мая. Для разных объектов на разной стадии готовности увеличение стоимости квадрата составит +10% в гривне. Все будет зависеть от курса доллара. Например, в ЖК "Лебединый", который находится на высокой стадии готовности, мы видим стабильно высокий спрос, который даже вырос для двух- и трёхкомнатных квартир. С учетом изменения курса, компания будет поднимать цены на квартиры.
Первичный сектор пока в меньшей степени ощутил на себе негативное влияние карантина. У нас стало меньше личных встреч, зато выросло количество консультаций через мессенджеры, визитов на сайт компании Perfect Group и сайты объектов. Второй тренд – люди покупают двух- и трехкомнатные квартиры, то есть, жилье не ради инвестиций или под сдачу, а для жизни. У них есть сбережения и наконец появилось время для того, чтобы заняться покупкой.
Дальше мы прогнозируем появление на рынке двух больших сегментов игроков. Для компаний с объектами на высокой стадии готовности падение спроса будет незначительным. Также хорошо себя будут чувствовать фирмы, которые могут отсрочить момент продажи квартир и подождать, пока дом будет готов хотя бы на 60%. Они не станут снижать цены для того, чтобы привлечь клиентов. Зато инвесторы будут активно приобретать квартиры в домах, близких к сдаче. Исходя из этого, Perfect Group входит в фазу всеобщей турбулентности со сдержанно-оптимистическим прогнозом для себя.
Те же компании, у которых нет финансового плеча, будут замедлять стройки и, при этом, продавать квартиры с большими скидками. Некоторые опустят цены до уровня себестоимости, другие могут держать планку даже ниже. Целью таких фирм будет погасить за счет продажи квартир хотя бы свои текущие издержки. Но спрос на такое жилье будет умеренным из-за осторожности клиентов. Вполне вероятно, что в конце-концов им придется даже замораживать стройки на какое-то время. Конечно, я бы рекомендовал клиентам максимально осторожно подходить к покупке квартир у компаний из второй группы.
Татьяна Маркова, директор Департамента продаж и маркетинга ЧАО "ХК "Киевгорстрой"
Уже в марте стоимость квартир на первичном рынке жилья Киева начала подниматься. Большая часть застройщиков увеличила цены на 7-8%, остальные подтянутся за большинством, скорее всего, в апреле и мае.
Ценовые изменения на первичном рынке столицы связаны, прежде всего, с неуверенностью застройщиков в стабильности курса национальной валюты и с прогнозируемой большой вероятностью роста стоимости строительных материалов.
На время карантина многие застройщики приостановили продажи, а у тех, кто продолжает продавать, количество продаж сократилось. Тем не менее, и застройщики, и владельцы недвижимости настроены оптимистично, поскольку спрос остался нереализованным, и как только карантин закончится и ситуация стабилизируется, объемы продаж вернутся к своим прежним показателям. Более того, по причине отложенного на длительное время спроса, количество сделок уже к началу лета может вырасти в разы.
Оптимистичному сценарию для рынка недвижимости способствует также снижение инвестиционной привлекательности депозитов и облигаций внутреннего государственного займа, что перенаправит средства инвесторов в более привлекательные сферы – преимущественно в первичный рынок жилья (или покупку иностранной валюты). Ведь, несмотря на существующие риски покупки жилья на “первичке”, доходность за период инвестирования в строительство квартиры, начиная с котлована и до момента сдачи объекта в эксплуатацию, составляет сегодня в среднем порядка 25%.
При этом, сейчас такое время, когда на первое место выходят надежность застройщика и гарантии с его стороны относительно взятых на себя обязательств – достройки объекта инвестирования, в чем “Киевгорстрою” нет равных!
Делать какие-либо однозначные прогнозы сегодня очень сложно, особенно в ситуации, когда никто не знает, как будут развиваться события, связанные с коронавирусом, дальше. Тем не менее, многие эксперты говорят, что пока вирус не слишком значительно влияет на рынок недвижимости в стране, а инфляционные ожидания и неизбежная девальвация гривны дают все основания полагать, что очень скоро рынок станет активным, поскольку подорожавший доллар, как ничто другое, будет стимулировать украинцев покупать квартиры. Ведь ни для кого давно уже не секрет, что наше население держит свои сбережения в иностранной валюте.
Читайте: Хрущевки в Киеве: приступят ли в столице к реновации старого жилья
Анна Лаевская, коммерческий директор “Интергал-Буд”
Сейчас на рынке многие сильные игроки, в том числе и “Интергал-Буд”, на период действия карантина зафиксировали выгодный курс на покупку квартиры и предложили различные дисконты по своим комплексам, чтобы поддержать покупателя. Но срок действия спецпродложений ограничен, застройщики не будут долго удерживать курс ниже официального с учетом инфляции, затрат на строительство, ведь, к примеру, наши площадки работают в штатном режиме с повышенными мерами безопасности.
Девелоперам с финансовой подушкой и запасом прочности легче пережить 2-3 месяца без продаж, если придется, чем демпинговать. Однако нулевых продаж не будет. Уже сейчас мы видим, как наш покупатель проявляет заинтересованность, звонит в отделы продаж, ищет подходящий вариант. Недвижимость в предыдущие кризисы доказала, что является стабильным, защищенным от рисков (если правильно подобрать объект и застройщика) видом инвестиций. При правильном раскладе можно не только сохранить свои деньги, но и заработать. Сдача в аренду ликвидной квартиры дает примерно от 12 до 15% в валюте. Если мы говорим о перепродаже жилья, приобретенного на этапе котлована, то это примерно 30-35% от первоначальной стоимости. Объект бизнес-класса в центре может дать и 50-60%.
При выборе застройщика очень важно обратить внимание на опыт и репутацию компании, ее финансовые ресурсы, темпы строительства и предыдущие объекты. Хочу отметить, что компания “Интергал-Буд” не зависит от денег инвестора и может продолжать строить даже если какой-то период мы будем наблюдать сниженную активность покупателей на рынке.
На данный момент я вижу все предпосылки для того, чтобы цены на первичном рынке на ликвидные объекты продолжили расти по завершению карантина. Средняя стоимость квадрата по рынку также будет меняться, думаю, в пределах 1,5-3%. Причин тому несколько. Во-первых, себестоимость строительства будет расти в связи с экономическими последствиями карантина и подскочившим долларом. Производители комплектующих и материалов даже сейчас, в условиях карантина, не готовы делать особо дисконты и продавать себе в убыток. Также растет инфляция, которая непосредственно отражается на всех составляющих себестоимости. Никто строить себе в убыток не будет.
Строительство в Киеве у топ-застройщиков, в частности на наших площадках, не остановилось, много компаний работают как онлайн, так и офлайн. Цифровизация продукта произошла молниеносно. Застройщики активно внедряют онлайн-сервисы. Мы были первыми, кто быстро отреагировал на ситуацию: запустили виртуальные экскурсии по шоу-румам, подключили VR-технологии, перевели общение с клиентом в онлайн.
Сильные игроки с достаточным финансовым ресурсом, экспертизой и опытом, в том числе “Интергал-Буд”, не рассматривают возможности остановить строительные площадки. Если так сделать, на фоне паники это очень сильно ударит по доверию покупателей к девелоперам и рынку, что скажется и на экономике страны в целом.
На данный момент мы приняли решение отложить все перспективные проекты, которые планировали к запуску на некоторое время, и сосредоточились на строительстве начатых ЖК. Наша динамика остается неизменной – 3-4 этажа в месяц. Планируем сохранять привычные для себя темпы и высполнить взятые на себя обязательства своевременно.
Квартиры в новостройках – выгодный вариант инвестиций в условиях снижения доходности банковских накоплений, недоверия к банковской системе и отсутствии фондового рынка. Это вариант как минимум для сбережений, как максимум – для заработка за счет аренды и перепродажи.
Поскольку ипотечное кредитование у нас умерло еще в 2007-2008 годах и до сих пор не восстановилось, а покупка происходит, как правило, при 100% оплате и за счет программ рассрочки от застройщиков, никакого “мыльного пузыря” на рынке нет.
К тому же, объемы строительства продолжают снижаться. Уже в 2019 году мы видели, что компании пересмотрели количество проектов в портфеле, которые находятся одновременно в работе, и построили меньше квадратных метров, чем, скажем, в 2017. В 2020 из-за карантина и его финансовых последствий тоже некоторые проекты уйдут пока “на полку”. Поэтому произойдет некоторое балансирование спроса и предложения.
Не все компании переживут карантин. Сейчас происходит некий природный отбор. Кто-то обанкротится, другие – остановят на какой-то период стройки. Останутся те застройщики, у которых есть достаточный финансовый ресурс, опыт, экспертиза, материально-техническая база, надежные подрядчики, чтобы продолжать строить, несмотря на сложный период.
Рынок недвижимости ждет самоочищение. Стресс-тест на устойчивость, ответственность и внимательность должен пройти весь рынок: как девелоперы, так и инвесторы.
Падение доходов скажется на покупательской способности. Далеко не для всех ЖК найдется покупатель в ближайшие несколько месяцев. Однако меньшая конкуренция и перераспределение спроса в итоге сыграют на руку всем: сильные игроки получат интерес к своим проектам, а покупатель – возможность выбирать из лучших ЖК по формату, концепции, качеству строительства.
Читайте: Рынок жилья среагировал на пандемию усилением мер безопасности и прогнозирует рост цен
