Спірна забудова: держава і “Stolitsa Group” не можуть поділити 86 га землі на Виноградарі
ДП “НДВА “Пуща-Водиця” спільно з Фондом держмайна вже більше двох років намагаються в судовому порядку оскаржити інвестиційний договір щодо забудови 86 га землі на столичному Виноградарі. Освоювати цю величезну ділянку планує ТОВ “Проектінвестбуд” – компанія із орбіти девелопера “Stolitsa Group”, співзасновником якого є одіозна Владислава Молчанова (на колажі ліворуч). Головними претензіями позивачів є те, що відповідна угода перед її підписанням у 2015 році не була погоджена Кабміном і те, що, згідно з нею, держава фактично втрачає вказану землю. Що цікаво, паралельно з судовим спором “НДВА “Пуща-Водиця” з подачі Київради і КМДА вже отримало низку погоджень щодо будівництва, завдяки яким на цій території може “вирости” три десятки житлових багатоповерхівок (до 25 поверхів кожний) та декілька торговельних центрів. Підрядником цих робіт є компанія, яка зводила більшість житлових комплексів “Stolitsa Group”, у тому числі й “сусідній” “Варшавський-3”. Тобто, ситуація, не дивлячись на “офіційне непорозуміння”, впевнено рухається до узаконення скандальної забудови.
Як стало відомо KВ, 15 січня 2024 року має відбутися підготовче засідання Господарського суду Києва по справі №910/7978/21 щодо розірвання інвестиційного договору на забудову 86 га землі на столичному Виноградарі.
Позивачем виступає державне підприємство "Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат "Пуща-Водиця" (ДП “НДВА “Пуща-Водиця”), яке є землекористувачем вказаної ділянки, відповідачем – ТОВ “Проектінвестбуд”, яке за вказаною угодою є інвестором даної забудови. Дана справа розглядається судами вже два з половиною роки – після того, як держпідприємство програло перші дві інстанції, Касаційний господарський суд Києва відправив її на новий розгляд.
Історія питання
Як зазначено в судових рішеннях та ухвалах по вказаній справі, 2 листопада 2015 року між ДП “НДВА “Пуща-Водиця” і ТОВ “Проектінвестбуд” було укладено інвестиційний договір щодо забудови землі між вулицею Газопровідною та вулицею Маршала Гречка орієнтовною площею 86 га (земельна ділянка використовувалася держпідприємством на праві постійного користування, на той час де-юре не була сформована в натурі. – KВ).
Інвестиційною угодою було передбачено, що держпідприємство виконує функцію землекористувача та замовника будівництва, а вказана ТОВка фінансує роботи за рахунок власних або залучених коштів. У результаті ДП “НДВА “Пуща-Водиця” має отримати 5% житлових площ у майбутніх будинках або 5% вартості майнових прав на ці об'єкти. При цьому, в угоді було зафіксовано, що ТОВ “Проектінвестбуд”, за згодою держпідприємства, в якості розрахунку може передавати йому житлові або нежитлові приміщення в будинках за іншими адресами. Відповідно, дана компанія може зареєструвати за собою право власності на всі або майже всі (95%) площі в будинках, зведених в рамках реалізації вищезазначеного інвестдоговору.
10 жовтня 2017 року Головне управління (ГУ) Держгеокадастру у Києві надало ДП “НДВА “Пуща-Водиця” згоду на поділ земельної ділянки між вул. Газопровідною та вул. Маршала Гречка площею 107,05 га (кадастровий номер 8000000000:91:400:0011). В результаті цього поділу, серед іншого, і була виокремлена ділянка площею 86 га (кадастровий номер – 8000000000:91:400:0101), на якій і планувалося будівництво будинків за згаданою інвестиційною угодою. Надалі, 28 грудня 2020 року, ГУ Держгеокадастру в Києві затвердило проект землеустрою щодо відведення цієї ділянки в постійне користування ДП “НДВА “Пуща-Водиця”. При цьому, було погоджено зміну її цільового призначення – з “іншого сільськогосподарського призначення” на призначення “для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури”.
Орієнтовна “пляма забудови” на карті
У травні 2021 року ДП “НДВА “Пуща-Водиця” подало до Господарського суду Києва позов щодо визнання недійсним вказаного інвестиційного договору. Відповідачем виступало ТОВ “Проектінвестбуд”, яке в рамках цієї справи подало зустрічний позов щодо виконання низки пунктів цієї угоди. Третьою особою в даному провадженні на боці держпідприємства виступив Фонд державного майна України (ФДМУ).
Свої вимоги у ДП “НДВА “Пуща-Водиця” пояснили, зокрема, тим, що спірний інвестдоговір було укладено без погодження з тодішнім органом управління цього держпідприємства – Кабінетом Міністрів України. Також представники позивача вказували на те, що умови цього правочину фактично зобов`язують держпідприємство добровільно відмовитися від права користування земельною ділянкою. У свою чергу в ТОВ “Проектінвестбуд” через суд висунули до держпідприємства вимогу щодо виконання трьох пунктів цієї угоди, відповідно до яких на ДП “НДВА “Пуща-Водиця” було покладено зобов'язання визначити черговість реалізації договору по етапам, отримати вихідні дані на проєктування забудови та експертні висновки тощо.
2 листопада 2021 року столичний госпсуд повністю відмовив позивачам у задоволенні первісних та зустрічних вимог. Серед іншого, суддя Крістіна Полякова вказала на те, що вказана земельна ділянка на Виноградарі не є вкладом ДП “НДВА “Пуща-Водиця” у реалізацію інвестдоговору, а тому його укладення не припиняє права держпідприємства на цю землю.
Скріншот рішення суду від 2 листопада 2021-го
Надалі ДП “НДВА “Пуща-Водиця” і ФДМУ подали апеляційні скарги на програшне для них рішення суду. Але успіху вони не мали – 11 липня 2022 року Північний апеляційний господарський суд відмовив їм у задоволенні скарг. Більш успішним для держпідприємства і Фонду держмайна стало касаційне оскарження – 11 липня 2023 року Касаційний госпсуд скасував рішення судів перших двох інстанцій та відправив дану справу на новий розгляд до Господарського суду Києва.
Вже під час цього судового спору, 12 січня 2022 року, Департамент містобудування та архітектури Київської міськдержадміністрації (КМДА) видало ДП “НДВА “Пуща-Водиця” містобудівні умови та обмеження (МУО) на проєктування комплексної забудови вказаної землі.
Як повідомляла KВ, у цьому документі не уточнювалося більшість вихідних даних запланованої забудови (кількість житлових будинків, квартир, машиномісць тощо), лише зазначалося, що будівництво має здійснюватися відповідно до положень Детального плану території (ДПТ) багатофункціонального житлового району на землях агрокомбінату "Пуща-Водиця". Мається на увазі ДПТ “частини Виноградаря”, який був затверджений рішенням Київради №398/9455 від 22 травня 2013 року, і де зазначалося, що максимально допустима частина забудови вказаної землі має становити 35%, а щільність населення – від 142 до 450 осіб на 1 га залежно від мікрорайону.
Разом з тим, цими МУО було передбачено, що максимальна висота будинків на вказаній ділянці не повинна перевищувати 254 метри за Балтійською системою висот (“реальна” висота не вказувалася. – KВ). В цих “містобудах” також було зазначено, що в разі проектування будівель вище 45 метрів (“реальної” висоти. – KВ) забудовники мають узгодити проектні рішення відповідно до постанови Кабінету міністрів України від № 954 від 6 грудня 2017 року “Про затвердження Положення про використання повітряного простору України”.
Читайте: КГГА разрешила проектировать комплексную застройку 86 га земли в Подольском районе
Надалі, 2 червня 2023 року, Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) видала ДП “НДВА “Пуща-Водиця” дозвіл №ІУ013230530416 на комплексну забудову вказаної ділянки. У дозволі уточнювалося, що його було видано відповідно до вищезгаданих МУО. Генеральним підрядником цих робіт було зазначено ТОВ “Моноліт Будсервіс”.
Згідно з документом, держпідприємству погодили будівництво 30 житлових будинків висотою до 25 поверхів. Загальна кількість квартир у них – майже 5,7 тис. (всі вони мають бути одно- та двокімнатними). Також на цій території дозволено побудувати два торговельних центри, два паркінги на 900 машиномісць і два заклади дошкільної освіти з початковими школами (один із них розрахований на 200 дітей, інформація щодо другого не уточнювалася. – KВ).
Контекст
Протягом перших десяти з гаком років нового століття ДП “НДВА “Пуща-Водиця” (більш відомий як “радгосп “Пуща-Водиця”, який займався вирощуванням сільськогосподарських культур та розведенням тварин) віддало близько 1 тис. гектарів земель у Києві та Київській області, які знаходилися в його користуванні, під житлову та комерційну забудову за інвестиційними договорами. Частину цих ділянок, у тому числі землі на столичному Виноградарі, отримали компанії із орбіти девелопера “Stolitsa Group”, які будували та досі будують там низку доволі скандальних житлових комплексів, у тому числі “Варшавський”, “Варшавський-2”, “Варшавський-3” і “Варшавський плюс”.
Не останню роль у тому, що на цій території почали “рости багатоповерхівки”, відіграла і столична влада. Так, у 2013 році Київрада затвердила вищезгаданий ДПТ частини масиву Виноградар, яким було легалізовано зміну цільового призначення значної площі сільськогосподарських земель, що знаходяться в користуванні вищезгаданого держпідприємства – їх дозволили використовувати для житлової забудови. Згідно з ДПТ, кількість населення цієї місцевості мала зрости с 1,2 тис. осіб до 62,9 тис. чоловік.
При цьому, протягом останнього десятиріччя правоохоронці неодноразово звертали увагу на те, яким чином ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” розпоряджається своїми землями.
Так, ще 17 жовтня 2013 року Головним слідчим управлінням Генеральної прокуратури України було відкрито кримінальне провадження за фактом можливого незаконного відчуження земель загальною площею близько 950 га. Тоді правоохоронці припускали, що посадові особи ДП “НДВА “Пуща-Водиця” та його тодішніх “начальників” в особі Міністерства аграрної політики та продовольства України передавали ділянки третім особам без належного відшкодування сільськогосподарських втрат, внаслідок чого державі були заподіяні збитки на суму 370 млн гривен.
Схожі факти розслідували слідчі Подільського управління Нацполіції в рамках провадження від 30 березня 2018 року. Вони також вказували на те, що ДП “НДВА “Пуща-Водиця” передавало ділянки конкретним юридичним особам (в судових ухвалах уточнюється, що ці особи афілійовані із так званою асоціацією “Столиця Груп”), внаслідок чого створюються передумови до повної втрати державою контролю над вказаним держпідприємством та доведення його до банкрутства.
В рамках кримінального провадження, яке було відкрито Головним слідчим управлінням Нацполіції України 12 листопада 2019 року, правоохоронці також вказували на можливу незаконність інвестиційних договорів, які ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” укладало із забудовниками. Серед іншого, слідчі вказували на те, що “обмін” сотень гектарів землі на 4-5% квартир у збудованих на ній будинках є неспіврозмірним, враховуючи співвідношення вартості таких ділянок та вартості житлової та нежитлової забудови.
Втім, наразі у відкритих джерелах відсутня інформація щодо притягнення когось із фігурантів цих справ до кримінального відповідальності.
Проти зведення ЖК на землях агрокомбінату на Виноградарі неодноразово виступала й столична громадськість. Наприклад, у 2022 році експерт з містобудування Георгій Могильний нагадав, що ЖК "Варшавський Плюс" будується з численними порушеннями містобудівного законодавства. Наприклад, за інформацією фахівця, ДАБІ свого часу фактично дозволила оселити в новостворених квартирах цього комплексу аж на 12 тис мешканців більше, ніж дозволяє відповідний ДПТ. Як зазначив Могильний, в результаті перевищення щільності населення столичний бюджет може понести шалені втрати, щоб забезпечити мешканців необхідною соціальною інфраструктурою (дитячими садками, школами тощо. – KВ).
Читайте: Кримінальні провадження, суди та скандали: як "Столиця груп" будує ЖК "Варшавський Плюс"
Дійові особи
За даними аналітичної системи Youcontrol, столичне ТОВ “Проектінвестбуд” було зареєстроване у березні 2004 року. Керівником компанії вказано Андрія Бабенка, засновниками – ТОВ “Констракшен-Інвест” і кіпрську компанію “Спарентон Лімітед”, кінцевим бенефіціаром – киянку Юлію Харченко.
Система Youcontrol відносить вищезгадане ТОВ “Констракшен-Інвест” до групи “БТ-Інвест”, яка об'єднує більше сотні компаній та займається управлінням девелоперськими і роздрібними проектами. Зокрема, дана група керує мережею роздрібних магазинів Novus та вищезгаданою девелоперською компанією “Stolitsa Group”. Ключовими особами “БТ-Інвест” є громадяни Литви Раймондас Туменас, Марина Познякова та Рузгіене Агне. При цьому “Stolitsa Group” традиційно асоціюється з персоною одіозної Владислави Молчанової, яка є співзасновницею даної девелоперської компанії. Цю бізнесвумен, серед іншого, різноманітні джерела називали ключовим фінансовим донором столичного офісу партії ВО “Батьківщина”.
ТОВ “Моноліт Будсервіс” було зареєстроване у Києві в травні 2015 року. Його керівником є Сергій Степанов, засновниками – ТОВ “КУА “Бізнес-Гарант” і мешканця міста Луцьк Василя Олійника, який також є кінцевим бенефіціаром цієї компанії. Що цікаво, “Моноліт Будсервіс” було зазначено підрядником майже всіх житлових комплексів, які в останні роки будувалися та будуються “під прапорами” девелопера “Stolitsa Group”, у тому числі ЖК “Варшавський-3”, ЖК “Seven” та ЖК “Ліпінка”.
ДП “НДВА “Пуща-Водиця” у своїй нинішній організаційно-правовій формі було створено в травні 2002 року, хоча де-факто це підприємство існує ще з 40-х років ХХ століття. Наразі вказаним ДП керує Раміз Керімов. До його призначення, впродовж 2011-2023 років, ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” по черзі керували Лариса Усаченко, Олександр Мазурко, Віктор Кириченко, Віталій Кадигров, Володимир Хлопан, Юрій Курінний, Анатолій Шинкаренко та Юрій Іонанов (з лютого 2021-го по квітень 2023-го).
Нагадаємо, останній є шкільним другом мера Києва Віталія Кличка: у 2005 році він розповідав, що разом із нинішнім очільником міста у дитинстві любили варити кисіль. Також Іонанов з серпня 2003 року до вересня 2005 року значився керівником благодійної організації “Благодійний фонд “Фонд Кличків”.
До лютого 2020 року ДП “НДВА “Пуща-Водиця” знаходилось у підпорядкуванні Міністерства сільського господарства та продовольства України (з 2011 року – Міністерство аграрної політики і продовольства України), після чого перейшло в управління ФДМУ. Фондом держмайна України з 21 листопада 2023 року керує Віталій Коваль (на колажі праворуч). Його попередниками на цій посаді були Рустем Умєров (з вересня 2022-го по вересень 2023-го), Ольга Батова (з лютого по вересень 2022-го), та Дмитро Сенниченко (з вересня 2019-го по лютий 2022-го).
Посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА з 1 листопада 2016 року обіймає Олександр Свистунов. Департамент земельних ресурсів КМДА з 29 червня 2021 року очолює Валентина Пелих (виконувала обов'язки керівника цієї структури з 2 квітня 2021 року). З 27 липня 2018 року по 1 квітня 2021 року, цим департаментом керував Петро Оленич, який з 2 квітня 2021 року обіймає посаду заступника голови КМДА з питань здійснення самоврядних повноважень та курує в Києві земельні та містобудівні питання.
Фото: колаж КВ
