С риелтором поневоле: чем обернется закон об обязательном участии риелторов в сделках с недвижимостью

В конце июня депутаты Верховной Рады презентовали резонансную инициативу. Законопроект, которыйл обязует украинцев привлекать риелторов к любой операции с жильем, независимо от того, нужны ли участникам риелторские услуги. Чем это грозит для покупателей первичного жилья и способен ли этот законопроект навести порядок в риелторской деятельности, – узнавала KV. 

Как стало известно KV, во вторник, 7 июля, законопроект “О риелторской деятельности” планируют вынести на голосование Верховной рады. 

26 июня о нем громко заговорили в Facebook: пост нардепа Елены Шуляк (не является соавтором законопроекта) с вопросом, нужна ли такая инициатива, вызвал волну возмущений. 

Негодуют вовлеченные в сферу недвижимости люди, простые граждане и сами риелторы. Многие подозревают, что этот проект закона – очередная схема “обилечивания”, так как кроме прочего всем риелторам придется покупать лицензии. Опасаются, что цена вопроса будет достигать отметки ста тысяч гривен,а выдачей таких лицензий будет заниматься очередной монополист. 

Сообщество уже шутит: для максимальной прибыли следует включить в плательщики не только риелторов, покупающих лицензию, но и всех юр- и физлиц, совершающих  сделки на рынке недвижимости. И при этом никто не понимает: если услуги риелторов по факту не требуются, за что им платить? Тем более, что никакой ответственности за надежность объекта, документации сторон-участников сделки риелтор не несет. 

Худшие же опасения экспертов в том, что если примут в этой редакции, рынку недвижимости грозит коллапс и волна рейдерских захватов.

Фото: пользователи ФБ – об инициативе обязать всех работать с риелторами

Читайте: Рынок жилья в Киеве восстанавливается после карантинной весны

Елена Шуляк, народный депутат IX созыва

Законопроект о риелторской деятельности – противоречивый документ. Урегулировать вопрос риелторской деятельности в Украине – дело полезное и своевременное. Но без широкого обсуждения, без публичной дискуссии, без учета всех точек зрения – это непонятный шаг, который настораживает. Такую инициативу я поддержать не могу, поскольку у меня возникают сомнения, что этот закон направлен на развитие рынка и защиту граждан.

Фактически, предложенные нормы ограничивают право граждан и бизнеса на операции с собственным имуществом. Если этот законопроект будет принят в нынешнем виде, то без привлечения посредника, задачи, функции и ответственность которого описаны очень расплывчато, будет невозможно ни сдать в аренду, ни продать недвижимость. Даже если такая недвижимость будет находиться в частной собственности. 

Есть ли в законопроекте предохранители от злоупотребления таким монопольным положением? От повышения цен на недвижимость, которая и так доступна в Украине всего 5-10% граждан? Лично я не нашла. К недостаткам я бы еще отнесла, например, отсутствие прогнозов, какие расходы будут нести граждане и бизнес на привлечение обязательного посредника при операции с недвижимостью. Просчитали ли авторы, как такие услуги повлияют на цену на аренду, на жилье, на офисы или промышленные объекты?

Еще один из элементов законопроекта, который, на мой взгляд, вызывает много вопросов, – сертификация брокеров и риелторов. На мой взгляд, он не согласуется с общепринятыми мировыми практиками по сертификации и аккредитации, которые разрабатываются под эгидой Всемирной организации стандартизации.

По своей сути законопроект является не только нормативно-правовым документом, но и регуляторным. Значит, требует как минимум перед вынесением на рассмотрение публикации и широкого публичного обсуждения. Как по мне, это вопрос стоит того, чтобы услышать видение также и профессиональных объединений, и бизнеса, и граждан Украины.

Степан Кударенко, вице-президент ЧАО "ХК "Киевгорстрой"

Конституция Украины гарантирует каждому право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Законопроект №3618 “О риелторской деятельности” ограничивает это право, поскольку с его принятием любое лицо не сможет полноценно распоряжаться своим недвижимым имуществом. Но данная норма  не распространяется на государство и органы местного самоуправления, которые являются владельцами государственного и коммунального имущества. 

Законопроект предлагает определить индивидуальный регистрационный номер информационного паспорта объекта недвижимости в Единой информационной базе данных в сфере риелторской деятельности, существенным условием договора, по которому объект недвижимого имущества или его часть отчуждается, передается и т.д. физическим лицом. То есть, перед заключением любого гражданско-правового договора, объектом которого является недвижимое имущество, будь-то продажа, обмен, аренда и прочее (кроме операций дарения и наследования), владельцу имущества будет необходимо получить индивидуальный регистрационный номер информационного паспорта объекта недвижимости с помощью риелтора, что приводит владельца недвижимости к дополнительным финансовым затратам.

В то же время, в законопроект №3618 не включены нормы, регулирующие механизмы определения размера платы или установленные ставки за формирование выписок из Единой информационной базы данных, что свидетельствует о наличии в этой части коррупционных рисков.

В законопроекте предлагается предоставлять риелторам право собирать информацию путем предоставления доступа к Электронным и Государственным реестрам и риелторских запросов. Это, из-за отсутствия достаточного контроля со стороны государства, предоставит возможность для совершения мошеннических действий в общегосударственных, неконтролируемых масштабах.

Законопроект также предусматривает создание электронной базы, в которой будет размещена информация об объектах недвижимости и операции с ними. Эта база, фактически, будет дублировать сведения, которые содержатся в том числе в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, Государственном земельном кадастре, и при отсутствии определенного ответственного государственного органа по надзору.

В законопроекте не учтены принципиальные различия в операциях между жилой и коммерческой недвижимостью, особенно с точки зрения прав инвесторов и защиты конфиденциальности информации.

Поэтому законопроект 3618 однозначно требует доработки, учитывая существующие недопустимые ограничения в реализации собственниками своих прав, коррупционных рисков и предоставленных чрезмерных полномочий риелторам, без четко определенного механизма государственного контроля.

Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью 

26 июня профильный комитет ВР рекомендовал принять Законопроект 3618 “Про риелторскую деятельность в Украине” за основу. В “турборежиме” уже в ближайшее время этот документ пойдет на голосование. Учитывая скорость, с которой развиваются события, состав и количество депутатов, которые проталкивают этот законопроект, вероятность принятия его в первом чтении велика.

Если примут в этой редакции, рынку недвижимости грозит коллапс и волна рейдерских захватов.

Про риелторов вообще молчу – в этой редакции существует прямая угроза исчезновения целой отрасли предпринимательства.  Касательно необходимости существования профессии “риелтор” или отсутствия таковой, приведу цитату из научного обоснования – “….на сегодняшний день в Украине сложился значительный дефицит самой риелторской услуги, но услуги качественной, прозрачной и понятной для потребителя…”.

Так какие “камни” заложены в №3618, как нормы этого законопроекта могут повлиять на рынок недвижимости в целом, какие последствия могут быть для обычных собственников, для девелоперов, для инвесторов, для застройщиков? 

Законопроект называется “Про ріелторську діяльність в Україні” и, казалось бы, свершилось то, чего и сами риелторы, и потребители их услуг, и рынок недвижимости ждали давно – будут наводить порядок и законодательно регулировать деятельность риелторов. Услуга станет прозрачной и понимаемой. Но! Говорят, что “дьявол кроется в мелочах”. 

Итак, уважаемый продавец или арендодатель объекта недвижимости, можете начинать привыкать к тому, что самостоятельно не сможете распоряжаться своей собственностью. Нет, конечно, решение о продаже или сдаче в аренду вы будете принимать самостоятельно. А вот далее, начиная от возможности самостоятельно рекламировать, заканчивая самостоятельной подготовкой документов, вы не будете иметь такого права. Вам №3618 навязывает риелторов (вот как их подставляют законодатели под народный гнев) в обязательном порядке. А если без риелтора? Плати многотысячный штраф. Конституция? Верховенство права? 

Идем далее. Решили продать или сдать квартиру? Не продали или сдали, а только решили. Будьте готовы к тому, что о вашем решении узнают все. Все ваши доброжелатели, родственники, налоговые агенты, кредиторы, люди с низким порогом социальной ответственности – все без исключения. И увидят все ваши документы – от копии паспорта до свидетельства о браке. И о планируемой сумме дохода тоже будет известно заранее. Навязываемый авторами №3618 Реестр паспортов на объект недвижимости абсолютно открыт и прозрачен для всех. Да, Паспорт объекта! Стоимость работ по изготовлению паспорта объекта в №3618 не указана, а это значит, что владельцы реестра смогут объявить цену попозже. Видимо, на тот момент, мы не сможем ничего изменить. Уже сейчас звучат цифры от нескольких сотен до десятков тысяч гривен. Без изготовления паспорта объекта вы не сможете рекламировать свой объект, не сможете пойти к нотариусу и подарить свою недвижимость внуку, сдать в аренду. Сколько сделок в стране в день проходит? Умножаем на сумму изготовления паспорта объекта. Неплохой доход получается. Новый “корупційний електронний майданчик”? Нет, что вы, забота о чистоте сделки, пополнение бюджета – отвечают в проекте №3618.

А коммерческая недвижимость? Продавцы и арендодатели (управляющие) тоже придут оформлять паспорт объекта, и он появится в открытом доступе в Реестре. С уставными документами, протоколами о решениях, паспортными данными бенефициаров и т.д. Уже называют такой Реестр – подарком для рейдеров.

Добавим еще то, что после принятия №3618, вырастет цена издержек по переоформлению недвижимости. Сумма изготовления паспорта объекта плюс сумма за внесение/извлечения информации из Реестра – все это удорожает переоформление значительно.

А что на первичном рынке? Рынке инвестиций в коммерческую недвижимость? “Это нас не коснется”, – так уже заявляют операторы рынка “первички”. Не угадали, господа! Коснется всех! Помним о том, что уже в ближайшее время объекты недвижимости в строящихся домах начнут вноситься в реестр вещественных прав на недвижимое имущество. Да, реестр все-таки придется чуть переименовать видимо, потому что имущественные права и вещественные права – все-таки разные права. Но это уже лирика.

А важно то, что при желании продать или переуступить свои имущественные права на объект недвижимости, что является равнозначным в глазах налогового агента, паспортизировать свой еще не существующий юридически объект недвижимости вам тоже придется. Ваша фамилия и другие данные попадут в тот же открытый для всех реестр!

А теперь несколько вопросов к представителям отрасли первичного рынка:

1. Кто будет нести ответственность за сохранность данных в Реестре? – Неизвестная "Федерация" (Федерация – орган управления риелторами)? 

2. Исключительная необходимость постановки каждой предлагаемой застройщиком квартиры в Реестр с изготовлением соответствующего информационного описания (паспорта объекта) значительно увеличит расходную часть девелопера.

3. Учитывая предлагаемую непрогнозируемую, неограниченную законом расходную часть при инвестировании, снижается спрос у инвесторов на инвестирование в строительство внутри страны. И можем получить увеличение оттока инвестиций из Украины в другие страны. Те же грузины с радостью примут те инвестиции, которые могли бы остаться в Украине. Можем говорить о том, что принятие #3618 может привести к падению количества инвестиций в отрасль.

Вот так, декларируя великие и светлые цели по регулированию и выводу в белую риелтерской деятельности, озабочиваясь защитой прав участников рынка недвижимости, обещая чистое рекламное пространство, прозрачность и защищенность сделок, #3618 готовит реальную угрозу для рынка в виде возрождения “частных электронных площадок”, снижения привлекательности рынка недвижимости как для внутреннего, так и для внешнего инвестора.

Я помню, как один бывший депутат, который любит коров и бабушек, в 2018 бегал по ВР и кричал о том, что закончилась эра “черных риелторов и оценщиков”, что теперь занизить цену недвижимости нельзя и что деньги потекут в бюджет рекой. Привело это к созданию массы “частных электронных площадок”. И только убрали это коррупционное явление, как нам № 3618 предлагает то же, только “вид сбоку”. Так что принимать Законопроект “Про риелторскую деятельность в Украине” нельзя. Хотя он мог бы стать неплохим инструментом, полезным и для государства, и для инвестора, и для граждан, и для риелторского сообщества. Если из законопроекта выбросить подводные камни, ограничить ценник изготовления паспорта, стоимости обучения и сертификации субъектов, предоставляющих риелторскую услугу, прописать демократическую модель избрания лиц, контролирующих реестр паспортов объектов и реестр субъектов риелторской деятельности, то лучшего закона о риелторской деятельности невозможно представить! Но при этой “модернизации” законопроекта №3618 те, кто в нем так заинтересован, полностью потеряют к нему интерес.

Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group

Нужен ли такой закон? Сегодня риелторов можно условно разделить на две группы. Первая – это официальные агентства, которые давно работают на рынке, имеют собственные качественные базы и хорошую экспертизу. Покупатель, продавец или арендодатель могут прийти, заключить договор и получить настоящую помощь от специалистов.

Вторая группа – это, фактически, малоэффективная прослойка рынка. Которая находит предложения от реальных хозяев, выставляет их от своего имени 20-25 раз на всевозможных сайтах, чем мешает найти оригинальное объявление. Дальше они за “комиссию” могут связать потенциального покупателя или арендатора с хозяином. Иногда даже просто взять деньги за номер мобильника, и не приходить на просмотр.

В идеале, рынок должен работать по первой модели. С другой стороны, привлечение риелтора не должно быть обязательным для всех сделок, и пока это является слабой стороной проекта закона. Более того, если останутся лазейки для мошенников, которые вместо риелторов станут называться “координаторами по недвижимости”, и будут так же торговать номерами телефонов, то закон мало повлияет на рынок в позитивном ключе. Разве что усложнит жизнь официальным игрокам – которые и сегодня ведут себя максимально клиентоориентированно.

Единая база недвижимости – это отлично. Но как быстро ее запустят, будет ли она работать, или 2/3 времени “висеть”, добавят ли исключение для первой линии родства – когда отец передает квартиру детям? А если добавят, то каким образом такие сделки будут фиксироваться в общей базе? Вопросов к новому закону довольно много.

Другими словами, идея хорошая, однако теперь вопрос за ее непосредственной реализацией.

Какие риски для рынка “первички”? В целом, закон в его нынешней редакции не влияет на первичный рынок, как таковой. Хотя если в ходе принятия случайно появится правка, когда застройщиков обяжут регистрировать объекты через риелтора – и потом еще полгода уйдет на то, чтобы эту правку убрать, такие риски есть. Поэтому нужно видеть текст уже принятого закона, чтобы наверняка оценить его потенциальное влияние на отрасль.

Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA Development

Прежде всего, законопроект о риелторской деятельности в той редакции, в которой он сейчас вынесен на рассмотрение, нарушает конституционное право граждан на распоряжение своим имуществом. 

В SAGA Development мы рассматриваем риелторов как полноценных участников нашей экосистемы. Мы разработали специальную программу сотрудничества, систематически проводим обучение для агентов, где рассказываем об особенностях наших проектов, проводим собственную сертификацию и платим комиссию агенту, если он выполнил условия соглашения. 

Для нас участие специалистов по недвижимости в сделках является дополнительным преимуществом и помогает привлечь клиентов, которые ищут недвижимость только через доверенных агентов. Но, прежде всего, клиент имеет право решать, заключать ему сделку самостоятельно, в отделе продаж или с привлечением агента. 

Мы пока не понимаем, будет ли обязательным участие риелторов при заключении сделок на первичном рынке. Но нужно понимать, что у каждого менеджера отдела продаж существует четкий, отлаженный алгоритм работы. Включение риелторов в этот процесс нарушит этот алгоритм, результатом чего может стать повышение затрат на каждую сделку. К тому же, это однозначно повысит стоимость объекта для клиента за счет риелторской комиссии.

Ирина Михалева, директор по маркетингу компании “Интергал-Буд”

Покупка или продажа, а также аренда жилья всегда представляла и представляет для многих достаточно сложную задачу, сопряженную с риском попасться на удочку мошенников, которые могут выдавать себя как за собственников объекта, так и за профессиональных брокеров, которые должны помочь с поиском варианта и оформлением сделки.

Поэтому инициативу вывести деятельность риелторов из “тени”, создать Единую информационную базу данных об объекте, ввести квалификационный экзамен, Единый реестр физических лиц, юридических лиц и профессиональных объединений в сфере риелторской деятельности, я считаю обоснованной и нужной. Другое дело, как сделать так, чтобы эта Единая база не стала рассадником коррупции, как было с “площадками Яценка”.

По разным оценкам, практически 30-50% рынка покупки-продажи, а также 60-70% рынка аренды за последние 3-4 года в Украине происходили при помощи риелторов, которые привыкли работать сами на себя, не декларировать свой доход и практически не нести ответственность за свою деятельность. Во-первых, это многомиллионные потери по налогах. Во-вторых, риски нарваться на “серые схемы” и откровенных мошенников.

Считаю правильным, что субъект, который предоставляет риелторские услуги, должен пройти профессиональную подготовку, сдать квалификационный экзамен, соответствовать требованиям, иметь полное среднее общее образование и тому подобное.

Действующее свидетельство, которое легко можно проверить по Единому реестру, поможет достаточно быстро понять, с кем нужно иметь дело при оформлении сделок, а кого обходить стороной.

Главный риск законопроекта я бы охарактеризовала так: “налито” много воды, а между строк слишком много вопросов и неизвестных, которые могут стать серьезными камнем преткновения для субъектов на рынке недвижимости.

Взять хотя бы положение, согласно которому риелторские услуги могут предоставляться только субъектом риелторской деятельности, которому такое право предоставлено в порядке и на условиях, определенных в законопроекте.

Получается, ни менеджер отдела продаж, ни аналитик, ни адвокат в сфере недвижимости, вообще никто не будет иметь права собирать и распространять информацию об объекте, передавать ее покупателю?

Вообще, в законопроекте нет четкого определения, как быть с куплей-продажей первичной недвижимости. Кстати, со слова авторов, которые уже правят сами себя, владелец может напрямую заполнять информационный паспорт объекта недвижимости и, соответственно, самостоятельно продавать объект. Однако этот момент четко не прописан, а соответственно есть почва для спекуляций.

Еще один скользкий нюанс: физическому лицу, не получившему квалификационное свидетельство специалиста в области риелторской деятельности, или если действие такого свидетельства остановлено или прекращено, или сведения о котором отсутствуют в Едином реестре в сфере риелторской деятельности, заниматься риелторской деятельностью нельзя. Предположим, что менеджеры отдела продаж должны будут пройти подобную аттестацию и аккредитацию. Возникает вопрос: что значит “аккредитованные заведения профессиональной подготовки” и как пройти этот процесс? В законопроекте этот момент упущен, порядка определения нет.

Фото: коллаж KV

КиевVласть