Первый заместитель руководителя СК “Атлант” Александр Шубин: “Мы людей не бросим, несмотря на несостоятельность местной власти”

В пгт Коцюбинское (Киевская область), где около двух лет не работает сельсовет, камнем преткновения стал вопрос паевого участия единственного застройщика компании “Атлант”. Депутаты отказываются принимать сделанные работы на общую сумму около 30 млн грн. Но компания “Атлант” обратилась в Окружной административный суд Киева, и он обязал сельский совет учесть работы, сделанные застройщиком в счет паевого участия, признав при этом противоправной  бездеятельность Коцюбинского сельсовета. Первый заместитель руководителя строительной компании “Атлант”  Александр Шубин рассказал в интервью KV 

KV: Вы - застройщик, который официально купил землю в Коцюбинском, или вы вступали в переговоры с местной властью каким-то особым образом?

А.Ш.: В Коцюбинском “Атлант” имел в собственности земельный участок площадью 3 га, еще 5 га принадлежали деревообрабатывающему комбинату. Деревообрабатывающий комбинат заключил договор суперфикции с “Атлатом” на застройку территории. На основании решения Коцюбинского поселкового совета был разработан детальный план территории (ДПТ), который был утвержден на заседании сессии. У “Атланта” есть право собственности на землю, которое подтверждено госактом и которое можно проверить, то есть, все выписки из регистрационной службы есть.

“Атлант” ни в одном городе не получал  землю “странным  способом”, как иногда делают застройщики. Вся земля, которая выделялась под застройку,  была приобретена в собственность или это были совместные проекты с какими-либо структурами, которые передавали землю под застройку - в обмен на квадратные метры.

KV: В чем, на ваш взгляд, причина проблемы  с  паевым  участием? Почему поссовет Коцюбинского отказывается засчитывать сделанные работы, как выполненное паевое участие?

А.Ш.: Основная проблема того, что паевое участие сегодня не засчитывается, состоит именно в той политической ситуации, которая сегодня есть в поселке. Почему? Потому что до выборов 2015 года, первых выборов, паевое участие, согласно договору, было зачитано, все было принято и никаких вопросов не возникало.

После того, как в Коцюбинском начали происходить политические баталии, вопрос  паевого участия “Атланта” начали использовать как некий рычаг собственного продвижения и политического пиара. Для противоборствующих сторон  выгодно основной проблемой Коцюбинского сделать “Атлант”.

KV: Почему, как вы думаете, в Украине люди не любят застройщиков? Можно ли говорить, что в Коцюбинском местная власть не уважает застройщика, подрывает вашу деловую репутацию и вообще инвестиционную привлекательность поселка, чем тормозит его развитие?

А.Ш.: Естественно, так и происходит. Я приводил пример местным депутатам, что в Японии, когда инвестор входит в какой-то населенный пункт, то местный мэр моет ему ноги - это традиция японская. Ведь ни один инвестор, конечно, не пойдет строить туда, где нет инвестиционной привлекательности, где его не уважают и шантажируют.

KV: Вы строите еще в Броварах и Чернигове. В этих населенных пунктах, у вас есть проблемы с местной властью, как в Коцюбинском?

А.Ш.: У нас не просто получается диалог - у нас замечательный диалог.  Последний раз мы были в Чернигове. На объект приезжал мэр Чернигова Владислав Атрошенко, чтобы проинспектировать строительство. Он выступал перед людьми и СМИ и подтвердил, что застройщик является надежным.

Когда ему задали вопрос о паевом участии,  он сказал,  что необходимо очень хорошо считать, прежде чем нагружать застройщика строительством садиков, дошкольных заведений и других объектов инфраструктуры. Знаете почему?

Потому что строительство садиков,  дошкольных заведений и всего остального  - это обязанность местных властей и на это у них есть свои бюджеты. Они это планируют, в зависимости от количества населения и потребностей, это их функция. Если мы хотим доступное относительно дешевое жилье, то нельзя перегружать застройщика обязательствами в принципе.

KV: Что по закону должен застройщик общине пгт Коцюбинское?

А.Ш.:  По закону застройщик общине Коцюбинского должен заплатить паевое участие в размере от 0% до 4% от стоимости объекта строительства. То есть, община Коцюбинского в лице депутатов поссовета, по идее, принимает решение - то ли 0%, то ли 4%. Почему-то некоторые считают, что именно 4%. Хотя есть общины, которые принимают 2%, 1,5% или 1%.

KV: А распределять эти 4%  должны местные власти? И  законно ли,  если местная власть в паевое участие засчитывает какие-то работы, которые оплачивает застройщик для громады?

А.Ш.:  Да. Распределять эти 4%  должны местные власти. Они же решают – принимать ли это участие работой. Рассматривая вопрос о том,  что должен застройщик громаде, нужно сразу задать вопрос: что должна дать застройщику община?

Почему? Потому что застройщик должен получить все сети, которые обязаны быть подведены к земельному участку. Это должна оплатить и сделать община - в лице поссовета. Если община ничего не дала, то почему она должна получать 4%? Почему-то об этом всегда все молчат - об обязанностях общины перед застройщиком.

KV: В Коцюбинском вы сами делали сети?

А.Ш.:  Естественно, нам на этот участок не дали ничего.

KV: В прессе много пишут что война политическая в Коцюбинском из-за Беличанского леса. Между теми, кто хочет застроить его и теми кто хочет сохранить? Вы претендуете на него?

А.Ш.: Мы не претендуем на Беличанский лес (смеется). Потому что Беличанский лес нам, в принципе, не нужен. В Коцюбинском достаточно объектов и достаточно заводов, которые не работают. В генеральном плане вся эта промышленная зона должна быть перепрофилирована - и там территории предостаточно, там десятки гектаров земли . То есть, если убрать эти неработающие предприятия и построить там жилые комплексы синфраструктурой,  получится не менее 200 тыс. кв. м.

KV: И в чем, по вашему мнению, могут выиграить жители Коцюбинского от застройки промзоны?

А.Ш.: Первое. Предприятия,  которые есть сегодня, не работают. Единственное, что они делают, - это сдают эти свои помещения в аренду под склады или под незначительные производства, которые на деле не наполняют бюджет Коцюбинского.

То есть, жители Коцюбинского выиграют, если будут убраны промпредприятия и остатки вредных производств. Это существенно улучшит экологическую обстановку.

Второе. Сегодня идет процесс децентрализации, местным властям и территориям выделяется огромная помощь. Соответственно, можно  наполнять местный бюджет за счет налогов, увеличивать количество жителей. Следовательно – развивать общину.

Третье. При строительстве новых комплексов, хочешь не хочешь,  появляются объекты инфраструктуры. Например, в Коцюбинском никогда не было торгового комплекса. Теперь, благодаря “Атланту”, он есть.

Опять же при появлении большого количества людей автоматически появляется привлекательность для разных  инвесторов,  которые придут строить бассейны,  спортивные комплексы и т.д. А когда в поселке на огромной территории живет, извините,  сотня  людей - ни один инвестор туда не придет.

KV:  По такой логике и местная власть, и община должны поддерживать застройщика и приглашать еще других - для конкуренции?

А.Ш.: Да, это так. И на самом деле все населенные пункты мечтают о развитии, хотят становится больше, расширяться.

KV: Говорят, что в Коцюбинском назревал скандал, такой же, как в Киеве с “Элита-центром”. Мол, кто-то бросил дома, а “Атлант” их подхватил, достроил - и есть очень много благодарных людей?

А.Ш.: Абсолютно верно. Если бы не появился бы “Атлант”, то, наверное, до сих пор стояли бы два недостроя, люди любовались развалинами на улице, часть людей до сих пор ждали квартиры, которые никогда не получили бы.

Знаете, мы не кричали об этом, не пиарились. Но по сути мы сделали много, чтобы  чувствовать  силу  для защиты от местной власти. Да, мы бизнесмены. Но есть очень социально ответственные решения, которые снимают напряжение. Если вы думаете, что очень легко строить и искать деньги, то я вам скажу – это нелегко.

KV: Есть такой миф, что застройщики - очень богатые. Но застройщик же не может продать все квартиры, а потом построить? Здесь выходит обратная логика: вначале строишь, потом продаешь. Получается рискованный инвестпроект, в котором у застройщика должны быть деньги для вложения на старте. Нельзя же с “нулевыми” деньгами  построить дом, правда?

А.Ш.: На самом деле, строительный бизнес достаточно сложный. Сложность,  в первую очередь, заключается в том, что для качественного строительства и получения дальнейшей прибыли нужны основные средства в виде техники, кранов, опалубки и пр., которые, между прочим, стоят немалых денег.

Во-вторых, сегодня никто не покупает жилье на этапе котлована, как было раньше. Сегодня надо, как минимум, коробку выгнать до  6-7  этажей, получить все разрешения, пройти экспертизу проекта, получить ТУ, начать работы с сетями. На это нужны 10-15 млн грн. Еще лучше сразу иметь всю сумму, необходимую для завершения строительства коробки.

Третье - нужно владеть хорошими  технологиями, более конкурентноспособными, нежели у соседей. Потому что, например, наша технология строительства очень скоростная, мы дома строим быстро.

KV: Но они же качественные, не развалятся через пару лет?

А.Ш.: Конечно качественные. Мы, благодаря технологии, быстро строим очень качественные дома.

KV: А какие существуют  категории застройщиков? Есть очень большие и системные, есть средние. А есть полулегальные, которые купили маленький участок построили маленький  дом - и все. Ведь не все строят жилищные комплексы. То есть, если застройщик возводит большой жилищный комплекс - это уже крупный застройщик? И к какой категории относится “Атлант”?

А.Ш.: Я бы делил  застройщиков бы по-другому. Есть вообще не застройщики – они каким-то путем получают землю, а потом ищут человека, который может на их территории построить и отдать им какие-то квадратные метры.

У нас, согласно закону, застройщиком является собственник земли. Так вот, собственниками земли порой являются люди, которые вообще не имеют никакого отношения к строительству. Нахватавшись каких-то  земельных участков,  они, по сути, уже с начала строительства на их участке  являются застройщиками. А компании, которые строят на их земле, - это генпорядные организации.

Следующая  категория застройщиков – люди, у которых есть маленькие земельные участки, у которых ограниченное количество средств. И они на  10-20 сотках выгоняют пятиэтажку - и тоже себя называют застройщиками. К примеру, таких застройщиков очень много в Ирпене.

И есть, конечно, компании, которые занимаются системным строительством. Именно о таком и мечтают строительные компании. Очень хорошо строительной компании зайти на площадку в 10 га со своей техникой,  получить разрешения и спокойно строить.

Строитель, когда он совмещает в себе функции собственника земли и функции строителя -  это идеальный вариант для строительной компании. И результатом строительства становятся жилые комплексы, микрорайоны. Концепция “Город в городе”.

KV: Компанию “Атлант”, учитывая, что она строит большие жилые комплексы в разных населенных пунктах, можно считать системным застройщиком?

А.Ш.: Да, потому что, во-первых,  наш формат - это большие земельные участки. То есть, мы не пойдем сегодня строить на земельный участок в 20 соток, потому что это не системная застройка.

Сегодня для системного застройщика это должен быть участок минимум от 3-5 гектаров, чтобы там можно было строить хотя бы 3-5 лет. Строительство на участках - это ж не просто выгнать дом. Это еще и подведение сетей и коммуникаций, получение разрешений и т.д. И это отнимает очень много времени, сил  и нервов.

И основная задача строительной компани,и которая хочет себя называть системным застройщиком, - найти участок, получить разрешение, подвести коммуникации, сети. И уже потом построить и сдать.

KV: Возможен ли уход “Атланта” из Коцюбинского и продажа земельного участка какой-то третьей стороне, если нынешний политический коллапс в пгт затянется?

А.Ш.: В этой жизни все может быт. Но людей мы не бросим, несмотря на несостоятельность местной власти.

КиевVласть