Остров Надежды: как повлияют новые госнормативы на строительство в центре Киева
Жить “по-новому” стройотрасль начала в сентябре прошлого года. Тогда вступили в силу новые нормативы ДБН Б.2.2-12:2018 “Планирование и застройка территорий”, которыми в том числе ограничили высотность и плотность застройки участков столицы. О том, как повлияет это на строительство новых многоэтажек в самом сердце Киева KV узнавала у ведущих девелоперов и экспертов.
Несмотря на попытки заблокировать новые нормативы и серию взаимных судебных исков, Минрегион считает новые ДБН действующими.
KV опросила экспертов, как введение новых нормативов влияет на рынок жилья, на застройку центра Киева, где ранее самые перспективные участки могут оказаться неинтересными для возведения ЖК?
Среди вопросов, которые ставились застройщикам и архитекторам, также: как компании будут пересматривать экономику проектов и как в итоге все это скажется на рынке новостроек, ценах и будущих покупателях.
Читайте: ТОП-5 фактов о застройщике и ЖК, которые нужно обязательно проверить
Анна Лаевская, коммерческий директор компании “Интергал-Буд”
С принятием новых государственных строительных норм количество строящегося жилья в Киеве, а особенно в центральных районах столицы, уменьшится. Будет снижена плотность и этажность застроек. А это значит, что предложения на рынке станет меньше. Некоторые застройщики будут вынуждены менять концепцию объектов за счет сокращения количества квадратных метров, что скажется на их цене для покупателя. Стоимость новостроек до конца года в Киеве вырастет на 5-10%.
При этом нужно понимать, что новые нормативы прежде всего повлияют на тех застройщиков, которые в погоне за прибылью не продумывали благоустройство объектов и комфортную инфраструктуру.
Компания “Интергал-Буд” еще на этапе проектирования жилых комплексов предусматривает для своих будущих жителей зеленые зоны, детские и спортивные площадки, а также паркинги, детские садики и другие необходимые объекты социального назначения.
Читайте: Ипотека не для слабаков: кто строит и кто покупает жилье в кредит
Евгений Загваздин, руководитель группы архитекторов, Аrchimatika
Новый градостроительный ДБН - документ, создавший много паники вокруг себя, ставший причиной попыток за последние месяцы до его вступления в силу быстро согласовать проекты по старым нормам, множество попыток приостановить или отменить его действие. Соответственно, есть в нем вещи, которые существенно влияют на застройщиков.
Самые важные сферы его влияния - это четко описанные ограничения по параметрам застройки (соотношению застраиваемой части участка к дворовому пространству), обеспечению территорией.
Высотные ограничения нового ДБНа на центр Киева не повлияли. По высотности он стал кошмарным сном для застройщиков Киевской области, которые повсеместно в селах строили огромные кварталы из 9-10-этажных домов. Также небольшие изменения - это новые бытовые разрывы, которые также сократят плотность застройки.
Многие недобросовестные застройщики, пользуясь лазейками в старых градостроительных нормах, имели обычай размещать в центре Киева на крохотной площадке огромный дом на сотни квартир, все дворовое пространство которого заключалось в проезде вокруг него и открытой парковке на 5 машин.
Итого с маленького участка получался большой съем продажных площадей, который по сути ограничивался только инсоляцией соседних домов, противопожарными и бытовыми разрывами.
При проектировании новых объектов по Б.2.2-12, застройщик вынужден на участках размещать жилье для количества людей, на которых хватит площади его участка (не более 10,5 кв.м земли на человека). Да и пятно застройки не должно превышать 30%. Соответственно, земельная составляющая, административные и другие расходы будут более дорого ложиться на квадратный метр получившегося объекта.
Поэтому для девелоперов возможны частичные потери прибыли на участках, на которых они планировали получить больший “съем”. Стоимость квадратного метра может несколько вырасти. Могу предположить, что застройка в районах с высокой стоимостью земли может стать менее выгодной. Соответственно, центр Киева будет логичнее рассматривать скорее для размещения бизнес-класса. Но это уже вопрос больше стратегий девелоперов.
При этом, новые концепции будут получаться более интересные, т.к. тут уже можно будет поиграть силуэтом, делать разноэтажные секции, не выстраивая все в одну 25-этажную линию (как это было у многих раньше). Лицо города изменится. Застройка станет разнообразной, разноэтажной, будет ограничиваться размерами участков. Среди леса небоскребов появятся просторные дворовые пространства (пусть хоть даже и на кровлях стилобатов). Станет примерно так, как Аrchimatika всегда проектировала.
Читайте: Ренессанс апартаментов и жилья в аренду: новые “старые” веяния
Глеб Шемовнев, пресс-секретарь корпорации “Укрбуд”
Если сильно упрощать, то экономика жилого строительства сводится к одному основополагающему принципу – чем больше жилья на одном земельном участке сможет построить девелопер, тем более доступную цену квадратного метра он сможет предложить покупателю. К примеру, при строительстве тысячи квадратных метров жилья или двух тысяч себестоимость отдельного квадрата за счет большего или меньшего объема будет разной. Потому что при уменьшении общей квадратуры в два раза часть затрат на их строительство вдвое не уменьшится. Это затраты, связанные с землей, с котлованными работами, с благоустройством территории, с созданием новых коммуникаций.
Потому что часть затрат - связанных с землей, с котлованными работами, с благоустройством территории, с созданием новых коммуникаций - не уменьшается пропорционально уменьшению строящейся площади.
И так уж вышло, что некоторые нововведения из новой редакции строительных норм так или иначе ведут как раз к уменьшению площади, которую девелопер может построить на осваиваемом участке. В частности, это ограничивающие высотность голубые линии, более жесткие ограничения по плотности застройки и заселения. Соответственно, растет себестоимость отдельного квадратного метра в рамках проекта.
В таких условиях есть несколько основных путей сохранения рентабельности проектов. Возможность снижения качества строительства вынесем за скобки – на такое вряд ли кто-то решится, по крайней мере из крупных системных девелоперов. Остается два ключевых варианта: первый – повышать цену квадратного метра, второй – попытаться хотя бы частично нивелировать рост себестоимости большим строительным объемом, переключившись на комплексную квартальную застройку.
Загвоздка в том, что для центра города второй путь практически невозможен. Свободной земли там осталось не так много, а потому в основном застройка будет точечной. Но и просто поднять цены тоже нельзя – это отпугнет часть покупателей. Поэтому, вероятно, в ближайшие годы девелоперы при строительстве в центре города будут больше сосредоточены на проектах класса “бизнес” и “премиум”, в которых цена квадратного метра и так всегда была выше.
Пресс-служба "Ситиконсалт Кепиталс Компани"
Нормы напрямую повлияют на концепции и стоимость новых объектов. Ограничения по плотности и высотности подразумевают, что застройщики не будут нагромождать дома друг с другом, соответственно количество предложений уменьшится. Проекты однозначно приобретут новый вид, станут более комфортными для проживания. Но такие изменения сподвигнут девелоперов поднимать цены и к этому нужно быть готовым.
Об изменении облика Киева: лицо города преображается постоянно, вне зависимости от ДБНов. Но обновленные строительные нормы помогут упорядочить застройку, гармонично вписывать новые проекты в существующую архитектуру местности и потенциально смогут решить вопросы социальной инфраструктуры.
Себестоимость проектов увеличится, а количество реализуемых квартир уменьшится. Чтобы сделать проект выгодным, девелоперы будут вынуждены менять подход к маржинальности. Если экономика не позволит заработать на жилой недвижимости, девелоперы будут отказываться от земельных участков или строить коммерцию. Коммерческая недвижимость может быть более выгодной для продажи.
Анатолий Топал, глава совета Экспертной Межотраслевой ассоциации Украины
Новые ДБН повлияют на изменение концепции объектов. Но есть опасения, что в связи с тем, что нельзя будет построить много кв.м на узком участке, а застройщик не захочет терять прибыль, стоимость квадратного метра может увеличиться, если это позволит рынок.
Есть большая надежда, что эти нормативы повлияют и на качество жилых комплексов под общим лозунгом “долой Шанхай”. Очень хочется, чтобы изменилась комплексная застройка центральных районов Киева районов в лучшую сторону.
Новые ДБН также скажутся и на экономике проектов, потому что изменение соотношения площади застройки участка и кв. м, возводимых на нем, требуют других экономических решений.
Но застройщики вряд ли откажутся от строительств на таких земельных участках. Скорее всего, будут рассматривать строительство другого формата, например, апартаментов (нежилой фонд).
И самое главное, не стоит забывать о возможности регулирования отклонений от ДБН в ручном режиме и индивидуальном порядке, как исключение.
Читайте: Цены на столичные новостройки: третий месяц стабильности
Фото: коллаж KV
