ОСМД или управляющая компания: взвешиваем “за” и “против”
ОСМД - уже не тотальная новинка для счастливых владельцев квартир в новостройках, а вполне себе реальность. И не всегда такая радужная, как жильцам представлялось вначале их создания. Не меньше вопросов вызывают управляющие компании. Даже были конфликты, накалом дошедшие до уровня освещения в центральных СМИ. Вопреки распространенному мнению, далеко не каждый застройщик “горит” желанием брать в управление собственные дома. Каковы достоинства и недостатки у каждого формата управления домом, как будет развиваться рынок управления жилыми объектами, - КиевVласть узнавала у ведущих девелоперских компаний столичного региона.
Глеб Шемовнев, пресс-секретарь корпораци
и “Укрбуд”
Главное отличие между управляющей компанией и ОСМД – это наличие необходимого опыта работы. Технического, организационного, финансово-экономического и так далее. Зачастую ОСМД не могут похвастать таким опытом, как профессиональные компании. У них нет налаженных контактов с государственными органами и поставщиками услуг, из-за чего те могут навязывать невыгодные условия и тарифы. Если ОСМД создано не в большом жилом комплексе, а в отдельном доме, то ему, в отличие от управляющей компании, невыгодно постоянно держать в штате технический персонал – слесаря, сантехника, электрика. В результате страдает профессионализм кадров и как следствие, качество выполняемой ими работы. Иногда у ОСМД даже нет необходимых знаний, а нарушения тех же правил благоустройства придомовой территории могут обернуться крупными штрафами. Беря на себя ответственность за дом, ОСМД в том числе берут на себя все экономические нюансы – компенсации субсидий, уплату земельного налога, решение вопросов с неплательщиками и так далее.
Раньше было распространено мнение, что управляющие компании обходятся жильцам дороже. Но те, кто ругали их за высокие тарифы на коммунальные ресурсы, только после создания ОСМД понимают, что устанавливают эти тарифы поставщики, а не обслуживающие организации. Выясняется, что экономить на зарплатах тоже не выходит – дворник не пойдет работать за меньшую зарплату, чем ему предложат в частной компании. Но главная проблема возникнет далеко не сразу, а в случае появления непредвиденных трудностей, требующих крупных финансовых вложений – необходимых средств ОСМД к этому моменту может просто не накопить.
По сути, чтобы быть успешным, ОСМД должно стать той самой частной управляющей компанией – уметь правильно распределить свои ресурсы, максимально оптимизировать траты и при этом еще давать жильцам приемлемый уровень сервиса. Получится ли это у всех – вопрос риторический. В результате стоит ожидать, что рано или поздно большая часть ОСМД все равно будут вынуждены обратиться к профессиональным управляющим компаниям, с которыми неспособны конкурировать.
Жилые комплексы, построенные в Киеве корпорацией “Укрбуд”, после введения в эксплуатацию передаются обслуживающей компании, с которой мы работаем не первый год. Зачастую на таком этапе ОСМД еще не создано, что, безусловно, не лишает жильцов права впоследствии принять решение о его создании, если их не устраивает качество сервиса. Но как для девелопера, так и для жильцов, в таком подходе есть множество плюсов. Представители управляющей компании еще на стадии строительства могут контролировать качество возводимого жилья, чтобы потом не сталкиваться с какими-то “подводными камнями”, которые могут обернуться дополнительными эксплуатационными расходами. Кроме того, если обнаружатся какие-то недостатки, управляющей компании будет проще их устранить за счет более тесного контакта с застройщиком – без долгих переписок и споров.
Читайте: Время утепляться: как застройщики обеспечивают энергоэффективность и экономию по “коммуналке”
Марина Кравченко, коммерческий директор компании Edelburg Development
Управляющая компания – идеальный вариант для жилых комплексов бизнес- и премиум-класса. Преимущество в том, что всеми вопросами по управлению комплексом занимается компания, которая заинтересована в оказании качественных услуг и берет на себя ответственность за управление вашим домом. Управлением занимается команда профессионалов, которые хорошо знают законодательство в жилищной сфере, имеют большой опыт работы. Материально-техническая база таких компаний на порядок лучше. После заключения договора с УК жильцы не будут вникать ни в какие моменты обслуживания в отличие от ОСББ. Также среди плюсов и то, что в УК есть свои накопленные средства и если вдруг возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам и предоставление услуг жильцам не прекращается.
Если представить идеальный дом и идеальных жильцов с несколькими активистами, то преимуществом ОСМД будет то, что объединение позволит снизить ежемесячные платежи путем самостоятельного поиска подрядных организаций и распределения денежных средств на нужды дома по своему усмотрению. Но идеальный дом, как показывает практика, – случай крайне редкий. Из недостатков - в руководство ОСМД могут попасть некомпетентные и недобросовестные люди. Также при возникновении каких-либо проблем, жильцы остаются с ними наедине, долго пытаясь их разрешить. А для принятия каких-либо решений необходимо организовывать собрания, быть постоянно вовлеченным в процесс.
С точки зрения преимуществ и недостатков ОСМД и управляющих компаний для девелоперов, картина такова:
-
управляющая компания (УК) для девелопера – идеальный вариант, так как он сам проводит тендер и выбирает организацию, которой впоследствии доверит управление всем механизмом комплекса, будет нести ответственность за инженерные системы и прочее. А это, в первую очередь, - гарантия качественного и правильного обслуживания комплекса в целом.
-
ОСМД – не вариант. Трудно представить девелопера, который инвестировал в дорогостоящее инженерное оборудование, например, и отдал это все в управление обществу совладельцев многоквартирных домов.
Нашими жилыми комплексами будет управлять компания. На сегодняшний день проведен тендер. Мы сделали свой выбор. Вариант ОСМД мы не рассматривали, так как в наших жилых комплексах собственные котельные и насосные станции, дорогостоящее оборудование, за работу и техническое состояние которого должны отвечать профессионалы.
Приоритет в форме управления жилым комплексом, по моему мнению, зависит от класса жилья. Жители комплексов бизнес-класса и выше покупают не просто квадратные метры, а и комфорт. Поэтому они точно не будут заниматься самостоятельным управлением, вникать во все детали, участвовать в собраниях и это очевидно. И что касается прогноза развития ОСМД и УК: на мой взгляд, ОСМД, как бы это ни звучало, утопическое явление, а управляющая компания – оптимальный вариант.
Читайте: На века: девелоперы обещают строить жилье в Киеве качественнее
Инна Святенко, директор УК DIM Expert
Одно из главных преимуществ для жильцов от обслуживания дома или жилого комплекса управляющей компанией (УК) состоит в том, что за дело берутся профессионалы. С точки зрения навыков и опыта, к работе приступает команда, которая заточена на предоставление качественных услуг клиенту. Если у вас работает достойная управляющая команда - никаких недостатков не может быть.
ОСМД для меня - это юридическое лицо, которое может вести юридическую деятельность и выбирать на аутсорсинг Управляющую компанию. Если же ОСМД ведет деятельность своими силами, тогда тут главное, чтобы большое количество людей могли договориться и прийти к единой точке зрения. Но, как показывает практика, это очень непросто.
Один из главных принципов работы УК DIM Expert – предоставление услуг повышенного качества, даже если государственные нормы регламентируют иные стандарты. Мы понимаем, что наш клиент, выбирая, наш продукт, хочет получать больше и лучше. На самом деле, достаточно посетить наши объекты и увидеть все своими глазами, как работает УК DIM Expert.
Группа компаний DIM уверена в своем продукте, для нее УК DIM Expert – это показатель гарантии и качества. Для нас важно не просто построить, сдать и забыть о жилом комплексе. Но всегда слышать потребности наших клиентов, и мы готовы даже после окончания строительства жилого комплекса оставаться рядом с ними. Поэтому наличие управляющей компании в составе девелоперского холдинга является показателем того, что девелоперу важно не просто сдать дом или жилой комплекс в эксплуатацию, но и содержать его в надлежащем виде. Иными словами, наличие управляющей компании в ЖК является показателем готовности девелопера нести ответственность перед жильцами и обществом за результаты своей работы.
Для DIM group каждый объект и жилой комплекс являются визитными карточками. Для их эффективной и качественной эксплуатации и была создана компания DIM Expert. Мы также уверены в том, что максимально эффективной для жильцов будет модель, предполагающая создание ОСМД и привлечение управляющей компании для эксплуатации жилых комплексов, независимо от их класса.
Тем не менее, перечень предоставляемых управляющей компанией услуг зависит от класса жилья. Так, в жилом комплексе бизнес-класса могут быть предусмотрены услуги, которых не будет в жилом комплексе класса комфорт-плюс или эконом.
Читайте: Ипотека не для слабаков: кто строит и покупает жильё в кредит
Олеся Перчак, заместитель директора по коммерческим вопросам компании “ИСК ОБРИЙ”
Благодаря реформе на рынке коммунальных услуг у владельцев квартир появилась возможность самостоятельно выбрать для своего дома подходящего управителя или создать ОСМД. Обе формы управления позволяют получить качественное обслуживание по разумным тарифам, но в то же время имеют свои преимущества и недостатки.
Преимущества ОСМД - возможность для жильцов самостоятельно создать эффективное объединение для обслуживания своего многоквартирного дома, которое обязано постоянно отчитываться перед всеми жильцами о финансовой деятельности. Также у жильцов повышается ответственность, поскольку каждый осознает, что если он или сосед будет гадить в доме, то придется ремонтировать за собственный счет. Владельцы квартир могут самостоятельно заключать прямые договора с поставщиками услуг. Однако, получить низкие тарифы затруднительно, поскольку сегодня киевский коммунальный рынок практически монополизирован несколькими компаниями, которые стремятся диктовать финансовые условия. ОСМД дает возможность установить более низкие тарифы за счет того, что это - неприбыльная организация, которая не платит налоги на прибыль и НДС. Жители получают возможность дополнительного дохода от рекламы (например, размещение рекламных плоскостей на фасаде или лифтах дома), от сдачи в аренду каких-либо помещений и т.п, которые можно использовать на ремонт дома или улучшение.
Среди недостатков ОСМД - часто управляют домом неквалифицированные и случайные люди. Часто это соседи, выбранные по принципу “доверяем своему”. Это приводит к тому, что управление осуществляется по наитию, не учитывается ряд факторов и обязательных расходов. В результате непрофессионализма и неудачного обслуживания дом быстро становится заброшенным, а квартиры в нем теряют рыночную стоимость. Нередко невозможно для небольшого дома содержать круглосуточную диспетчерскую и всех необходимых специалистов. Покупать качественную импортную технику для обслуживания дома также накладно. На практике до 20% жильцов накапливают задолженность по коммунальным платежам, что приводит к несвоевременному обслуживанию инженерного оборудования дома, невыплатам заработной платы персонала и, как следствие, потере квалифицированных кадров. ОСМД самостоятельно приходится решать вопрос взыскания задолженности с нерадивых соседей - это не только утерянное время, но и дополнительные затраты на судебные тяжбы. Дополнительным недостатком является то, что владельцы квартир вынуждены тратить свое время на решение вопросов управления. Есть высокая вероятность разругаться с многими соседями, особенно в вопросе оплаты коммунальных услуг и формирования затрат. Плюс возрастает длительность принятия решений, поскольку законодательством предусмотрено, что решение принимается 2/3 части голосов общего количества жильцов.
Рассмотрим преимущества и недостатки управляющей компании (УК).
К преимуществам управляющей компании стоит отнести то, что она берет все заботы по обслуживанию дома и решению вопросов на себя, владельцам квартир не нужно ни о чем думать. Все услуги и их стоимость открыто прописываются в договоре на обслуживание, и каждый жилец четко знает, за что он платит, а если какая-то услуга не оказывается, а в договоре она прописана, то это уже - основание для предъявления претензий. Жильцы могут выбирать объем услуг, предоставляемых компанией. Зачастую компании разрабатывают различные пакеты, цена которых зависит от набора услуг и частоты их предоставления. Например, места общего пользования в доме можно убирать один раз в день или в неделю.
У большинства компаний под управлением находится сразу несколько домов, что позволяет заключить с поставщиками услуг договора на более выгодных условиях за счет объема и содержать штат необходимых специалистов, которые приезжают на вызов жильцов в любое время суток. Кроме того, они имеют собственное качественное техническое оснащение: снегоуборочную технику, газонокосилки и многое другое.
Важно, что жильцам не нужно переживать о том, все ли оплатили жилищно-коммунальные услуги. Злостными неплательщиками жилищно-коммунальных услуг занимается управляющая компания, это их головная боль.
Среди недостатков управляющей компании - ограниченность в контроле финансово-хозяйственной деятельности управляющей компании для жильцов, поскольку - это коммерческая тайна.
Для девелоперской компании, которая заботится о своей репутации, важно не только качественно и вовремя построить жилой комплекс, но и обеспечить комфортное проживание его жителям. Заселение жилого комплекса после ввода в эксплуатацию происходит неравномерно, в первый год заселяются в лучшем случае 30% жителей, добросовестно оплачивающих содержание дома. При этом, для нормальной жизни в новостройке кто-то должен вывозить мусор, убирать места общего пользования и подавать электричество, воду, тепло. Поэтому для девелоперской компании существует практическая необходимость в создании управляющей компании, которая берет на себя все вопросы обслуживания дома и территории. Зачастую для поддержания заявленного уровня проживания в жилом комплексе девелоперская компания вынуждена идти на дополнительные затраты по компенсации задолженностей по содержанию дома.
ОСМД – может быть эффективной формой управления жилого комплекса. Однако наладить эффективную работу самостоятельно жильцам непросто, поскольку в этой области нужно иметь опыт и быть профессионалом. В Киеве есть ряд примеров неудачного управления новостройками по средствам создания ОСМД, когда сознательное злоупотребление или небрежность из-за недостаточной квалификации привели к ужасному состоянию инженерных коммуникаций жилых комплексов, а также огромным долгам перед “Киевэнерго” и “Водоканалом”. Владельцы квартир, ставшие со-собственниками инженерных сетей, не понимают, что даже в новостройке в течение 3, 5, 10 лет после ввода в эксплуатацию обязательно понадобятся деньги на ремонт инженерной инфраструктуры. Жители новых домов не готовы закладывать в тариф средства для будущих неизбежных ремонтов. Вода и канализация у них начинаются и заканчиваются в их же квартире.
Компания “ИСК ОБРИЙ” предлагает полный спектр услуг от разработки концепции проекта до строительства жилого комплекса и его эксплуатации. В условиях высокой конкуренции становится очень важно качественное постпродажное обслуживание. Сегодня большинство наших покупателей мечтают, чтобы их дом был построен и сдан в эксплуатацию как можно быстрее. После этого хотят получить ключи с полноценным набором коммунальных и эксплуатационных услуги и побыстрее приступить к ремонту.
При реализации масштабного проекта жилого квартала “Місто Квітів”, состоящего из нескольких очередей, наличие аффилированной управляющей компании позволяет обеспечивать заявляемый уровень обслуживания комплекса, несмотря на длительный процесс передачи квартир и заселения жильцов. При этом, контроль за действиями управляющей компании ведется не только со стороны жителей, но и со стороны “ИСК ОБРИЙ”, поскольку работа управляющей компании отражается как на репутации компании, так и на продажах в следующих очередях.
Сегодня более 90% введенных в эксплуатацию новостроек Киева передаются в обслуживание управляющей компании, чаще всего это - аффилированная управляющая компания девелопера.
Как показывает практика, в новостройке создание ОСМД процесс затруднительный. Дело в том, что для создания ОСМД необходимо участие более 50 процентов собственников, которые владеют более 50 процентами площадей. Учитывая, что процесс оформления прав собственности всех жильцов может длиться более года, а все это время дом нуждается в обслуживании, лучшим вариантом для девелоперской компании является создание собственной управляющие компании либо привлечение сторонней управляющей организации.
О формате управления и классе жилья: еще три-четыре года назад практика создания собственной управляющей компании была наиболее распространена в сегменте жилья “премиум” и “бизнес” классов. Однако сегодня в столице достаточно управляющих компаний, аффилированных с девелоперскими компаниями, которые управляют не только премиальными жилыми комплексами, но и домами эконом-класса.
На сегодняшний день у нас не сформирована культура управления недвижимостью и эксплуатации, в частности жилых объектов, при этом неважно каких размеров и класса. Осталось некое наследство от той эксплуатации и страшных ЖЕКов советского периода, с нереальными тарифами и низким уровнем обслуживания. Безусловно ЖЭК – это пережитки прошлого века. На сегодняшний день рост тарифов до рыночного уровня требует соответствующего высокого уровня обслуживания. Однако, даже в частных управляющих компаниях говорить о высоком качестве предоставляемых услуг еще рано, поскольку со стороны жителей есть недовольство к соотношению их цены и качества. Сегодня на рынке коммунальных услуг образовалась свободная ниша для развития бизнеса, направленного на предоставление качественных услуг управления и эксплуатации жилых объектов. Верится в успех управляющих компаний, которые рискнут и воспользуются шансом расширять и развивать этот бизнес.
Форма ОСМД давно обсуждается, но мало есть примеров удачного управления. Немногим удается справиться с поставленными задачами. В первую очередь это связано с тем, что, как и любая работа, управление дома требует полной вовлеченности в процесс, а у многих жителей попросту не хватает на это времени. Кроме того, низкая популярность создания ОСМД объясняется тем, что жители не готовы объединяться, договариваться, идти на компромисс и принимать коллективные решения. Не обладая достаточными знаниями и опытом в области финансов, юриспруденции и организации, они боятся брать ответственность за состояние дома, инженерных сетей и придомовой территории, вести бухгалтерию и работу со злостными неплательщиками квартплаты.
В текущих условиях, перспектива развития рынка коммунальных услуг видится за управляющими компаниями. Безусловно, развитие рынка таких услуг повысит конкуренцию среди операторов рынка, что повысит само качество обслуживания и возможность свободного выбора лучшего предложения для жильцов.
Сергей Казючиц, первый заместитель директора КП “Житло-сервіс”
Среди преимуществ ОСМД я бы выделил: прямое управление совместной собственностью, гибкость и оперативность в решении хозяйственных вопросов. Недостаток ОСМД - возможность мошенничества.
Преимущества управляющей компании в том, что это - структура, подчиненная городской администрации, что гарантирует контроль. В таких компаниях - профессиональный штат сотрудников всех направлений. Недостаток УК- бюрократическая составляющая.
Основное направление деятельности нашей компании - управление, а жители имеют возможность получить качественный сервис от профессионалов своего дела.
Касательно соотношения ОСМД и УК во введенных в эксплуатацию домах: практика показывает, что новостройка эксплуатируется обслуживающей организацией в течение двух лет (период заселения), а потом формируется ОСМД, которое и берет на себя управление. А вот приоритет относительно класса жилья - УК или ОСМД - на мой взгляд, от уровня жилья не зависит.
И о прогнозах развития. Считаю, ОСМД будут доминировать по сравнению с управляющими компаниями.
Читайте: 10% не предел: Жилье в Киеве будет дорожать
Фото: коллаж KV
