ОСМД или ЖЭК: взгляд реалиста

18 квітня 2016 г. 20:45

1 июля 2016 года вступит в силу Закон Украины “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме”. Именно эту дату законодатель определил точкой отсчета годичного срока, в течение которого собственники должны определиться с формой управления многоквартирными домами. Однако, вопросов к ОСМД до сих пор остается больше, чем ответов на них. Чтобы определить, чем новая форма управления хуже нынешних ЖЭКов, показать все преимущества и недостатки реформ, КиевVласть начинает цикл материалов о ОСМД.

Чтобы обозначить все подводные камни создания ОСМД, мы подготовили к экспертам ряд вопросов по наиболее резонансным аспектам функционирования объединения совладельцев многоквартирных домов. Подборку ответов предлагаем к рассмотрению читателю.

Кому выгодно ОСМД?

Ряд критиков идеи ОСМД сходится во мнении, что есть три наиболее явных выгодополучателя от перехода на эту форму хозяйствования. Это - государство, большие иностранные компании, а также мелкие мошенники, нечистые на руку общественники и юристы, лоббирующие интересы политических сил.

Прежде всего ОСМД выгодно государству, а точнее - чиновникам. Ведь затраты местных бюджетов на содержание коммунальных структур, коммунальной собственности очень велики. Возложить ответственность за содержание объектов коммунального хозяйства на жителей - это самое простое решение для ворующих чиновников.

Подписывайтесь на новости “КиевVласть” в Facebook

Любопытно и то, что таким образом переключается и внимание людей на “ближнего своего”. Они перестают терзать государственные структуры, мол, “вы нам не ремонтируете дома”, “вы их плохо обслуживаете”. Негатив на власть скапливается теперь внутри дома. В результате жильцам уже не хочется предъявлять претензии кому-либо, кроме самих себя и своих соседей. И для простых людей это создает множество дополнительных проблем.

Реально заинтересованными в этом деле могут показаться большие компании. Однако, по оценкам экспертов, рентабельным такой бизнес будет, если компания управляет не менее 1 млн кв метров. Посему в бизнес могут прийти мелкие мошенники, разного рода общественные организации и юристы, которые за деньги лоббируют чьи-либо интересы, разрушая структуры в новых жилмассивах, где есть платежеспособные граждане. Это - еще один выгодополучатель, а в перспективе - и еще один цикл развала общества.

ОСМД - это дороже или дешевле для населения?

ОСМД финансирует само себя как посредник между жильцами и обслуживающей структурой. В цене для жителей существенно не изменится ничего, поменяются только управляющие лица.

Важно отметить, что есть определенные показатели доходности бизнеса в сфере жилищно-коммунального хозяйства. По европейским стандартам, он может быть рентабельным только тогда, когда покрывает не менее 1 млн кв. метров. Если меньше - это дело, требующее дотаций и инвестиций.

Украинские компании не могут полноценно обслуживать такие огромные объемы площадей. Кроме того, украинские предприятия работают по другим схемам, нежели приняты в странах Европы. Так, в других странах определенные приборы блокируют услуги при отсутствии своевременной платы. Наши предприятия - работают по системе авансирования потребителя. Оплата осуществляется по факту предоставления услуги, а не за счет предоплаты.

Однако, есть сегмент фирм, которые смогут претендовать на большие участки обслуживания (1 млн кв.м и более). Их интересы лоббируют разные политические формирования за гранты. И как раз политические партии лоббируют формирование таких ОСМД на новом жилищном фонде, чтобы иметь возможность “привести” иностранные структуры.

Компании с иностранным капиталом смогут профинансировать закупку необходимого нового оборудования, установят новые цены, но убирать в подъездах, скорее всего, откажутся. Для этого нужно будет отдельно нанимать рабочих, что тоже может снизить качество работы.

Отметим, что, по словам участников рынка, прецеденты уже есть. Так, по их словам, во Львов уже заходит польская структура. В Киев хотят зайти две турецких компании.

По мнению опрошенных KV экспертов, государство должно было само создать компании, которые смогли бы обслуживать не менее миллиона квадратных метров. Инвестировать в эти компании, организовывать ответственность за платежи.

Чем опасно кредитование при создании ОСМД?

Чтобы сделать ОСМД более привлекательным, государство предложило кредитные программы для энергосбережения и приобретения техники на начальное обслуживание. Однако, в законе четко прописано, что в залог не идут площади общего пользования. В залог идут квартиры жильцов. Существуют немалые опасения, что когда у последних не найдется денег на выплату кредита, могут быть арестованы их квартиры и их деньги на счетах ОСМД.

Кроме того, открытым остается вопрос ставки по займу, которая для развития системы ЖКХ должна быть в 5 раз ниже средней доходности бизнеса. У нас в Украине ставка - 25%, значит, средняя доходность должна быть 125%. На практике это крайне редкий случай. Для сравнения - в Европе - 1-2% годовых. В Америке была до января нулевая ставка, сейчас - 0,25% годовых.

Управитель и имущество

Закон определяет, что управитель не несет ответственности за материальные обязательства жильцов. Если имущество арестовано, то это - сам дом. В таком случае все собственники жилья становятся заложниками ситуации: то ли отдавать кредит из своего кармана, или отдавать квартиры.

ОСМД в старом доме и ОСМД в новострое: в чем разница работы?

В большинстве своем жилой фонд Киева стар. Государство якобы не имеет средств на капитальные ремонты старого фонда.

Таким образом, настроенные на успех новые коммунальные структуры будут больше заинтересованы в работе на новых жилых массивах. И акцент делать именно на новых ЖК, ведь там выгодно работать.

Стоит развеять и еще один миф, бытующий в столице: сами по себе ОСМД не будут заниматься ремонтом. Все услуги будут предоставляться по предоплате, за которую будет наниматься специализированная организация. И работать она будет не на государственных началах, а по рыночным ценам. А чинить должна все, что испортилось за долгие годы хозяйствования государства.

Многие сегодня сходятся на том, что ОСМД эффективна тогда, когда дом обслуживает нерадивая коммунальная структура, а жильцы хотят улучшить что-то, не увеличив платы. Если обслуживание хорошее и без ОСМД, стоит постараться сохранить существующий порядок вещей.

Оплата “коммуналки” не только за себя, но и за своего соседа

Популярно утверждение, что если по дому не будет уплачена хоть одна копейка, услуги не будут предоставляться. При этом, даже самый добросовестный подход к оплате коммунальных услуг не гарантирует ровным счетом ничего: если в доме хоть кто-то не платит, услуги отключат. В крайнем случае, жильцы могут оплачивать услуги за своих соседей, а потом - судиться с ними.

Сбор средств на грядущие ремонтные работы: как должны храниться деньги?

Все сборы средств производит управитель. Он должен открыть счет в банке, однако, в связи с нынешней нестабильностью в банковской сфере и из-за колебаний доллара хранение денег в банке несет в себе определенные риски.

Нормальная хозяйственная деятельность в таком случае возможна только при стабильном функционировании финансово-банковской системы. Однако, в ближайшие годы ожидать этого не стоит.

Можно ли заранее проверить, будет ли эффективна ОСМД?

Эксперты KV предложили проверить эффективность будущей ОСМД простым сбором денег на ремонт здания. Например, по тысяче гривен с квартиры. Или на закупку газа перед началом отопительного сезона на три месяца вперед. Есть вопросы и по оплате труда сотрудников ОСМД, которым надо предложить конкурентную зарплату, давать аванс и зарплату, а оплата коммунальных услуг осуществляется 1 раз в месяц.

О том, какой будет жизнь многоквартирного дома после того, как ОСМД сформировано, а также о топ-10 мифов по ОСМД читайте в следующих материалах “КиевВласти”.