Немає часу чекати на сприятливі умови - потрібно будувати вже сьогодні, - Олександр Насіковський
Війна суттєво знизила економічну активність країни, відчув спад виробництва і ринок нерухомості. Про стан і перспективи ринку, зокрема, його показники, маркери, індекси, та, особливо, потенціал: чи очікувати на відновлення попиту та інвесторську активність – в інтерв'ю КиївВладі розповів співзасновник і керуючий партнер групи компаній DIM Олександр Насіковський. Спрогнозував він і майбутнє ринку, включаючи виклики, загрози та перспективи.
Стан і перспективи ринку
KВ: Війна триває, але ми бачимо деяке пожвавлення на ринку новобудов. Із чим це пов’язано?
Олександр Насіковський: Цей поки що стриманий оптимізм, в першу чергу, результат невпинної роботи ЗСУ на полі бою та усіх причетних, хто щодня наближає перемогу – кожен на своєму місці. Не виняток і будівельна галузь, зокрема, ті компанії, які, попри усі виклики та труднощі, продовжують будувати житло й виконувати взяті на себе зобов’язання.
Адже сьогодні реальна, а не номінальна будівельна динаміка, разом із якісними показниками проєкту, а саме концепцією, форматом, інфраструктурним наповненням, архітектурними та планувальними рішеннями – стає критерієм для ухвалення кінцевого рішення про купівлю.
Маючи чималий досвід у девелопменті та розуміючи, як влаштований ринок, я знаю, що за будь-яким спадом та рецесією, рано чи пізно настають фази пожвавлення та піднесення. Але це питання завтрашнього дня, сьогодні – весь фокус уваги на допомозі ЗСУ та виконанні прямих обов’язків – будівництві та створенні нового та сучасного середовища для життя, центрів соціального тяжіння.
KВ: Які основні ринкові тренди ви наразі реєструєте? Назвіть показники, які їх підтверджують.
Олександр Насіковський: За нашими спостереженнями понад третина покупців, які сьогодні обирають житло в сегменті комфорт+ та бізнес-класі, роблять це за рекомендацією попередніх інвесторів. Це говорить про те, що сформований раніше репутаційний актив та кредит довіри до бренду компанії, сьогодні стає у нагоді як ніколи.
Коли покупець бачить, що якість будівництва, інфраструктурне наповнення, продуманість просторового зонування території, екстер'єр будинків та інтер’єрні рішення лобі та вхідних груп повністю відповідають заявленим раніше, а девелопер кожен сантиметр площі наповнює потрібним сенсом та функціоналом, додаткових питань не залишається.
Серед цікавих тенденцій, які помітні за останній рік, зростання уваги до заміських форматів житла: таунхаусів, квартир у будинках низькоповерхової забудови з просторими терасами та клубних будинків. Попит на заміські формати за минулий рік зріс у середньому на 45% від довоєнного рівня.
Причому йдеться не про домінуючий колись на заміському ринку підхід, коли є земля, кілька самотніх будинків й чисте поле навколо, а про цілу екосистему з поліфункціональною інфраструктурою, рекреаційною складовою, комерційними та соціально-побутовими об’єктами, які забезпечують повноцінне та насичене активностями та буденними справами заміське життя поруч із природою.
Саме тому майбутнє заміського ринку за форматами екокластерів – поліфункціональних комплексів з потужним рекреаційним потенціалом та wellness-складовою, коли ти можеш, наприклад, рибалити прямо на території, займатись усвідомленою медитацією чи йогою на власній терасі з видом на водне плесо. При цьому усі буденні потреби та запити задовольняє наявна інфраструктура, продумана до найменших деталей, а твої діти одержують найкращу освіту в школі європейського зразка прямо на території містечка, як у ЖК Park Lake City. Британська міжнародна школа в Україні (BISU) придбала в комплексі землю під школу та садок. Заклад пропонує подвійну програму освіти, українську та британську, учням віком від 3 до 18 років. Випускники одержують український атестат, сертифікат про повну загальну середню освіту A-level та міжнародний диплом про повну загальну середню освіту (IBDP).
KВ: Чи можете назвати дані, як змінилися обсяги робіт з будівництва по країні та введенню в експлуатацію житла?
Олександр Насіковський: Минулий рік був непростим для будівельної галузі. Девелопери по всій країні ввели в експлуатацію лише 7,11 млн кв.м житла проти 11,44 млн кв.м у 2021. У відсотковому співвідношенні спад становить 38%.
При цьому за останніми, але, на жаль, не остаточними підрахунками, близько 23 млн кв.м житла в Україні зазнало тих чи інших руйнувань, з них понад 60% взагалі не піддаються відновленню.
Це означає, що нам знадобиться як мінімум шість років за найсприятливіших умов, щоб надолужити темпи й відновити втрачене житло. А якщо додати до кількості зруйнованого ще те, що давно потребує реновації через перевищений на десятки років період експлуатації, то термін, необхіднийдля відновлення, зросте в кілька разів.
Це я до чого: будівельна галузь була, є і буде системоутворюючою в економіці країни, адже запит на створення сучасного, комфортного, безпечного, енергоефективного житла в країні колосальний. Це пріоритетні питання для повоєнної відбудови країни, в процесі якої девелопери, на мою думку, мають брати активну участь: будувати не для проформи чи освоєння донорських грошей, а з розумінням реальних запитів і потреб українців.
KВ: Які особливості компаній-операторів ринку дозволили їм вистояти від вторгнення і дотепер? Яка, на вашу думку, стратегія в цьому допомагає?
Олександр Насіковський: Формула сьогоднішніх реалій на перший погляд проста: будуй, як для себе, тобто: чесно, сміливо, віддано та з розумінням цінності того життєвого простору, який проєктуєш і зводиш.
Чесно кажучи, таким був наш підхід завжди, тож принципово в цьому питанні нічого для групи компанії DIM не змінилось. Змінився лише контекст, реалії та умови, в яких ми всі перебуваємо.
Не буду приховувати: складні часи вимагають від девелопера непростих рішень, але це в жодному випадку не має бути гра на зниження цінності продукту для покупця. Нам довелось на певний час відкласти до кращих часів плани на нові об’єкти і майданчики й зосередитись на портфелі поточних проєктів, щоб не втратити фокус уваги й не посипатись, як багато інших гравців на ринку.
У 2022 році, попри усі складнощі, ми ввели в експлуатацію майже 19 тис. кв.м, а в 2023 плануємо збільшити цей показник до 100 тис. кв.м. За цими цифрами стоїть кропітка та невпинна щоденна робота великої команди.
Проєкти під брендом групи компаній DIM – це завжди про естетику, функціонал, цінності та ергономіку просторових рішень, в основі якої дружня до людини архітектура. Ми ні на йоту не поступились якістю будівельних матеріалів, які використовуємо як для зведення будинків, так і для благоустрою території та місць загального користування.
Потенціал ринку: відновлення попиту
KВ: Оцініть сьогоднішні можливості гравців будівельного ринку. Що діється із цінами на будматеріали? Що ви бачите у кадровій сфері та як будівельники планують повертати на роботу кадри після перемоги?
Олександр Насіковський: На мою думку, щоб сьогодні не просто триматись на плаву, а й вистояти та бути активним гравцем економічного простору, девелоперу потрібні три речі: якісний продукт, адаптована до нових реалій фінансова модель, здатна витримувати періоди суттєвого зниження реального попиту, та розуміння потреб аудиторії.
Неможливо заплющувати очі на нові реалії: падіння реального попиту в десятки разів у порівнянні з 2021, коли зростання ВВП країни було на рівні 25% у річному вимірі й ринок нерухомості був на піку за усі роки незалежності. Важко не помічати й значне здорожчання будівельних матеріалів за 2022 рік: середньозважений річний показник зростання сягає близько 40%, а окремі категорії, наприклад, бетон, скло чи мінеральна вата зросли ще вище – на 45%, 53%, 60%, відповідно, у річному вимірі.
За період повномасштабного вторгнення також суттєво подовжились логістичні ланцюжки, і це додало до витратної частини девелоперів чималу суму.
KВ: Чи змінювався і як попит на квартири в новобудовах за останній квартал? Яка динаміка спостерігалася в столиці за останнє півріччя?
Олександр Насіковський: Другий місяць поспіль бачимо як покупець поступово повертається на ринок: зростання попиту станом на зараз становить близько 20% від показників січня-лютого в ліквідних проєктах сегментів комфорт+ та бізнес-класу. Переконаний, що з появою хороших новин з фронту цей показник буде лише зростати. Тому у нас великі обґрунтовані сподівання та плани на 2023 рік.
KВ: Назвіть фактори, які на ваш погляд позитивно вплинуть на відновлення попиту найближчим часом? Що мала б зробити держава, аби підтримати це?
Олександр Насіковський: Потужним драйвером для відновлення попиту, на мою думку, можуть стати фінансові програми підтримки покупця як з боку держави (пільгові іпотечні програми, компенсація за зруйноване житло тощо), так і ринкові партнерські продукти девелоперів і банків. До слова, ми працюємо по обох напрямках.
На сьогодні маємо вже кілька придбаних квартир, кошти за які частково компенсувала Київська міська державна адміністрація в межах програм підтримки тих, хто потребує допомоги від держави. А державний “Ощадбанк” став нашим системним партнером за програмою пільгової іпотеки “єОселя”, яка зараз набирає обертів і має всі шанси перетворитись у потужне фінансове плече для ринку.
Продукт, який сьогодні потрібен покупцеві
KВ: Які основні вимоги потенційного покупця до квартири в Києві? Як змістилися ці пріоритети останнім часом?
Олександр Насіковський: Насамперед людей цікавлять квартири в готових будинках та квартири з ремонтом від девелопера. Більше половини усіх ринкових угод протягом останнього року стосувались проєктів із високим ступенем готовності. Це пов’язано із бажанням якнайшвидше одержати ключі і знизити можливі ризики через нестабільну ситуацію із економікою країни та на полі бою.
Важливими для кінцевого рішення про покупку залишається також наявність поліфункціональної інфраструктури та темпи будівельних робіт на майданчику. Сьогодні люди не готові чекати фото та відеозвітів місяць, а відслідковують темпи практично щотижня.
Тому ми ввели за правило надсилати звіти раз на сім днів та максимально відкриті до спілкування з інвесторами, яким у цей складний час важливо відчувати небайдужість та готовність представників компанії бути в контакті й оперативно відповідати на усі питання.
KВ: Як часто цікавляться покупці наявністю укриттів та можливістю автономного опалення\забезпечення електрикою при виборі житла у ЖК? Що ви пропонуєте з подібних фішок покупцеві у ваших проектах? Розкажіть на прикладах.
Олександр Насіковський: Безпека житлового простору та енергетична незалежність дійсно піднялись в рейтингу першочергових запитів покупця. Але я б радив дивитись на це питання під іншим кутом.
Людям важливо не просто укриття, а продумана безпекова система, включно із контролем доступу, системами розпізнавання номерів та фізичною охороною,тобто високий рівень приватності.
Зараз питання, хто твої сусіди, знову на порядку денному. Війна, крім горя, повернула нам втрачене відчуття соціальної єдності. Тож тренд на створення ком’юніті в межах житлового комплекса буде відчутним на ринку й надалі.
Що стосується питання енергетичної незалежності, то людей дійсно цікавлять питання альтернативних джерел на противагу традиційним енергоносіям. Ми ще до війни прямували в цьому напрямку. Високих показників енергоефективності в проєктах ми досягали завдяки раціональному підходу до використовуваних матеріалів, а також до вибору систем опалення.
Наприклад, в більшості будинків маємо високотехнологічні індивідуальні системи опалення, а інноваційне архітектурне скло з магнетронним напиленням відповідає за комфортну температуру в квартирах й правильне природне освітлення. Його завдання – дозволяти сонячному світлу потрапляти в кімнату, але не пропускати тепло. Саме тому в квартирах завжди правильна інсоляція, але немає відчуття парильні.
У найближчих планах продовжити впевнений рух у напрямку зелених технологій, які дозволять скоротити споживання ресурсів щонайменше на третину.
KВ: Потенціал відновлення інвесторської активності?
Олександр Насіковський: Якщо у 2021-му ми говорили про 45% інвестиційного попиту в загальній структурі по ринку, то зараз цей показник знизився щонайменше втричі. Інвестори майже увесь 2022 рік були дуже стримані та обачні, а в період енергетичного терору та масованих ракетних обстрілів практично відвернулись від ринку.
Проте вже з кінця зими 2023 року ситуація почала змінюватись. На горизонті замайорів інвестиційний потенціал України, яка після перемоги стане потужним регіональним центром, важливим геополітичним суб’єктом. Ми вже фіксуємо пожвавлення як внутрішнього інвестиційного попиту, так і зростання інтересу з боку іноземців.
Поки що це стадія оцінки, вивчення ринку та можливостей, однак подібні сигнали свідчать про достатньо велику увагу приватного західного капіталу до України.
KВ: Що цікавить нинішнього інвестора найперше при виборі, куди у будівництво вкладати кошти?
Олександр Насіковський: Пріоритетними напрямками для інвесторів лишаються ліквідні житлові комплекси в форматах поліфункціональних кварталів та екокластерів з рекреаційним потенціалом.
Іноземці також цікавляться комплексами в історичній частині міста, зокрема, на Подолі, що цілком очікувано, або ж комплексами в центральному діловому районі Києва.
Найперше цікавлять інвесторів ліквідність та ціннісні характеристики, а також просторово-планувальні рішення. Відсутність типових поверхів, непродуманих метрів, натомість цінуються гардеробні, окремі робочі зони та тераси.
KВ: Яку роль держава має зіграти для відновлення активності інвесторів? А що може зробити сам девелопер?
Олександр Насіковський: Інвестиції в ліквідні метри були, є і будуть зручним способом перечекати шторм та врятувати гроші від гіперінфляції. Щоб підтримати сьогодні вітчизняного інвестора, ми створили програму гарантованої дохідності від 10% річних у доларах.
Вклавши зараз кошти в будь-який вид нерухомості в наших проєктах, наприклад, квартиру, паркінг чи комору, ви, по закінченню будівництва, повертаєте інвестиції разом із відсотками.
Причому програма є абсолютно безризиковою: якщо на будь-якому етапі плани змінились, людина може без проблем забрати свої кошти з квадратних метрів. Компанія протягом місяця повертає вкладену суму. Це win-win історія.
Майбутнє ринку: виклики, загрози, перспективи
KВ: Які загрози основні сьогодні для ринку, крім економічної ситуації, спричиненої бойовими діями?
Олександр Насіковський: Найбільший виклик, як не парадоксально, схований у самому ринку, а саме у підходах окремих компаній до роботи в реаліях воєнного стану. Передусім це звичка множити майданчики в гонитві за грошима інвесторів й перенаправляти гроші з одного котлована у інший.
Кожен проєкт повинен мати окремий прописаний кошторис, економічно обґрунтований концепцією та форматом, а не вигаданий лише в уяві проєктантів. Бо в часи низького платоспроможного попиту ризикуєте опинитись в скрутному становищі з купою розлючених інвесторів, які відчувають себе ошуканими.
Другий суттєвий ризик, як на мене, пов’язаний із людською психологією та небажанням брати на себе відповідальність у нових реаліях. Сьогодні немає часу чекати на теплий душ чи сприятливі умови, потрібно будувати вже сьогодні і пропонувати максимально персоналізовані умови покупцеві.
В нашому випадку, наприклад, це індивідуальні умови інвестування, коли ми свідомо зменшуємо перший внесок, збільшуємо термін розстрочки, фіксуємо курс на рівні 36,6 до кінця виплат. Станом на зараз ми пропонуємо розстрочку до 5 років у проєктах групи компанії DIM із першим внеском від 15%.
KВ: Змоделюємо майбутнє: яким ви бачите будівельний ринок Києва через рік, два, за умови перемоги в цьому році?
Олександр Насіковський: Складно прогнозувати майбутнє в умовах, коли чорні лебеді (важкопрогнозовані та рідкісні події, які мають значні наслідки для економіки та суспільства в цілому – прим. ред. КВ) чатують на нас на кожному кроці.
Я точно знаю, що після нашої Перемоги ринок нерухомості чекає непростий трансформаційний період: змінюватиметься структура ринку, частки гравців, одні компанії втрачатимуть позиції, інші навпаки нарощуватимуть вагу, портфель якісних та цінних проєктів, в основі яких не гонитва за квадратними метрами, а створення території, наповненої сенсами та функціями.
Я не вірю в швидкі репарації від росії, але чудово розумію, як влаштований ринок, тому впевнений у поступовому відновленні як купівельного, так й інвестиційного попиту. Думаю, що потенціал зростання на цей рік становить ще мінімум третину від рівня довоєнного попиту вже до тих показників відновлення, що маємо на сьогодні.
Нагадаємо, як раніше повідомляла KВ, майбутнє ринку нерухомості в Україні безпосередньо залежатиме від чотирьох ключових факторів. Це – вибору девелоперів, внеску держави у відбудову, об'єктивної ситуації на полі бою та наслідків від тривалості війни для економіки країни. Саме ці фактори визначатимуть якість житла, яке будуватиметься в майбутньому. І перевага – на боці комфортного та безпечного простору.
Читайте: Динаміка будівництва за 2022 рік зменшилась на 38%, – девелопер Насіковський
Фото: пресслужба компанії
