На века: девелоперы обещают строить жилье в Киеве качественнее
Требования инвесторов к жилью постоянно растут, не отставать от запросов стремятся и девелоперы. В ближайшее время архитектура жилых комплексов, придомовые территории снова претерпят изменения. О том, какие потребности потребителей будут учитывать девелоперы при строительстве новых объектов, а также какие инновации будут востребованы и реализованы, KV узнавала у лидеров столичного строительного рынка.
Глеб Шемовнев, пресс-секретарь строительной корпорации “Укрбуд”
Если еще каких-то десять-пятнадцать лет назад архитектура новостроек была при выборе жилья чем-то второстепенным, то сегодня ее значение для клиента стало намного важнее. А соответственно, и девелоперы уделяют ей куда больше внимания. И в дальнейшем грань между функциональностью и эстетикой в архитектуре будет все больше размываться. По крайней мере, в столице процесс осовременивания внешнего вида новостроек уже идет полным ходом. Если говорить об архитектурных решениях – то они, очевидно, будут зависеть от концепции каждого конкретного жилого комплекса и окружающей его застройки, в которую он должен гармонично вписаться. Но можно смело предполагать, что чаще всего столичные девелоперы будут обращаться к элементам западноевропейской и североамериканской архитектуры.
Самое главное, что интересует клиента после цены нового жилья – это локация. И этот вопрос намного шире одного лишь места расположения дома. Это и организация придомовой территории, благоустройство дворов, наличие паркомест, инфраструктура для жильцов – от зон отдыха и детских площадок до магазинов и спорткомплексов. Если особенности проекта позволяют, то задача любого столичного девелопера – обеспечить клиента всем тем, что прямо влияет на комфорт жизни в новостройке. Когда есть возможность вынести подъездные пути за пределы придомовой территории и организовать двор без машин – это необходимо делать. Обязательно нужно предусматривать коммерческие помещения на первых этажах домов, работать с территорией согласно принципам урбанистики – чтобы все элементы благоустройства находились там, где они действительно будут востребованы и будут напрямую влиять на комфортность пребывания и перемещения жильцов и их гостей. Для бизнеса это вопрос востребованности – клиент всегда пойдет к тому, кто за те же деньги сможет дать ему больше.
Читайте: Ипотека не для слабаков: кто строит и кто покупает жилье в кредит
Что касается высотности домов, то можно ожидать сохранения существующих тенденций. В районах с низкой высотностью будут строиться небольшие дома – например, в том же историческом центре, для которого существуют конкретные ограничения. В более "высоких" районах, соответственно, дома большей этажности. Понятно, что свои коррективы могут внести те же новые ГСН – о "голубых линиях", плотности населения и так далее. Но нужно учитывать еще два важных факта. Во-первых, в Киеве остается не такое уж большое количество свободных участков земли, пригодных для застройки. Во-вторых, жилому фонду столицы нужно вырасти вдвое, чтобы догнать среднеевропейский показатель метража жилья на человека. Так что основной путь у жилого фонда только один – вверх. Поэтому при той же комплексной застройке, то есть фактически при создании новых кварталов со своей инфраструктурой, предпочтение будет чаще отдаваться более высотному строительству.
О планировках. На столичном рынке по-прежнему больше всего востребованы одно- и двухкомнатные квартиры небольшой площади. Тем не менее, в зависимости от класса жилья особенности покупательских предпочтений сильно разнятся, и в премиум-сегменте большие площади пользуются более высоким спросом. По планировочным решениям большинство клиентов склоняются к простым, геометрически правильным вариантам с просторными кухнями, большим количеством окон и лоджиями. Но есть и те, кому нравятся более нестандартные планировки. Опять же, многое зависит от класса: если в более доступных сегментах покупатели стремятся выбирать варианты, в которых на коридоры приходится как можно меньше метража, то в "премиуме" наоборот – планировки с широкими и просторными коридорами очень востребованы.
Что касается минимального метража, то клиенты "Укрбуд" ориентируются на варианты не меньше 35-40 квадратных метров. Жить в квартире меньшей площади большинству людей будет не слишком комфортно – даже одиночкам, не говоря уже о семьях. Именно поэтому так называемые смарт-квартиры площадью до 20 квадратных метров (которые уместнее было бы называть смолл-квартирами) "не выстрелили" и не смогут стать стандартом даже для части рынка. В том числе еще из-за более высокой цены квадратного метра: за редкими исключениями клиент всегда может с тем же бюджетом подобрать более просторное жилье.
А в том, что касается дополнительных особенностей жилья, каждого новосела интересует что-то свое. Конечно, есть какие-то объединяющие предпочтения. Чтобы в квартире было больше одного стояка, чтобы разводка систем отопления была горизонтальной. Те же вопросы благоустройства территории, включая общие террасы для жильцов, безопасности - двор без машин, карточные системы контроля доступа, закрытая территория, шлагбаумы, физическая охрана. Отдельные группы жильцов интересует наличие пандусов, колясочных, мест хранения велосипедов, количество лифтов, в том числе грузовых. Другим важнее число автомест и наличие кладовых не только в домах, но и в подземном паркинге. Многих, особенно в домах бизнес-класса и выше, очень интересует внутренняя инфраструктура – будет ли в доме магазин, спортзал или кафе.
Know How. Сегодня покупатели справедливо ожидают от нового жилья больше, чем еще несколько лет назад. Поэтому ими будут востребованы любые инновации, которые способны сделать их жизнь легче и комфортнее. Но с одним важным уточнением – если получат они эти инновации "в комплекте", не доплачивая за них отдельно. К примеру, мало кто из нас отказался бы жить в квартире с системой умного дома. Но в тоже время, далеко не все готовы ее покупать, ведь раньше они вполне обходились и без нее. Именно поэтому все новации "Укрбуд" – это исключительно наши расходы. И речь не только о прогрессивных концепциях организации и благоустройства территории, создании внутренней инфраструктуры жилых комплексов и дополнительных "бонусов" вроде тех же общих террас на крышах. Это касается и различных технологических новинок, появление которых не ложится на плечи покупателя.
Еще в прошлом году мы начали внедрение систем контроля доступа, позволяющих контролировать перемещение любого человека по территории комплекса. Для этого используются программируемые карты-пропуска. Например, их можно настроить таким образом, что у визитера, например репетитора, будет допуск только на конкретный этаж, к конкретному лифту, а его пропуск будет работать только в определенные часы.
Такая же карточная система используется и для доступа на паркинг. А если номер машины жильца занесен в базу, не понадобится даже этого: система автоматически распознает его через видеокамеру и поднимет шлагбаум.
Но самым главным цифровым решением от "Укрбуда" станет первая украинская система умного дома CLAP, которая уже очень скоро начнет появляться во всех новых домах. При нулевых затратах со стороны клиента – квартиры оборудуются ей по умолчанию за счет девелопера – она позволит контролировать и тонко настраивать все процессы, которые касаются комфорта, безопасности и экономии в доме. Это как "классические" функции вроде оповещения о срабатывании сигнализации, системы "антипотоп" или датчика дыма, настройки температуры в помещении или автоматического выключения забытого источника света, так и более продвинутые возможности. Например, прием вызова с видеодомофона на смартфон, запуск интеллектуальных сценариев экономии энергоресурсов, оплата счетов онлайн и многое другое. При этом управляться все будет с помощью интуитивно понятного мобильного или десктопного приложения, не требующего высокого уровня владения современными гаджетами.
Читайте: Рынок покупателя: какие финансовые инструменты лояльности предлагают сегодня застройщики жилья
Анна Попруга, представитель компании KAN Development
Об архитектуре и тенденциях. В ближайшее время мы будем наблюдать дальнейшее развитие комплексной квартальной застройки, применение инновационных технологий в инфраструктуре вокруг. В частности, это будет применено в живом квартале Файна Таун. Одна из фасадных улиц проекта, а именно ул. Салютная, после реконструкции превратится в smart - улицу с расширенным функционалом. Особое внимание будет уделено людям с ограниченными возможностями - плавные переходы, съезды, рифлёные элементы для слабовидящих. Вдоль smart-улицы будут установлены лавочки с интегрированными батареями для подзарядки гаджетов, сеть LED-освещения, которое подстраивается под время суток и погоду. Учитывая растущую популярность электромобилей, будут установлены стационарные зарядные станции.
Девелоперы будут учитывать такие потребительские тенденции в инфраструктуре и организации придомовых территорий, как развитая социально-бытовая инфраструктура, удобные, продуманные и эргономичные планировки, культура добрососедства и интересный досуг, ну и высокое качество, безусловно. Наша компания строит не квадратные метры и бездушные коробки – а дружественную среду для жизни, - это наш основополагающий принцип.
Также важной тенденцией является размещение коммерческих и общественных функций на первых этажах домов. Мы поражены количеством людей, которые хотят открыть бизнес в наших готовых жилых районах. Поэтому в новых проектах мы практически все первые этажи отдаем под нежилые помещения, под маленькие бизнесы. Такие комплексные застройки - это концентрация молодых, энергичных и желающих активно работать людей. Когда у тебя большой район - там множество потенциальных потребителей, которые с радостью будут ходить в ресторан или салон красоты под домом, вместо того чтобы тратить время на передвижение по городу.
Касательно "смарт-квартир", компания KAN Development и архитектурная группа ARCHIMATIKA показали новое решение, на смену смарт-квартире – PRO-квартира.
Сегодня человек хочет чувствовать себя индивидуальным, будь то выбор особого цвета машины или элементов гардероба. Самоутверждаться очень важно - чем чаще человек находит этому проявлений, тем он спокойнее, радостнее и счастливее, - так почему, когда доходит до выбора квартиры – вариантов всего три? Их тоже должно быть много персонализированных под каждого человека и его запросы.
О Know How. Помимо обязательных факторов, таких как безопасность и комфорт, в потенциальные покупатели делают упор на экологичность и энергоэффективность. Последняя особенно беспокоит украинцев в связи с подорожанием коммунальных тарифов. В комплексах от KAN Development предусмотрена автономная котельная, оснащение индивидуальными счетчиками тепловой энергии, энергосберегающим освещением, а также системами сбора мусора с помощью подземных контейнеров.
Читайте: ТОП-5 фактов о застройщике и ЖК, которые нужно обязательно проверить
Ольга Батова, коммерческий директор DIM group
Об архитектуре и функционале. Сразу вспомнились красивейшие слова Хади Тегерани, прочитанные в каком-то из его интервью: "Современная архитектура терпит крах, когда не соответствует человеческому бытию и его целостности".
Мы живем в удивительное время. Все так быстро меняется, развивается, каждый день происходят новые открытия, инновационные разработки во всех сферах наших с вами жизней. Это откладывает свой отпечаток и в архитектуре. Ведь архитектура не просто наука строить, проектировать здания и сооружения, это искусство. А искусство всегда идет в ногу с устремлениями именно нынешнего времени, современными техническими возможностями и эстетическими вкусами нынешнего общества. Точно сегодня уже недостаточно просто домов, просто "коробок". Людям хочется красоты, гармонии, пространств для жизни, для уединения от суеты, для творчества и наполнения, восстановления сил. Визуальный облик домов играет огромную роль. Общепризнанными тенденциями в архитектуре современности являются простота, аутентичность, воздух и свет, сочетание новых и старых материалов, природность.
Я считаю, что главное - это точное попадание продукта, его соответствие образу будущих жильцов. А будущие жильцы в Киеве, и будущие жильцы во Львове, а тем более, будущие жильцы в Лос-Анджелесе, "немного" отличаются. И для них эстетика будет разной. Но всегда надо помнить о том, что пространство вокруг нас определяет наше поведение и мысли.
Точно можно сказать, что, тенденциями являются простота и экономичность, максимально умная организация пространства, его функциональность и удобство, энергоэффективность, экологичность, безопасность и здоровье. Мы прошли этап, когда люди гнались за большими площадями, статуями, золотыми кружевными узорами и т.д. Именно поэтому из мировой практики сейчас активно заимствуются технологии построения энергоэффективных домов, экологичные материалы, функциональные планировочные решения, эстетика, которая, с одной стороны проста, а с другой гармонична, она радует людей своим видом и содержанием, не нагромождая, не утяжеляя. Используется больше стекла (свет), больше энергоэффективных материалов (тепло), системы очистки воздуха и воды (здоровье) и т.д.
Опять же, вернемся к основным требованиям нынешнего покупателя: простота и экономичность, максимально умная организация пространства, его функциональность и удобство, энергоэффективность, экологичность, безопасность и здоровье. Все это выливается в конкретные потребительские тенденции: квартиры с максимальным использованием каждого квадратного метра, кладовые для хранения всего, что портит эстетику часто посещаемых мест в квартире, дворы без машин, которые позволяют обеспечить безопасность детей, экологию внутри жилого комплекса, отделения банков, фитнес-клубы, детские комнаты, колясочные, детские зоны на территории ЖК для игр и развития детей, детские сады и школы, беговые дорожки, вело дорожки, спортивные зоны на территории ЖК, WiFi на придомовой территории, лаунж-зоны. Продолжать можно долго. Для сегмента комфорт класса жители хотят, чтобы в комплексе было все, что надо для базового удовлетворения потребностей, и конечно, немного больше. Потребитель становится более требовательным изо дня в день. Это связано и с постоянным ростом ожиданий, и с ростом конкуренции на рынке. Для потребителя бизнес-класса и премиум сегмента важна тишина, гармония, закрытая территория, усиленная охрана, дополнительные услуги от управляющей компании, как выгул собак, решение мелких проблем по дому, химчистка, уборка и т.д.
О высотности. Я считаю, что нет основной одной тенденции. Кто-то хочет жить в большом комплексе, как "Метрополис". Где будет абсолютно все, что нужно для жизни, даже, если его не покидать, при этом иметь прекрасный вид с 22 этажа. Кто-то хочет жить в центре в бизнес классе с закрытой территорией и лаунж-зоной на крыше, как в "А-52" и иметь меньше соседей. Тенденции в высотности обычно связаны не с потребительским требованием, а с ограничениями по высотности по действующей документации и нормам, с районом застройки. Клубные дома с малой высотой пользуются спросом, но спрос на такое жилье точно ниже, чем на жилье комфорт-класса и бизнес-класса, а тем более на комфорт+ и бизнес+ по цене комфорта и бизнеса, как строит DIM Group.
О востребованных планировках. Востребованы квартиры с максимальным использованием каждого квадратного метра независимо от площади. Если говорить о комфорт классе, то самыми востребованными сегодня являются квартиры 2+, площадью около 60 квадратных метров. В бизнес-классе пользуются спросом как 1+ для современного поколения Z, так и площади около 70-100 квадратов, пентхаусы с панорамным остеклением и красивейшими видами на Киев, как у нас в "А52". Я бы сказала, что требования смещаются именно в сторону максимально полезной площади для конкретного количества членов семьи. Даже в частных домах есть тенденция, когда те, кто построил дома на 400-500 квадратов для трех членов семьи сейчас переезжают в новые дома с площадью 100-200 квадратов. Этому есть и психологическое объяснение – важно, чтобы в квартире/доме "жил каждый угол", то есть не было, так называемых "мертвых зон", куда никто не заходит. Тогда площадь "живет" и наполняет.
Я считаю, что спрос на смарт квартиры дальше будет только для инвестиции с целью дальнейшей сдачи в аренду, но не для покупки для себя.
Дополнительные опции в квартире, которые пользуются спросом – это продуманные планировки с гардеробными, постирочными, кладовыми. Кладовые пользуются спросом всегда и в любом классе жилья, так как это место, как для хранения всеми любимой консервации, так и для хранения лыжного снаряжения, резины, велосипедов, колясок и т.д.
О Know How. Инновациям необходимо уделять большое внимание сегодня. Все до такой степени быстро меняется, каждый день появляется что-то, что значительно облегчает жизнь, а в скором времени будет являться must have. Дома строятся не на 1-5 лет, а на десятки лет, поэтому так важно сегодня предусмотреть то, без чего человек в будущем не сможет жить. Например, зарядки для электромобилей на паркингах – это уже не know how, a must have. Лед-освещение, солнечные батареи, системы умных домов с управлением домом со смартфона, системы очистки и обогащения воды, воздуха в квартирах, рекуперации воздуха, теплых полов и т.д. Все это сегодня уже востребовано.
Многое из перечисленного выше мы будем внедрять в DIM в разных классах ЖК.
Читайте: Столичные высотки: кто и как контролирует нашу безопасность?
Наталья Кириленко, руководитель отдела продаж ЖК "Лесной квартал"
Об архитектурных тенденциях. Существует несколько векторов развития архитектурных тенденций, которые, установившись на мировом рынке, рано или поздно придут в Украину (а некоторые уже приходят). Наверное, одним из ключевых трендов является ориентир застройщиков на концептуальные проекты. То есть жилые комплексы получают индивидуальный формат. Целевая аудитория определяется застройщиком еще на стадии проектирования дома. И уже под конкретную ЦА создаются планировочные решения, общие зоны, сопровождающая инфраструктура и пр.
Другим вектором, обращающим на себя внимание, становится эргономичность и минимализм. Большинство людей возвращаются к природному для нас ощущению комфорта в условиях, когда все находится на своем месте. Нет излишеств и нагроможденности. Все большую популярность набирают проекты, дающие ощущение воздуха и открытого пространства, использующие панорамное остекление, натуральные материалы в отделке и простоту дизайна. Такая гармония соответствует духу времени.
Безусловно, особое значение по всей планете набирает технологичность жилого пространства. Люди хотят управлять системами дистанционно, задавать индивидуальные параметры с помощью электронных гаджетов, контролировать безопасность жилья и окружающего пространства через Интернет и пр. За этим – будущее.
О потребительских тенденциях. Застройщики могут конкурировать качеством объектов. Например, паркинг может быть наземным или подземным, отапливаемым или не отапливаемым, связанным лифтом с жилыми этажами, предоставляющим услуги по зарядке электромобилей и пр.
На самом деле, гораздо более важным для потребителя аспектом в последние годы являются решения застройщика, направленные на экономное расходование ресурсов в процессе дальнейшей эксплуатации жилых объектов. В этом смысле покупателям недвижимости должно стать немного легче: с 23 июля вступает в силу Закон Украины "Об энергетической эффективности зданий", повышающий требования к застройщикам в этом вопросе и дающий потребителям возможность качественно проводить энергетическую оценку строений.
Но ведь эффективное использование ресурсов касается не только энергии. Выигрывать будут те предложения, которые, к примеру, комплексно решают проблему микроклимата помещений (кондиционирование и отопление), позволяют экономно расходовать воду и так далее.
О высотности. Высотность новых кварталов связана не столько с желаниями застройщиков и запросами будущих покупателей, сколько с отсутствием соответствующего количества участков под застройку. Понятно, что в небольших населенных пунктах возможности для малоэтажного строительства гораздо шире. Тогда как большие города (Киев и миллионники) ограничивают застройщиков. В условиях повышенного спроса на новое жилье только высотные здания являются решением проблемы.
О "смарт-квартирах". "Смарт-квартирами" называют однокомнатные квартиры уменьшенной площади (до 30 кв. м). Их доля среди однокомнатных квартир Киевской области не очень велика. Из доступного готового однокомнатного жилья в новостройках их 11%. В Киеве этот показатель ещё ниже – всего 6%. Для строящегося жилья, которое будет вводится в эксплуатацию в ближайшие 2 года в области доля примерно та же (10-11%), а для Киева она растёт – 8%. Доля "смартов" среди однокомнатных квартир, ввод которых запланирован на 2020-2021 года уже 16% (хотя здесь стоит учитывать, что количество ЖК, готовность которых запланирована на 2020-2021 года относительно небольшое и данная пропорция может существенно измениться).
Кому подойдет квартира "смарт":
1. Студентам, карьеристам, родителям пенсионного возраста и другим категориям граждан, которые привыкли находиться в помещении одни.
2. Людям, рассматривающим жилье в качестве инвестиции (в недвижимость под аренду). Вкладывая меньше и получая в итоге столько же, как при покупке однокомнатной квартиры, человек возвращает свои средства быстрее.
3. Жителям столицы, арендующим жилье. Через некоторое время кредит будет погашен, квартира останется в собственности.
Сейчас маленькое не означает "неудобное". С современными технологиями у людей нет потребности в больших пространствах. Всё необходимое для комфортного проживания можно организовать в квартире площадью до 30 кв. м. Однако есть законодательные факторы, которые сдерживают популярность "смарт-квартир". Напомним, что:
- жилье менее 21 квадратного метра не может быть приватизировано и, следовательно, регистрация места проживания в таком помещении невозможна;
- помещения до 30 квадратных метров не считаются квартирами;
- помещения, расположенные на технических этажах, не относятся к жилым;
- застройщики могут отступить от норм ДБН и ЖК Украины, согласовав свой проект в Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины; то есть продавая жилье менее 30 кв. м или расположенное на техническом этаже, застройщик должен предъявить письмо от Минрегионстроя Украины, где данный проект согласован и отнесен к жилому фонду; в противном случае инвестор приобретает нежилое помещение (со всеми вытекающими последствиями).
Если данные нормы изменят и "осовременят", то спрос на "смарт-квартиры" может вырасти.
Что, кроме квартиры, хочет сегодня покупатель. Население столицы растёт, но количество автомобилей увеличивается еще большими темпами. Естественно, возникает вопрос с местом для автомобиля. Гаражных кооперативов мало, да и автовладельцу неудобно парковаться вдалеке от дома. К тому же гаражи в Киеве стоят достаточно дорого. Соответственно, спрос на паркинги в новостройках будет увеличиваться.
Это же можно сказать и о кладовых помещениях. Прошла мода на "балконные склады". Гараж тоже есть далеко не у каждого. А хранить инвентарь (кому велосипеды, лыжи, коляски, кому - консервацию) где-то нужно. Основные преимущества кладовой вне квартиры: во-первых, её можно приобрести, когда возникнет необходимость (не нужно сразу тратить деньги); во-вторых, стоимость квадратного метра отдельной кладовой ориентировочно на 10-20% ниже стоимости квадратного метра квартиры; в-третьих, не всё, что можно хранить в кладовой, хочется размещать в квартире; в-четвёртых, есть много планировок квартир, где просто не предусмотрено место для хранения (в том числе "смарт-квартиры"). То есть другого варианта, кроме кладовой, просто не остаётся.
Читайте: Берега-берега. Киевские девелоперы не готовы отказаться от застройки Левобережья
Евгений Городилов, заместитель директора КП "Житлоинвестбуд-УКБ"
Об архитектурных и планировочных тенденциях. Самым востребованным остается жилье относительно небольшой площади, но максимально функциональное. Покупатель (инвестор) рассматривает сейчас покупку жилья не просто как решение проблемы, где ночевать и хранить свои вещи. Он хочет получить удовольствие от приобретения жилья. Поэтому инвесторы обращают повышенное внимание на эстетическую привлекательность фасадов, вестибюль, места общего пользования, огражденную территорию. Кроме того, сейчас покупателей очень интересует, какой будет уровень постоянных расходов при проживании: есть ли индивидуальные теплосчетчики, насколько здание утеплено, ориентировочные расходы на содержание дома.
Паркинги под домами пользуются меньшим спросом, поскольку можно бесплатно парковать автомобили на придомовой территории. Вероятно, Киев постепенно придет к европейской практике создания централизованных паркингов в микрорайонах и у станций метрополитена. Такие централизованные паркинги и безопаснее, и дешевле в обслуживании, чем паркинги под жилыми домами.
О "смарт-квартирах". Смарт-жилье привлекательно для молодежи, но комфорт проживания в нем ограничен. Все-таки обычный покупатель хочет видеть, где он сможет разместить свои вещи, поставить шкафы, оборудовать гардеробную. Также для покупателей важно, чтобы в будущем доме не было хостелов по соседству, которые создают шум и неудобства. И как прежде, решающее значение при покупке имеет инфраструктура – супермаркеты, школы, детские сады, спортклубы, парки, транспортные развязки в окрестности.
Фото: коллаж KV
