суббота, 23 марта 2019 г.

На что обращать внимание при покупке квартиры в новостройках Киевской области

На что обращать внимание при покупке квартиры в новостройках Киевской области

Количество новостроек столичного пригорода продолжает бить все рекорды. Квартиры на продажу под Киевом сегодня предлагаются уже в более, чем шестистах домах. Застройщики, похоже, на этом не остановятся. О том, что получит инвестор такого жилья, а также о качестве инфраструктуры и жизни в пригороде читайте в материале, подготовленном для KV консультантом по жилой недвижимости Ярославой Чапко.

Печальный опыт покупателя

Едешь по Окружной, а глаза перескакивают с борда на борд. Если хочется красивой жизни, можно выбрать квартирку в каком-нибудь “Холле”, “Тауэре” или “Резиденсе”. Тогда на вопрос друзей "где живешь?" можно с гордой небрежностью отвечать "да так, по случаю прикупил пентхауз в … Холле". Ну, красиво же. Для тех, кто попроще, есть хороший выбор квартир в … “Виллах” или “Градах” и “Сити”. Читаешь все эти названия, картинки рассматриваешь, и сразу хочется ехать покупать. Тем более цена - пустяк. От 9 999 грн/кв м! В Испании или Великобритании точно в такой бюджет не уложиться. Я однажды соблазнилась рекламой ЖК бизнес-класса. Недорого, 14 500 грн/кв м. Название простенькое, зато “бизнес”. Отдел продаж честно отрабатывал свою ставку, все скрипты правильные, все красиво, практически все раскуплено, есть пара квартир буквально для меня, да и с сентября уже подорожание, так что если вот сейчас бронь и аванс, то будет мне счастье. Уже чувствую – надо вскакивать в "последний вагон".

Едем на стройку – смотреть, щупать. Продажник как-то сразу утрачивает азарт, но послушно садится со мной в машину. Первый сюрприз – а дороги то нет! Надо как-то пробраться метров 600 по смеси песка, глины и грязи. Но мечта-то – вот она, почти рядом, что нам те 600 м. Уже через 100 м, глядя на свою обувь, интересуюсь, когда же собственно будет дорога. Будет, уверяют меня.

Подписывайтесь на новости “КиевVласть”
 

Ладно, пробираемся дальше к мечте. Пытаюсь визуализировать и вспомнить красивые картинки из отдела продаж и сравнить с увиденным – так, "мокрый фасад" яркого цвета, плитка вместо керамогранита на цоколе, 4 ступеньки для входа в подъезд. Так, с жильцов с колясками видно видеть не хотят. Ладно, идем в подъезд – о, знакомая серенькая плиточка 30х30! Где то я тебя уже видела...Ой, а лифт где? Опуская подробности всей экскурсии по новостройке, спрашиваю напоследок продажника – а что собственно имелось в виду под бизнес-классом? Тут скрипты дают какую-то осечку, так как внятного ответа я не получила. Ну что ж, едем дальше за мечтой”.

Громкие названия и минимум комфорта

За неделю катаний по пригороду можно просуммировать какие-то общие черты рынка пригородной недвижимости.

1. Громкие названия. Причем, в этом пригородные маркетологи оставили далеко позади себя куда более скромные киевские новостройки. Но практика показывает: чем амбициознее название ЖК, тем хуже все выглядит в реальности.

2. Дороги и подъезды. Больная тема для пригородных комплексов. Не менее, чем в 30% случаев они существуют только в рекламных проспектах, а реальности их просто нет, а когда появятся – неизвестно. Вероятно, появятся, если хватит денег от продажи квартир. Но, как правило, денег не хватает, так как они уже инвестированы в новый проект. А люди, уже купившие квартиры, никуда не денутся, могут и подождать.

3. Класс проектов – завышен у большинства комплексов. Строится все не выше эконом-класса, иногда "комфорт". Соответственно, и формат домов тоже не соответствует заявленному "бизнесу". Так, популярный в пригороде формат клубных домов на самом деле — обновленный формат хрущевок. От "клубности" в домах только небольшое число квартир, иногда — обещания оградить территорию забором. Все остальное: отсутствие лифта, по 10-12 квартир на этаже и т. д. – мне трудно отнести к какому либо классу, кроме "эконом".

4. Строительные материалы – безусловно, цена 10-14 000 грн/кв. м диктует свои ограничения, но иногда даже страшно подходить к дому. Без комментариев.

5. Отделочные материалы – используется, почему-то, самая дешевая отечественная плитка, краска. Почему не дать возможность проявить себя в дизайне общественных зон в ЖК молодым талантливым архитекторам, предлагающим бюджетные, но весьма интересные дизайн-проекты для квартир? Уверена, что в том же бюджете можно сделать все намного привлекательнее. А для покупателя это дополнительный бонус.

6. Инженерия. Опускаю намеренно тему разрешительной документации, ТУ на подключение к газу, канализации и т.д. Но кто-то думает об эксплуатации домов? Безопасности инженерных систем? Клубные дома на "септиках", индивидуальные газовые котлы, которые половина соседей не включают в целях экономии коммунальных платежей (соседи обогреют) и т. д., и т.п. Все это "счастье" достаётся в наследство управляющей компании (это если жильцам повезет), либо ОСББ (если совсем не повезет).

7. Архитектурные проекты. Сегодня стоимость услуг проектирования весьма конкурента для создания НОРМАЛЬНЫХ красивых проектов для людей, а не штамповки бетонных коробок с устаревшими планировками. Это же прямая связь с успешностью проекта и ценой продажи! Но пригородные застройщики почему-то предпочитают сэкономить на проектировании 50-100 грн/кв. м, зато потерять на продажах, как минимум, 1000 грн/кв. м. Эффект, как говорится, налицо.

8. Инфраструктура – ее часто вообще нет, так как застройщики ориентируются на существующие в окружении ларьки (ой, простите, бутики), школы, садики.

Конкурируют только ценой?

Пригород, безусловно, понял буквально лозунг про ценовую конкуренцию, и часто конкурировать кроме как ценой, красивым названием и цветом фасада, комплексам нечем. Поэтому ценовые войны выносятся на борды, в соцсети и на форумы. Конечно, цена в 14 000 грн/кв. м выглядит привлекательно для многих потенциальных покупателей. И пригород манит своими лесами, более-менее чистым воздухом в сравнении со столицей и отсутствием бетонных джунглей (пока еще отсутствием). Но вот какое-то внутреннее чувство полной безответственности и небрежности в пригородной застройке не дают развернуться нахлынувшим чувствам выехать за пределы столицы. Жаль, что пригородные застройщики пока еще не осознали, каким ценным активом они обладают, и не используют на все 100% свои конкурентные преимущества, ограничиваясь только низкой ценой.

Покупателям нужно все основательно взвесить

Жить в пригороде или в столице – это, конечно, личный выбор и предпочтения каждого. Если же все-таки решили пожить вне шумного Киева, подумайте о следующем:

- дорога и время на дорогу. Рекламные "10-15 минут от конечной станции метро" по факту в будний день оборачиваются до 40-60 минут в пробках в личном транспорте или маршрутке. Поездите разными маршрутами от ЖК до Киева (станции метро, любого наиболее близкого транспортного узла) в часы пик. Устраивает? Тогда читаем дальше.

- репутация и опыт застройщика. СПД, частное лицо "Вася Иванов", продающие по цене на 10-20% ниже конкурентов, могут по факту обернуться новой строительной аферой и набором кирпичей без коммуникаций и лифтов. Хороший вариант навестить уже сданные в эксплуатацию жилые комплексы данного застройщика. Мамочки на детской площадке – лучшее сарафанное радио в данной ситуации.

- внешний вид. Тут, конечно, дело вкуса и компромисса между бюджетом и мечтой. Смотрите хотя бы на утепление, качество оконных систем, звукоизоляцию. Не можете сами все оценить, попросите друзей. Для многих покупка квартиры совершается раз в жизни и тут важно не ошибиться. Красивые разрекламированные панорамные окна могут обернуться в итоге холодом в квартире в зимний период, а плохая звукоизоляция - отсутствием секретов от соседей.

- инфраструктура. В конечном итоге торговая инфраструктура появляется, хоть и с запозданием, вокруг новых жилых кварталов. Но вот что делать с садиками, школами и больницами? Лучше сразу этот вопрос выяснить и в масштабе всего населенного пункта. Так как обещанные в последней очереди строительства детские садики по факту могут обернуться небольшой группой неполного дня в одном из небольших помещений ЖК, да и вам к тому времени будет уже актуален вопрос школы, а не детского сада.

- спекуляции и заработок. Этой теме можно посвятить отдельную статью. Вкратце. В недвижимости, как и на бирже, зарабатывают немногие, хотя желающих довольно много. Сегодня инвестиционные квартиры составляют до 30-40% на первичном рынке. Если вы были настолько успешны, что сумели предвидеть кризисы 2008-2009 и 2013-2014 годов и распродать все активы, накопленные в недвижимости до кризисов, можно и дальше заниматься этим бизнесом. А всем новичкам, охотящимся за легким заработком, советую поискать другие варианты для инвестиций. Пригородное жилье – очень специфический сегмент, не гарантирующий заработок даже в очевидных случаях.

Фото: заглавный рисунок Чарльз Фаззино, источник www.artiane.com/en/charles-fazzino/

KиевVласть

Ярослава Чапко, консультант по жилой недвижимости, специально для КиевВласть

Теги: инвестиции, инфраструктура, цена, жилой комплекс, новостройки, пригород

суббота, 23 марта 2019 г.
16:07
На площади в центре Киева установили делиниаторы (фото)
15:04
Как выборы президента повлияют на рынок недвижимости
14:08
Из-за аварии в центре Киева водитель обстрелял чужую машину и скрылся с места происшествия (фото)
13:12
Детям-сиротам и некоторым лицам с инвалидностью в Киеве обещают выплатить адресную матпомощь
12:04
В Киеве перенесена троллейбусная остановка (схема)
11:13
Декларации с доходом больше миллиона гривен в Киеве подали почти 400 человек
10:07
Днем 23 марта в Киеве ожидается сильный порывистый ветер
09:08
Правоохранители Киевщины задержали двоих подозреваемых в даче взятки прокурору
07:15
Плановые отключения электроэнергии в Киевской области 23 марта 2019 года (полный список населенных пунктов)
07:00
Погода в Киеве и Киевской области: 23 марта 2019
пятница, 22 марта 2019 г.
20:55
В субботу, 23 марта, ярмарки пройдут во всех десяти районах Киева (адреса)
20:37
В Киеве появятся новые артезианские скважины, - КГГА
20:26
В этом году киевлян ждет более зеленый город, чем обычно, - КГГА
20:05
ТРЦ Gulliver дарит 16 игрушек от Mecard и Polly Pocket
19:47
Для пешеходов разработали схему движения в районе реконструкции Шулявского моста (схема)
19:22
В Киеве коммунальщики за год чипировали 36 животных
Календарь событий