Крепкие объятия. Девелоперы Киева не прочь поглотить мелких игроков, но пока не видят предпосылок к масштабному укрупнению рынка

Тема укрупнения рынка жилой недвижимости Киева вот уже несколько лет активно обсуждается. Поглощение крупными игроками более мелких одни подают под соусом блага для отрасли , другие - вреда. По мнению сторонников, с рынка уйдут компании-однодневки и недобросовестные застройщики, а останутся системные компании с достаточным финансовым, техническим и кадровым обеспечением. Противники же уверены, что монополизировав рынок, “крупняки” будут выставлять неприемлемые для покупателя цены.

Сейчас, когда высокая конкуренция и новые ужесточившиеся требования к получению разрешительной документации на строительство отсекают слабых игроков, на рынке снова активизировались разговоры о тенденциях укрупнения. KV решила пообщаться с лидерами столичной строительной отрасли дабы узнать, каковы предпосылки этого процесса, особенности, а главное - последствия для конечного потребителя нового жилья.

Игорь Кушнир, президент ПАО "ХК "Киевгорстрой"

Глобально рынок перенасыщен предложением. А денег у населения больше не становится. Опускать цену некуда – ни стройматериалы, ни топливо не дешевеют. Многие из мелких застройщиков уже балансируют на грани рентабельности, лишь бы успеть продать построенное. Плюс идет ужесточение правил игры. Земли нет, налогами давят, бюрократия особо никуда не делась. Одним словом, легче не становится. В результате, через какое-то время мелкие компании просто исчезнут. Крупные смогут удержаться за счет уже имеющихся объёмов и накопленного "жирового запаса". Укрупнение рынка неизбежно, это естественный процесс. Уже со следующего года уход мелких компаний неминуем.

В итоге, на рынке будет много недостроев, которые, рано или поздно, придется доводить до ума. А ценовая политика станет более жесткой, даже несмотря на скидки и другие предложения.

Олег Майборода, генеральный директор  компании "Укрбуд Девелопмент"

Если говорить о строительной корпорации "Укрбуд", то она объединяет более сотни предприятий и организаций, на которых трудятся тысячи работников. И сфера деятельности этих предприятий достаточно обширна: от проектов в Чернобыле до жилого строительства в столице. То есть, корпорация как раз является примером  крупнейшего объединения различного строительного бизнеса, в том числе девелоперского,  под одним брендом.

Если брать строительство жилья, то на рынке Киева доминирует 5-7 крупных компаний. Они достаточно активны и вполне самодостаточны. Крупные девелоперы этого  рынка иногда могут объединяться на паритетных условиях  для реализации  отдельных проектов, что, кстати, несколько раз  делали и мы. Но вряд ли эти крупные игроки будут объединяться на постоянной основе с мелкими компаниями, просто они находятся в разных "весовых" категориях.

Можно предположить, что  успешные   игроки  периодически будут поглощать менее  удачливых,  и  за счет этого укрупняться. Но это нормальный бизнес-процесс, когда выживает более профессиональный и рыночно ориентированный.

Анна Попруга, представитель компании KAN Development          

Рассуждения на тему укрупнения застройщиков через слияния и поглощения мелких игроков рынка так же, как и сейчас, велись в разгар мирового кризиса 2008-2009 гг. В те годы предпосылками для подобных мнений были структурные проблемы в национальной экономике, резкий обвал спроса и цен на жилую недвижимость (по причине стремительного сокращения ипотечного кредитования) и зависимость многих девелоперов от оборотных средств. Чем всё закончилось? Относительно небольшим количеством замороженных объектов и уходом с рынка пары-тройки строительных компаний.

Сегодня же ипотечное кредитование не работает, альтернативных вариантов для инвестиций накоплений внутри страны также поубавилось, следовательно, столь существенного обвала продаж ожидать не приходится. С одной стороны, страна обеднела, с другой – жилая недвижимость также стала доступней. Структура спроса за 10 лет также изменилась: вторичный жилой фонд в основной массе представлен ветхими домами, не вызывающих интереса у большинства покупателей. Риски для отрасли создают лишь отдельные застройщики, бездумно начинающие новые проекты, часто не имея достаточно средств для их окончания. Неспособность отдельных компаний выполнить взятые обязательства подорвёт доверие ко всему рынку, что чревато разворотом потенциальных инвесторов к поиску альтернативных источников вложения своих сбережений. Такую тенденцию мы уже третий год можем наблюдать в национальном банковском секторе.

Мы считаем, что пока рано говорить о каких-то фундаментальных процессах по укрупнению части рыночных участников за счёт остальных. О подобных процессах начали говорить ещё год назад, прогнозируя обвал цен на первичном рынке осенью 2016 года. Вопреки всему, обвала не произошло, но прогнозы остались, с коррекцией на осень 2017. При этом, по состоянию на начало сентября мы пока не наблюдаем предвестников кризиса на строительном рынке – все работают в стандартном дежурном режиме. Региональные рынки также не пестрят плохими новостями, а ведь первыми рушатся именно они.

Много лет читая аналитику рынка недвижимости Украины, мы понимаем только одно: прогнозировать какой-либо процесс и его временные рамки – самое неблагодарное занятие.

Тем не менее, если процесс укрупнения пойдет, можно ожидать уход с рынка наиболее финансово нестабильных игроков, поглощение и достройку их объектов более крупными девелоперами, очередного стресс-теста отечественного строительного бизнеса. В случае наличия большого пула нераспроданного предложения возрастёт вероятность стимулирования ипотеки (либо альтернативных инструментов) на привлекательных для покупателя условиях, что в краткосрочной перспективе выровняет баланс спроса и предложения.

Для потребителя возрастёт доступность приобретения нового жилья вследствие снижения цен и появления более гибких инструментов кредитования. Возможно обратное перераспределение спроса на вторичный рынок в силу утраты доверия к строительным компаниям.                 

Виталий Тимошенко, директор по экономическим вопросам Группы компаний DIM

Укрупнение рынка обусловлено не только экономическим кризисом 2008-2009 годов, когда строительство оказалось одной из наиболее пострадавших отраслей.

Целый ряд крупных игроков покинули или вынуждены были покинуть рынок. Впрочем, эта тенденция характерна и для других стран. Сейчас сложно говорить, как долго будет наблюдаться эта тенденция — процесс укрупнения не завершен.

Как правило, к укрупнению девелоперские компании подталкивает сложное финансовое положение на украинском рынке недвижимости. Крупные игроки могут завершить все свои проекты, реализация которых уже начата, и присматриваться к новым. Они могут реинвестировать средства из одного проекта в другой и наоборот — за счет новых проектов дофинансировать строительство старых.

Безусловно, конкурировать небольшим застройщикам с крупной девелоперской группой, которая может пойти на определенные ценовые потери за счет эффекта масштаба, сложно. Поэтому небольшие компании стараются найти партнера, который может дофинансировать стройку, а в случае необходимости и завершить все работы. В Киеве существует ряд площадок, которые были выделены под застройку, но работы на них заморожены. Землепользователи таких площадок ищут, с кем бы реализовать проект за какую-то долю или вознаграждение. И наоборот. Ключевые игроки рынка находят потенциальные площадки, которые интересны им для развития и могут принести неплохой заработок. Как долго это может продлиться? До той поры, когда Украина по-настоящему не начнет выходить из кризиса и компании смогут привлекать ресурсы, в первую очередь, заемный капитал.

С точки зрения потребителя укрупнение девелоперов — это, скорее, позитивная тенденция. Мы говорим о первичке, и на этом рынке очень много рисков. Это дает определенные гарантии, что проект будет завершен. Но в то же время, крупным игрокам легче войти в ценовой сговор, что уже негативно может сказаться на конечном покупателе недвижимости. 

Богдан Бондаренко, директор по коммуникациям строительной компании NOVBUD

На данный момент говорить об укрупнении девелоперских компаний не самое подходящее время. На наш взгляд, этот вопрос был актуален несколько лет назад, когда ситуация на рынке изменилась и требовался новый подход к развитию бизнеса. Во времена проседания рынка, объединение компаний это абсолютно нормальное явление. Сейчас же рынок находится в относительно стабильной ситуации, поэтому ярких причин к системному изменению ролей и слиянию компаний на рынке киевской недвижимости мы не видим. Конечно, при таком варианте развития события страдает потребитель, что в свою очередь приводит к проблемам компаний. Даже при лучшем варианте развития событий, когда обязательства перед инвестором выполняются, он теряет доверие к девелоперу, а это крайне негативно сказывается на его репутации, которая как никогда важна в наше время.

Фото: сайт J.P.Morgan

КиевVласть