четверг, 2 июля 2020 г.

Девелопмент жилья: делайте лучшее или не делайте вовсе, - Игорь Райков

Девелопмент жилья: делайте лучшее или не делайте вовсе, - Игорь Райков

Карантин только усилил конкуренцию на рынке жилья. Как создавать конкурентные проекты, что такое устойчивый проект и как он может вывести компанию в пул лидеров рынка, почему стоит развивать проекты с открытой территорией, – рассказал в интервью KV Игорь Райков, директор по производству в SAGA Development.

KV:  На фоне карантинной кризисной ситуации для бизнес-сообщества еще актуальнее стала антихрупкость компаний. Что значит антихрупкость девелоперов жилья в Украине? 

Игорь Райков: Для начала нужно разобраться что такое устойчивость. Например, в  юридическом, экономическом плане, в кризисных ситуациях – это одна история. И вторая – устойчивость продукта компании, в данном случае, продукта девелопера – жилого проекта. Устойчивый проект – это не квадратные метры и не нагромождение бетонных “клеток”. Мы в SAGA Development рассматриваем каждую квартиру как индивидуальный дом. Продумываем сценарии планировки для разных категорий людей, чтобы каждый смог выбрать то, что идеально подойдет его мировоззрению и образу жизни. Еще одна важная составляющая девелоперского продукта – то, как он влияет на город и на тектонические изменения, происходящие в городе. Если компания в части продукта не предлагает ничего, кроме квадратных метров, то ее модель не конкурентна. Людям нужно понимание того, как компания меняет город и того, какие сценарии внутри непосредственно “квадратных метров” предлагает. 

Подписывайтесь на новости “КиевVласть”
 

Юридическая и экономическая устойчивость – это вещи тактические, продуктовая устойчивость – вещь стратегическая. В Украине компаний, которые занимаются продуктовой устойчивостью, кроме нашей, 3-5. С уверенностью могу сказать, что именно Saga стала катализатором таких изменений. Хотите пример? Наш KANDINSKY в Одессе очень ярко показывает, как современный устойчивый проект может повлиять на развитие всего рынка. Как только мы вышли с этим проектом в Одессу, сразу было понятно, что проект для этой локации революционный. Город насторожился – где любимая лепнина и прочие традиционные “рюши”? Но уже через год, как рассказали мне одесские коллеги, и проекты, и маркетинговые стратегии локальных компаний изменились примерно на треть – “чтобы было, как у Saga”. Аналогичная ситуация в свое время произошла  и на столичном рынке жилья начиная с New York Concept House и продолжая жилым районом Rybalsky, ЖК Chicago Central House, “Новым Подолом” и другими проектами. 

Подписывайтесь на новости “КиевVласть” в Телеграм

Компании-локомотивы отрасли довольно быстро приняли вызов и задумались об архитектурной уникальности своих проектов, благоустройстве, месте проекта на городской ткани. 

ЖК Chicago Central House, Киев

KV: Откуда появилась идея строить настолько отличные от существующих на рынке проекты?  

Игорь Райков: Катализатор – СЕО компании, его видение и подходы к реализации проектов, работе с архитекторами, понимание того, что идея проекта, реализация начинаются с глубокой аналитики. Когда проект Saga выходит на рынок, это значит, что его созданием занимались до этого 3-4 года, изучая территорию, социальную структуру, влияние на город и массу других данных.

KV: Останется ли компания устойчивой без прямого лидерского влияния? 

Игорь Райков: Для этого мы и создали и продолжаем развивать современную устойчивую управленческую структуру, которая позволит максимально эффективно управлять растущим количеством проектов без потери качества. А визионерски и концептуально основатель компании участвует в каждом проекте. 

Именно для создания такой комплексной версии управления проектами я и пришел в компанию.

Уже сейчас команда компании точно понимает и реализует заложенные на старте смыслы каждого проекта. Экономически и юридически Saga уже устойчива, это обычные операционные действия для нас. Мы сейчас работаем над тем, чтобы продуктовая устойчивость была независима от бизнес-лидера. Чтобы он мог участвовать концептуально, а сотрудники в компании понимали идею, задачи и могли корректировать их с учетом потребностей рынка.

ЖК KANDINSKY, г. Одесса

KV: В этих процессах насколько велика роль оцифровки процессов, BIM? Пока рынок жилого девелопмента довольно осторожен в вопросе внедрения этих подходов в управлении компанией и проектами. 

Игорь Райков: Здесь важно провести границу. Почему изначально BIM не взлетал? Потому что преимущества создания таких моделей видели только проектанты. Они поняли, что с использованием  BIM появляется меньше коллизий, продукт выходит качественнее. Но проектанты не понимали, как продать этот продукт строительным компаниям. Это дорогостоящее ПО, своих ресурсов “потянуть” его, а также обучить и удержать квалифицированный персонал,  у проектантов не было. 

Но со временем ситуация изменилась. Как девелоперская компания мы увидели большой потенциал для оптимизации организационной структуры, бизнес-процессов, моделей. Вечный цикл поиска ошибок заставлял увеличивать штат ПТО-специалистов (ПТО – производственно-технический отдел, – KV), сметчиков. А на самом деле этот штат не нужен, он бюрократизирует процедуры и замедляет скорость передачи рабочей документации на саму площадку. При использовании BIM не нужно содержать огромный штат ПТО и сметчиков. Когда мы это поняли, то активно стали популяризировать BIM на рынке и среди наших партнеров. Мы показали и объяснили, как это помогает уменьшить издержки и увеличить скорость строительства и внесения изменений непосредственно в проектную документацию. 

KV:  Цена вопроса? 

Игорь Райков: Проектирование с использованием инструментов BIM стоит в среднем 14-16 долларов за метр квадратный, без BIM – 12 долларов. Разница 3-4 доллара на квадратном метре, но результат в виде качества и скорости того стоит!


KV:  Как сегодня нашему застройщику просчитать срок сдачи объекта? 

Игорь Райков:  В части согласования проекта и получения разрешений в ГАСИ (государственная архстройинспекция) – процесс сегодня не управляем. Девелопер может только надеяться. Ждем реформы. 20 мая на рабочем совещании у Премьер-министра был озвучен ряд положительных моментов, а самый крутой – разрешения заменяют наличием градостроительных условий и ограничений с положительной экспертизой. Это окажет очень большой положительный эффект на рынок. Есть вероятность, что появятся маленькие компании, которые очень легко войдут на рынок, а вот дальше уже сам рынок будет регулировать состав игроков. Относительно неустойчивости правовой системы, отсутствие гарантий и прав, и правовой культуры в нашей стране – нужно просто все делать максимально честно, быть диджитализированым.

В части управления проектом со стороны девелопера – диджитализация и профессиональное управление, других альтернатив нет.

KV:  Что подразумевает компании под социальной ответственностью сегодня? 

Игорь Райков: Маркетологи измеряют эффект впечатления от продукта. Так вот, эффект впечатления от некачественной услуги оператора связи длится 2-3 часа. От плохого обслуживания в ресторане – 2-3 недели, месяц. Некачественный продукт или предоставленная услуга в подобных сегментах приводит к тому, что покупатель просто перестает пользоваться продуктом этого бренда. Но в девелопменте цикл ощущения и впечатления измеряется десятками лет, минимум 20 лет. Чтобы качественно предоставлять свою услугу, девелоперу крайне важно понимать в первую очередь, что он делает и для кого. Цена его ошибки – 20-30, а то и более лет неудобства и дискомфорта не только для прямого потребителя-покупателя жилья, но и для опосредованных потребителей – жителей города.  Цена ошибки может оттолкнуть от компании и покупателя, и общину, и сотрудников. 

У нас каждый сотрудник глубоко понимает миссию проекта и каждый, уверенно скажу, влюблен в проект. Когда команда влюблена в продукт, это помогает делать правильные вещи. Никакими инструкциями вы не заставите людей поступать правильно. 

Если говорить об отношениях с комьюнити города, у нас коммуникация и выстраивание отношений начинаются задолго до начала строительства объекта. Важно выходить на диалог. Далее: мы предлагаем улучшить, вдохнуть новую качественную жизнь в существующую среду. Основная ценность в том, что наш объект качественно улучшает среду проживания вокруг себя. На простом примере это выглядит так: ваша квартира стоит, скажем, 1000$ за квадратный метр, после строительства нашего объекта рядом ваша квартира уже стоит 1200$/кв. м, то есть вы, ничего не делая, увеличиваете стоимость ваших активов на 20%. 

KV:  А если вопрос не в деньгах, а в комфорте? 

Игорь Райков:  Главное – строить правильные вещи, не только ради денег. 

Комфорт – это не только детские площадки. В Киеве колоссальное количество устаревших инженерных сетей. В рамках той же социальной ответственности, в бюджете наших проектов минимум 15% средств отводится на реконструкцию городских сетей. 

Но есть еще и комфорт, наполненный смыслом – нужно создавать ценности для жителей, для общины, делать новое и современное, объединяющее людей и улучшающее город. Например, КУБ в  Chicago Central House стал новой достопримечательностью города, когда его открыли, люди на машинах притормаживали и снимали на телефоны. Наш “Новый Подол” предоставит открытую набережную, где можно взаимодействовать с водой, для всех горожан и гостей города, уверены, это будет новый лендмарк Киева. И подобными смыслами наполнен каждый из наших проектов – делайте лучшее или не делайте вовсе.

Прогрессивный район “Новый Подол”, г. Киев

KV: Тренд проектов “все в одном” сегодня набирает обороты. А есть какие-либо риски? 

Игорь Райков:  Конечно. Но риск – это не всегда плохо, он бывает отрицательным и положительным. Mixed-use проекты несут только положительные риски. С одной стороны, создавая mixed-use проекты, девелопер снимает с города часть маятниковой миграции и часть нагрузки на транспорт. С другой, делает объекты гибкими к изменениям – объект не умрет, а будет подстраивать свои функции под потребности рынка. 

KV: А касательно закрытых территорий? Такой подход не создает социального напряжения?  

Игорь Райков:  Делая территорию закрытой, стоит задать себе вопрос: что мы прячем? Закрытые окна, заборы провоцируют проникнуть на территорию, что-то забрать. Открытые территории способствуют формированию дружественных комьюнити. Во всех наших объектах мы развиваем концепцию открытых территорий и очень много внимания уделяем public space.


Жилой квартал Rybalsky, г. Киев

KV: Что из эко-трендов городского строительства реализуемо в ближайшее время?  

Игорь Райков: Во-первых, конечно, близость к природе. Мы в ЖК O2 RESIDENCE делаем теплицы, хотим реализовать их в формате отдыха от городской суеты, соприкосновения с природой.

Во-вторых, энергоэффективность и “умный дом”. Но не в понимании “свет по хлопку”, как обычно сейчас представляют этот сервис. “Умный энергоэффективный дом” – это индивидуальный тепловой пункт, который вместе с наружными датчиками регулирует температуру нагрева, охлаждения всей климатической системы. Внутри дома энергопотребление работает сбалансировано, как и сами инженерные системы.

KV:  Есть ли объекты других девелоперов, которые близки к вашему подходу, ценностям?

Игорь Райков:  Сейчас много новых, крутых и классных проектов. Мы уважаем работу  KAN Development – их “Файна Таун”, “Республика”, Tetris Hall и их совместный проект с UDP Unit City. Коллеги из А-Development очень круто делают Арсенал, White Lines. Наши партнеры Perfect Group отлично проработали концепцию благоустройства в ЖК Stanford. Модерново смотрится ЖК Intergal City. 

Мы видим улучшения на рынке, и нам приятно, что идущие за нами наступают в плане смысла и качества нам на пятки, они заставляют нас создавать проекты еще лучше.

Читайте: О двух концах: когда и как в Украине снизятся риски инвестирования в новострои

КиевVласть

Татьяна Шульга

Теги: мнение, жилые комплексы, тренды, saga development, девелоперский рынок, новый подол, Rybalsky, Игорь Райков, антихрупкость, Chicago Central House, New York Concept House, O2 RESIDENCE

четверг, 2 июля 2020 г.
07:15
Планові відключення електроенергії в Київській області 2 липня 2020 року (повний список населених пунктів)
07:00
Погода в Киеве и Киевской области: 2 июля 2020
среда, 1 июля 2020 г.
12:49
Хроники коронавируса в Украине: обновляется
21:36
Глава НБУ подал в отставку из-за систематического политического давления на центробанк
20:55
В четверг, 2 июля, ярмарки пройдут в трех районах Киева (адреса)
20:41
Андрей Пальчевский заявил о создании новой политический силы
20:26
КГГА планирует потратить на 5 километров велосипедной дорожки на Набережном шоссе более 180 млн гривен
20:01
На водителей столичных маршруток за месяц составили 61 протокол за нарушения карантинных ограничений
19:46
В Киеве появилась новая минискульптурка (фото)
19:25
В Вишневом водитель сбил женщину с ребенком на пешеходном переходе (видео)
19:06
На Київщині тривають перевірки дотримання карантину
18:47
Бывший глава Деснянской РГА уволен из Кабмина и уходит работать в офис омбудсмена
18:24
Перший позичальник отримав доступну іпотеку під 8,8% від Укргазбанку
18:02
Суд аннулировал договор о капремонте бассейна спортшколы на Киевщине за 1,5 млн гривен госсредств
17:53
“Киевгорстрой” продлил действие акционной рассрочки для новых сделок
17:39
Кабмин в очередной раз перенес введение рыночных цен на газ для населения (видео)
Календарь событий
Голодная инфекционка. Рейтинг активности депутатов Киевсовета (22-28 июня 2020 года)
1 июля 2020 г. 19:30
Голодная инфекционка. Рейтинг активности депутатов Киевсовета (22-28 июня 2020 года)
Штрафы за  водителей КГГА и столичных КП, нарушающих ПДД, оплачиваются из городского бюджета. В инфекционном отделении Киевской городской детской больницы №2 дети плохо питаются и вынуждены мыться холодной водой. На улице Полевой, 73 в Соломенском районе Киева застройщик вместо обустройства протезной мастерской затеял строительство жилого комплекса (ЖК).  ООО “Стривер Девелопмент” настаивает на возведении ЖК высотой более 73 метров в охранной зоне Кирилловской церкви. По причине неработающей дождевой канализации жители некоторых домов на улице Вересневая во время дождей сидят без света. Обитатели микрорайона “Нивки” страдают от гор мусора, появляющегося после проведения ярмарки возле сквера “Станкостроительный”. Об этом и многом другом — в очередном обзоре запросов и обращений депутатов Киевсовета от КиевVласть.
В Киеве стартовала масштабная реконструкция Труханова острова
1 июля 2020 г. 15:00
В Киеве стартовала масштабная реконструкция Труханова острова
Несмотря на засилье СOVID-19, столичная власть решила заняться дорогостоящей реконструкцией зоны отдыха "Центральная" на Трухановом острове. По заказу КП “Киевстройреконструкция” первую очередь работ за 130 млн гривен до конца 2021 года должно выполнить ООО “Строймонтажсервис 1”. Эта фирма в 2019 году попала в поле зрение правоохранителей в связи с возможным присвоением бюджетных средств при благоустройстве озера в парке Отрадный. Столичные чиновники обещают, что со временем на Трухановом острове оборудуют рекреационный маршрут, а зону отдыха объединят в единый комплекс. На все это нужно потратить почти полмиллиарда бюджетных гривен, что совсем непохоже на  политику сокращения бюджетных расходов во время эпидемии. К тому же, киевляне опасаются, что под видом реконструкции на острове может начаться масштабная застройка.