Тонкощі створення ОСББ: наскільки це складно
ОСББ, або об'єднання співвласників багатоквартирних будинків - це на сьогодні одна з найбільш суперечливих тем для українців. Багатьом незрозуміло, наскільки складним є процес створення і чи варто взагалі об'єднуватися мешканцям будинків. З іншого боку, чимало власників квартир цікавлять подробиці: чим ОСББ краще керуючої компанії, чи впливає його створення на ЖК-тарифи, які можуть виникнути проблеми і т.д.
Щоб зрозуміти і розкрити всі ці тонкощі, на базі ГО “Українська організація захисту споживачів послуг” було проведено круглий стіл з головою правління столичного ОСББ “Садовий-25” (Лівий берег) Юрієм Звольським і членом правління ОСББ “Лобановського-130” Володимиром Гуцулом.
Але для початку - не надто приємна для столичної влади статистика. Так, за інформацією КМДА, у 2015 році в Києві було зареєстровано 43 нових об'єднань співвласників багатоквартирних будинків. 2016 рік став періодом істотного зростання цієї цифри - було створено 304 ОСББ. Проте, вже в 2017 році ініціативність громадян пішла на спад - з'явилося всього 134 нових об'єднань. У 2018 році в Києві нарахували в цілому 1 тис. 224 ОСББ, що теж критично мало - близько 73% багатоквартирних будинків столиці обслуговувалися все ще комунальними керуючими компаніями (сучасними аналогами радянських ЖЕКів). Вже по цифрах є зрозумілим, що інтерес до створення ОСББ стрімко падає. Що стало тому причиною - відсутність ініціативності та мотивації у громадян, брак актуальної інформації за даною темою, або ж бюрократичні перепони з боку держави і житлово-комунальних монополістів?
Володимир Гуцул, член правління ОСББ “Лобановського-130”, вважає, що вимога закону про житлово-комунальні послуги вибрати форму управління спільною власністю в багатоквартирних будинках спочатку таки мотивувала мешканців активізуватися в цьому плані. Потім же люди побачили, що поспішати немає сенсу, обставини не підганяють, - і динаміка створення об'єднань сповільнилася. “У кожному будинку - свої нюанси і своя ситуація, - розповідає Володимир. - Десь керуючі компанії буквально кинули людей напризволяще і їм довелося максимально швидко взяти все в свої руки. Але в багатьох випадках мешканцям не вдається організуватися, це -- нелегко, потрібно багато роботи. І відповідальність перекидається один на одного, в результаті необхідні кроки не робляться. Основна перепона в створенні об’єднань -- людський фактор ”.
На мій погляд, один із наріжних пунктів - це також недостача у мешканців знань про ОСББ. Якби люди бачили реальні переваги самостійного управління будинком, у них би з'явилася і мотивація, і ініціативність. Та й бюрократичні та інші перешкоди подолати простіше, якщо є чітка мета. Нею може стати, наприклад, прагнення знизити цифри в платіжках за ЖК-послуги. Адже в Україні тарифи підвищуються мало не кожні півроку!
За словами голови правління ОСББ “Садовий-25” Юрія Звольського, створення об'єднання якраз і може вирішити цю проблему: “Якщо керуюча компанія не узгоджує тариф з місцевою владою, тоді мешканці позбавлені можливості отримувати субсидії і пільги законним шляхом. До створення ОСББ, наша, вже колишня керуюча компанія свій тариф не погоджувала з КМДА. Тобто, тариф встановлювався рішенням директора керуючої компанії. Протягом року вартість обслуговування будинку та прибудинкової території змінювалася рази чотири. І, звичайно ж, не в бік зменшення. Перший тариф на обслуговування будинку та прибудинкової території, який нам встановила керуюча компанія, становив 7,50 грн. за м2. Після створення ОСББ ми тариф зменшили до 4,50 грн. і він протримався на такому рівні 13 місяців. Наш тариф апріорі не може бути вище, ОСББ - неприбуткова організація”.
Відомі лише поодинокі випадки, коли тариф після реєстрації об’єднання зростав. Як правило, таке відбувається тоді, коли керівник ОСББ (як до цього керуюча компанія) втягується в корупційну схему, отримуючи при цьому “відкати”. Але ж цього главу правління мешканці можуть замінити на загальних зборах, проголосувавши за порядну і відповідальну людину. Так що нездоланної проблеми тут бути не повинно.
Ще однією перевагою від створення ОСББ є те, що мешканці отримують набагато більше контролю над будинком і прибудинковою територією, які де-юре є їх спільним майном. Так, за інформацією Департаменту житлово-комунальної інфраструктури КМДА, при створенні об'єднання, співвласники отримують право контролювати витрати на утримання і ремонт їх спільного будинку. Якраз в цьому і полягає істотна різниця між управлінням у форматі ОСББ і керуючої компанією, при якій власники квартир такої можливості позбавлені через певні “схеми” посередника.
І ось - одна з них. На практиці, право власності на квартиру інвесторові новобудови не дають до тих пір, поки він не підпише контракт з компанією, що управляє. Керуючі ж компанії спочатку примушують мешканців підписати договір, а потім маніпулюють цим договором, змушуючи платити за необґрунтованими тарифами. У новобудовах ситуація з вимушеними підписаннями договорів ясна, забудовник не зможе здати будинок без нього. Ось тільки іноді саме через підписаний договір, мешканці не можуть проконтролювати фінанси, які вони ж і виплачують.
Більше за те - господарі квартир ніяк не можуть перевірити ні обсяг, ні якість виконаних робіт: “При керуючій компанії “критерієм якості” були мами з колясками, - згадує Юрій Звольський. - Якщо на прибудинковій доріжці візок не трясеться, поруч - зелений газон, значить, будинок обслуговується гідно! Ніхто ж з них не спуститься в підвал, не буде дивитися, в якому стані труби, насоси, який тиск на датчиках, чи чистять бойлери, щоб коефіцієнт передачі температури від постачальника тепла був максимальний. Ніхто не зайде в ліфтові шахти, щоб перевірити, чи обслуговується ліфт взагалі. Газон є - тоді, мовляв, все нормально. Ось це - принцип роботи керуючої компанії від забудовника. Інше не хвилює, поки не починаються проблеми. А вони виникнуть обов'язково, якщо не виконуються технічні умови. І коли вже через пару-трійку років в будинку почнуться поломки і аварії, тоді керуюча компанія просто забере свій ноутбук з паперами і піде. Мовляв, це - ваш будинок, самі і займайтеся ”.
Я згоден з думкою глави правління ОСББ і переконаний, що управління будинком повинні брати в свої руки інвестори, власники. Створення об'єднання необхідно перш за все для мешканців, для їх комфорту. Якщо має місце підписання договору з керуючою компанією, мешканці не повинні підписувати його “наосліп”, їм необхідно домагатися для себе вигідних умов і можливості контролю. Тут важливо враховувати ще один нюанс. Компанія від забудовника, як правило, будинок не обслуговує, вона наймає для цього іншу структуру, що займається, наприклад, ліфтами. Вивіз сміття, обслуговування тепломереж –так само. Керуюча компанія не має права це робити, в чому тоді її функція? Фактично ОСББ може укласти договір на вивезення сміття і інші ЖК-послуги без посередників. І це обійдеться набагато дешевше, адже керуючі компанії завжди роблять націнку. Тобто, скажімо, тариф на вивезення сміття - 10 копійок за квадратний метр, обслуговування ліфтів - 30 копійок, за електроенергію - ще 40. У результаті виходить, умовно кажучи, гривня. На цю гривню вони роблять свою націнку, наприклад, 10%. Чи вигідно для керуючої компанії, щоб ці ціни були меншими? Звичайно ж ні. 10% від 1 грн. і від 2 грн. - це різні цифри. Тому, компанія не зацікавлена, щоб послуги були дешевше. Якщо договір з керуючою компанією був нав'язаний “під тиском” і передбачає невигідні для мешканців умови - необхідно відразу створювати ОСББ і брати під свій контроль тарифи.
До речі, в разі виникнення серйозних проблем, керуюча компанія може спокійно “відійти від справ” і передати управління іншій бізнес-структурі. І цей факт теж важливо враховувати. Наприклад, до створення ОСББ “Садовий-25” в будинку змінилося три керуючі компанії, які фактично самоусувалися від багатьох важливих питань - тому, дуже часто мешканці залишалися наодинці зі своїми проблемами. Для недопущення подібних ситуацій потрібно створювати ОСББ як ефективний інструмент управління. До речі, наявність такого об'єднання мешканців набагато спрощує участь в муніципальних і державних програмах співфінансування капітального ремонту і утеплення багатоквартирного будинку. Вони розраховані, в основному, на застарілі житлові будинки - там це питання є актуальним. Але в нових будинках існують свої проблеми: наприклад, спрощена і неекономна система опалення (адже забудовники максимально економлять, щоб залишити бюджетну вартість за квадратний метр). Варто зайвий раз відзначити, що після створення ОСББ можна претендувати на отримання грантів від держави або міжнародних агентств для поліпшення енергоефективності будинку.
І ще один нюанс. На практиці, на жаль, існує серйозна проблема: перевести новобудову в управління мешканців досить непросто. Перешкоджати цьому може держава з її недосконалою законодавчою базою і відсутністю контролю над якістю нових будинків. Також на заваді можуть стати мешканці, які звикли до керуючої компанії і не хочуть розбиратися в перевагах ОСББ. Водночас, керуюча компанія часто йде в одній корупційній зв'язці із забудовником і не прагне віддавати владу громадянам, щоб не втратити досить вигідну “годівницю”.
Таким чином, створення ОСББ - це реальний крок до добробуту мешканців окремо взятого будинку і цілих житлових масивів. Збори учасників кондомініуму мають виключне право призначати і звільняти керівників, затверджувати порядок витрат, контролювати виконання всіх робіт і ремонтів по дому. Головне, що ефективне управління будинком і прибудинковими територіями, порядок і облаштованість житлового середовища цілковито зосереджуються в руках мешканців.
Житло ж вимагає постійної уваги і відповідальності, інакше воно буде поступово приходити в занепад і, пропорційно цьому, падати в ціні. Власність необхідно підтримувати в належному стані, знаходити на це час і сили. Важливо пам'ятати: про будинок ніхто не подбає краще, ніж його мешканці. Саме у них є власні вимоги до якості, бажаного комфорту, уявлення про необхідний рівень економії і власні фінансові можливості. Тільки з таким розумінням власності з'явиться бажання взяти на себе відповідальність. Величезне значення має тут соціальна згуртованість мешканців, їх вміння домовлятися і шукати компроміси. В таких умовах процес створення ОСББ буде проходити легше, а після його впровадження можна буде посилити мотивацію українців до поліпшення умов життя.
Олег Тітамир, президент ГО “Українська організація захисту споживачів послуг”
