Розірвати договір оренди - головне право власника землі

Для селянина-власника землі поняття “розірвати договір оренди землі” скоро стане синонімічним поняттю “повернути землю” і навіть “відвоювати землю собі”. Право розривати договір оренди землі сільськогосподарського призначення за ініціативою її власника – первинне бажання селян і ринково-економічна необхідність. Це право є позитивним ринковим механізмом, яке так необхідне для зміни земельних відносин. 

Україні й українцям необхідні ринкові механізми в земельних відносинах, а не так званий вільний ринок землі. Саме така умова забезпечить багатократне збільшення доходів від землі її власникам та зростання цінності землі. 

Бажання селян мати право розірвати договір оренди, забрати землю “якщо щось не так” завжди було присутнім, але не реалізуємим – законодавці ставали на сторону орендарів, як лобісти орендарів і латифундистів, та часто на сторону самих себе, максимально закріпачуючи власників землі - селян. Мова йде і про 7 років мінімального строку оренди, і про початок дії договору з моменту реєстрації, а не з моменту укладання, – конституційними правами селян як громадян було знехтувано. 

Необхідність надання права розривати договори оренди все більше усвідомлюється зараз через появу й існування суперечностей та конфліктів між селянами-власниками землі та орендарями, а головне – необхідністю переходити до самостійного господарювання – ставати селянину власником аграрного виробництва. 

Проблема повернення землі з оренди за бажанням власника набуває зараз і набуватиме далі ще більшої актуальності, а навіть і конфліктності в умовах можливого неконституційного відкриття так званого ринку землі. Земельними законами про так званий ринок землі існуюча влада та сформована більшість парламенту хоче ще більше закріпачити селян.

Ми всі розуміємо, що за землю, поки вона в оренді, будуть пропонувати ціну набагато меншу, ніж за землю, не обтяжену орендою, – ніхто не буде купувати те, чим не зможе володіти відразу, не говорячи про 7-10 років очікувань.

Майже вся земля перебуває в оренді на довгі 7 і більше років, а значить, очікувати зростання ціни на землю не прийдеться. Тому селянину залишиться або віддавати землю задарма орендареві, або очікувати закінчення договору оренди. А з тією “успішністю” в нехтуванні Конституції України діючою владою, то і оренда може ніколи не закінчуватися – все для бізнесу, орендарів та олігархів.

Не буде сприяти зростанню ціни на землю і переважне право орендаря на викуп землі, яке передбачено проєктом закону від “слуг” №2178-10.

Крім того, проєкт закону від тих же “слуг” №2194 передбачає появу частини 3 статті 130 Земельного кодексу України, згідно з якою без згоди орендаря власник землі не має права продати належну йому землю. Це значить, що продати землю можна буде, знову ж таки, тільки орендареві без торгів, конкурсів чи за будь-яким процесом продажу з ринковим ціноутворенням – задешево чи даром.

Закони про так званий ринок землі – закони діючої влади, направлені на монополізацію землі в країні. І, як будь-яка монополія, земельна монополія захоче знижувати ціну на землю, і, як будь-яка інша монополія, буде мати змогу і бажання максимізувати ціни на свою продукцію (фактично продукти харчування) – прибуток в усьому і понад усе. 

Таке ставлення до власників землі-селян цими неконституційними законами від “слуг” є підтвердженням необхідності надання власникам землі права розривати договори оренди. 

Але головним завданням повернення землі її власникам через надання можливості розривати договір оренди землі є не збільшення ціни на землю – ціна на землю зростає тільки від збільшення доходу від неї. Головним є те, що разом з отриманням права розірвати договір оренди власник землі зможе перейти до самостійного господарювання на власній землі одноосібно чи в об’єднанні з іншими власниками землі в Товариства власників землі. Самостійне господарювання дає можливість навіть на первинному етапі отримувати в 2-4 рази більше доходу від землі, що, відповідно, збільшує цінність землі в 2-4 рази.

На сьогоднішній день через укладання довгострокових договорів оренди (до 49 років) та попередніх угод купівлі-продажу землі у селян за мізерні гроші викуповуються сотні тисяч гектарів землі. Селяни, які втратили роботу з розвалом аграрної галузі чи на фоні низького рівня соціального забезпечення, були змушені в такий спосіб продавати землю, щоб вирішити проблеми зі здоров’ям та іншими нагальними соціально-побутовими проблемами.

Кількість землі, викупленої у такий спосіб, за різними оцінками сягає від 4 млн до 8 млн гектарів. З відкриттям так званого ринку землі ці мільйони гектарів будуть узаконені за орендарями і латифундистами. Ця земля куплена на здоров’ї та лихі українців, і ця ситуація – на відповідальності орендарів та в певній мірі держави, і цю ситуацію потрібно виправляти.

Негативізацією цієї ситуації є і той факт, що землю селяни були змушені продавати за кілька сотень доларів, а у випадку зростання ціни хоча б до 2500 доларів за 1 гектар, яку обіцяють урядовці, селяни особисто втратять тисячі доларів, а орендарі і спекулянти зароблять десятки мільярдів доларів відразу; з відкриттям так званого ринку землі українці (селяни в першу чергу) відразу відчують, що таке вільний ринок землі в порівнянні. Безумовно, влада загалом і посадовці персонально отримають від українців абсолютний негатив, негатив від легалізації злочину.

Говорячи про необхідність легалізації сірого ринку торгівлі землі, “слуги” забувають проводити паралелі з легалізацією наркоманії, злочинності, корупції та інших явищ, які перетворюють суспільство на тваринний світ. Чи це теж у планах? Чи буде місце в цьому тваринному світі для представників влади, що так вимагають легалізації?

Висновок сформульовано давно, і він простий: необхідно знімати з розгляду ганебні закони про так званий ринок землі (№2178-10, №2194) і переходити до важливого для країни – до формування прогресивних земельних відносин. 

Одним з головних положень законодавства про прогресивні земельні відносини є право селянина-власника землі розривати договір оренди. 

Відсутність антинародних законів про так званий ринок землі та прийняття законодавства про прогресивні земельні відносини – єдиний чинник зростання цінності землі, зростання прибутків від землі у її власників та всестороннє розширене відтворення аграрної галузі та економіки країни в цілому.

В першу чергу, необхідно законодавчо приділити увагу прогресивній формі земельних відносин, яка характеризується можливістю реалізувати швидкі, ефективні перетворення, націлені на розширене відтворення сільського господарства, включаючи тваринництво та переробку сільгосппродукції до оптимального виробничого переділу. Необхідний закон про прогресивні земельні відносини.

Крім надання селянам-власникам землі права розривати договори користування (оренда, емфітевзис) належних їм земельних ділянок на підставі простої вимоги про дострокове розірвання договору, основними тезами такого закону “Про прогресивні земельні відносини” повинно стати:

• підтримка самостійного господарювання на власній землі безпосередньо чи через участь у товариствах власників землі;

• фінансове забезпечення селян-власників землі для повернення отриманих авансових платежів, яке може бути необхідним при достроковому розірванні договорів користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення;

• обов’язковий викуп земельної ділянки органами місцевого самоврядування чи органами державної влади за ціною, яка відповідає п’ятикратному розміру нормативно-грошовій оцінки (приблизно 5 тис. доларів за 1 гектар для чорнозему);

• кредитування власників землі в режимі споживчого кредитування за рахунок прямого державного кредитування в одно-трикратному розмірі нормативно-грошової оцінки (приблизно 3 тис. доларів за 1 гектар для чорнозему) для задоволення нагальних споживчих потреб на умовах до 5% річних;

• кредитування громадян України за рахунок прямого державного кредитування для купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення в у сумі п’ятикратного розміру нормативно-грошовій оцінки (приблизно 5 тис. доларів за 1 гектар) на умовах до 5% річних;

• кредитування в необхідному обсязі товариства власників землі, які створюються для самостійного господарювання на власній землі, на умовах до 3% річних;

• допомога в поверненні незаконно відчужених земельних ділянок їх власникам (під час дії заборони на відчуження землі);

• формування державної підтримки об’єднання власників землі в товариства власників землі, які створюються для самостійного господарювання на землі;

• набувачами права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути виключно фізичні особи з єдиним громадянством держави Україна (громадянин України має право бути набувачем тільки однієї земельної ділянки сільськогосподарського призначення) та органи державної влади й органи місцевого самоврядування.

Щоб не бути голослівним, пропоную переглянути запропонований мною розроблений проєкт Закону України “Про прогресивні земельні відносини”, пояснювальну записку та порівняльну таблицю до проекту Закону. Також, разом з проєктом Закону депутатам було надіслано і супровідний лист про запропонований мною проєкт як форму реалізації народовладдя, якого ми не дочекалися від них.

Читайте: Земля для українців: проєкт Закону Головіна “Про прогресивні земельні відносини”

Роман Головін, розробник і втілювач Народної земельної реформи

КиевVласть