Ринок землі в Україні: реалії, дискусії та перспективи
Які правові перспективи ринку землі?
Поняття земельних відносин охоплює широке коло питань економічного, виробничого та правового характеру. Зміну і розвиток земельних відносин необхідно пов’язувати зі зміною і розвитком форм власності на землю. Під ринком розуміємо систему правових, організаційних та економічних відносин, які встановлюються у процесі товарного обороту земельних ділянок на основі визначення ринкової вартості цих ділянок.
13 листопада цього року 240 депутатів (більшість із фракції "Слуга народу") прийняли у першому читанні Закон № 2178-10 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення”, який визначає в Україні умови ринку сільськогосподарської землі.
З-поміж 11 законопроектів депутати обрали розроблений профільним аграрним комітетом.
Історія питання
Земельний кодекс України був ухвалений у 2001 році. Він закріпив гарантії права власності на землю, водночас із цим була введена тимчасова заборона на відчуження земель сільгосппризначення. Українцям заборонили продавати, дарувати, або будь-яким іншим способом передавати у власність земельні паї, окрім спадкування та викупу для державних та громадських потреб.
На той час це пояснювали тим, що незабаром підготують усю законодавчу базу для успішного запровадження ринку землі.
Через декілька місяців депутати ухвалили новий Земельний кодекс України, який не лише продовжив заборону до 2005 року, а й розширив її коло. Саме ці обмеження і стали називати “мораторієм на купівлю та продаж земель сільськогосподарського призначення”.
Введення мораторію пояснювали, як тимчасовий захід для успішного запуску ринку землі. Однак, законодавчу базу так і не змінили, а землевласники досі відчувають на собі обмеження.
Відтоді Верховна Рада лише регулярно пролонгувала мораторій на продаж землі. Остання пролонгація відбулася наприкінці 2018 року.
Тоді ж на захист прав власності українців став Європейський суд з прав людини, зобов’язавши уряд країни скасувати мораторій. Незважаючи на це, наприкінці 2018-го заборону продовжили до 1 січня 2020 року.
Питання зрушилося з мертвої точки лише у жовтні цього року, коли президент України Володимир Зеленський доручив уряду та парламенту розробити та ухвалити до 1 грудня закони про відкриття ринку землі. З того часу на розгляд було подано 10 законопроектів та лише один з них отримав підтримку депутатів.
Міжнародні фінансові партнери України, експерти з земельних питань та уряд вважають, що за час дії мораторію в Україні склався тіньовий ринок землі, де активно впроваджувалися корупційні схеми, а відсутність конкуренції призвела до падіння орендної плати.
Мовою статистики
Статистика нормативного регулювання земельних відносин в Україні мало того, що застаріла, вона ще й досить неповна.
Чи не найбільшою проблемою залишається неузгодженість даних Державного земельного кадастру та Державного реєстру прав на нерухоме майно.
На сьогодні в Україні понад 60 млн га землі. Із них 42,7 млн га, а це майже 70% — земля сільськогосподарського призначення. Близько 40% с/г землі в Україні — чорноземи.
Мораторій на купівлю-продаж землі накладено на понад 41 млн га — за винятком тих, що виділені для ведення підсобного та особистого селянського господарства, садівництва і городництва.
Із них більше 31 млн га — земля, яка знаходиться у приватній власності, 28 млн га якої — приватні паї. У державній та комунальній власності знаходиться трішки більше 10 млн га, і це із врахуванням Криму та окупованих територій.
Якщо взяти до уваги, що за 2018 рік із державної до комунальної власності було передано 1,5 млн га, то зрозуміло, що на ринок держава зможе виставити не більше 9 млн га землі.
З мораторієм на продаж приватних земель більш-менш зрозуміло, а от що відбувається із державною землею — таємниця за сімома печатками. Цілком зрозуміло, що частину передали в комунальну власність, а скільки землі залишилося — достеменно невідомо нікому.
За статистичними даними, кількість землевласників та землекористувачів в Україні перевищує 25 млн. Власників же земельних паїв на сьогодні близько 7 мільйонів. Тобто відкриття ринку землі напряму стосуватиметься одного з шести українців.
При цьому самі власники обробляють менше третини землі. Ті, хто обробляє орендовану землю, отримують її переважно від приватних власників — 56%. Землі, орендовані у держави, дають ще 8% обробки. І приблизно стільки ж — 7% землі – не обробляється взагалі.
Хто зможе купувати землю?
Відповідно до законопроекту придбати землю зможуть звичайні українці та підприємці, а також законопроектом коло власників пропонується розширили до держави, територіальних громад та підприємств (ТОВ, ПАТ тощо).
Отже, проєкт закону передбачає купівлю землі:
1) громадянам України;
2) юридичним особам України, створеним за законодавством України;
3) територіальним громадам;
4) державі.
Українська земля для іноземців: “зась” чи “будь ласка”?
Іноземцям та особам без громадянства також нададуть право власності на землю, однак лише у спадок та на один рік, протягом якого її необхідно передати комусь іншому.
Хоча пригадую слова президента Зеленського, який обіцяв, що "китайці, араби та інопланетяни" не стануть власниками української землі.
Напередодні голосування у спеціальному зверненні Володимир Зеленський заявив, що між першим і другим читанням до законопроєкту внесуть зміни. Згідно з ними, "право продавати і купувати землю матимуть лише українські громадяни та українські компанії, засновані виключно українськими громадянами".
"Іноземці і компанії, які мають серед засновників іноземців, отримають право купувати українські земельні ділянки тільки у випадку, якщо на це буде дана згода народу України на всеукраїнському референдумі", – заявив президент.
Саме на цьому – спочатку референдум, а потім – ухвалення законопроєкту – наполягали і представники низки фракцій, які не голосували за нього.
Поки що в тексті прийнятого у першому читанні проекту йдеться про те, що іноземці можуть лише успадковувати землю і за рік зобов'язані її продати:
"Можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення в порядку спадкування за законом, але зобов'язані здійснити їх відчуження протягом одного року з дня набуття права власності".
Але є і цілий абзац змін до Перехідних положень Земельного кодексу, що знову присвячений іноземцям та іноземним юридичним особам.
В ньому йдеться про те, що до 2024 року вони не зможуть купувати землю сільгосппризначення в Україні, незалежно від того, чи продає її держава або приватна особа.
Проте є і винятки. Вони стосуються тих "іноземців", які працюють в Україні не менше трьох років.
Аграрні підприємства, власниками чи кінцевими бенефіціаріями яких є іноземці та які працюють в Україні понад 3 роки і орендують землю, після того, як закон набуде чинності, зможуть цю землю купити. При цьому, як нинішні орендарі, вони, згідно із цим же законом, матимуть переважне право на купівлю землі.
Обмеження на продаж “в одні руки”
Депутати пропонують застосувати обмеження для продажу землі “в одні руки”, зокрема:
35% — в межах однієї об’єднаної територіальної громади;
8% — в межах однієї області або Автономної Республіки Крим;
0,5% земель сільськогосподарського призначення України.
Тож, “в одні руки” можна буде купити трішки більше як 200 тис. га землі.
Досвід інших країн
Уніфікованої моделі регулювання земельних відносин не існує, оскільки кожна країна щодо цього є унікальною.
Приміром, політика Польщі щодо регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення спрямована на розвиток сімейних ферм. Таке положення закріплене у ст. 23 Конституції Польщі, за якою основою аграрного устрою цієї держави є сімейне господарство (сімейні ферми).
Для здійснення контролю за переходом прав власності та інших майнових прав щодо державного майна, зокрема земель сільськогосподарського призначення, у Польщі було створено Агентство сільськогосподарської нерухомості (Agencja Nieruchomosci Rolnych).
Після вступу Польщі до ЄС (2004 р.) було запроваджено мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення іноземцям строком на 12 років. Після завершення цього періоду було прийнято поправки до закону Польщі “Про формування системи сільського господарства”.
Нині законодавство Польщі не містить прямої заборони на придбання земель сільськогосподарського призначення іноземцями, але наявні у законодавстві вимоги до покупців-іноземців роблять такі угоди надто обтяжливими і складними.
Державне регулювання ринку земель сільськогосподарського призначення Німеччини відбувається через спеціалізовану державну установу Агентство з управління і реалізації земель (Bodenverwertungs-undverwaltungs GmbH — BVVG). Основна мета діяльності агентства полягає в управлінні ринковим обігом земель сільськогосподарського призначення державної власності.
У Німеччині не існує регламентованих вимог до покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення, у тому числі й іноземців, проте відповідно до законодавства вони повинні отримати дозвіл від місцевих органів влади за місцем розташування земельної ділянки.
Політика Франції щодо регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення спрямована на розвиток фермерства. В країні було створено Агентство з управління земельними ресурсами та розвитку сільських територій (Societe d’amenagement foncier et d’etablissement rural — SAFER), на яке покладено три основні завдання: підвищення ефективності сільського господарства та підтримки молодих фермерів, захист навколишнього природного середовища, ландшафтів і природних ресурсів, підтримка та розвиток сільської економіки. SAFER — товариство з обмеженою відповідальністю, є неприбутковою організацією, що підпорядковується міністерству сільського господарства та міністерству фінансів Франції.
Купівля земель сільськогосподарського призначення іноземцями у Франції не заборонена. Однак у разі, якщо ціна земельної ділянки перевищує 38 млн євро або предметом договору купівлі є виноградники, необхідно отримати дозвіл від SAFER.
Регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення у Франції має більш жорсткий характер, ніж у Польщі чи Німеччині, що зумовлено значно ширшими повноваженнями і можливостями товариства SAFER.
Незважаючи на існування різних моделей державного управління в Польщі, Німеччині та Франції, регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення в цих країнах має спільні риси та спрямовується на захист національного товаровиробника.
Крім того, досліджувані країни мають досить високий рівень бюджетної підтримки аграріїв, що робить їх більш конкурентними і на внутрішньому, і на зовнішніх ринках. Зокрема, у Німеччині пряма бюджетна підтримка становить 346 євро/га, підтримка розвитку територій — 82 євро/га. Сукупний обсяг підтримки фермерів у Німеччині становить 428 євро/га, у Франції — 357 євро/га, у Польщі — 317 євро/га.
Практично усі країни, які пройшли етап становлення ринкового обігу земель, мали довгострокові цілеспрямовані програми, які, крім іншого, передбачають надання пільгових кредитів на придбання земель місцевим фермерам. Так, у Польщі кредит на придбання земель можна отримати на 15 років під 2% річних, у Латвії — на 20 років під 3%. Відсоткова ставка по кредитах у Німеччині становить 3% річних.
Стає очевидним, що українські фермери ведуть свою господарську діяльність у нерівних економічних умовах з їхніми західними конкурентами, що у перспективі, при поспішному запровадженні ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення, може негативно позначитися на результатах їх господарювання.
Соціологічні опитування
Як показують соціологічні опитування, більшість українців не підтримують купівлю-продаж землі. Залежно від того, як сформульоване запитання — про скасування мораторію, продаж землі чи права розпоряджатися землею, як власністю, — негативно ставляться до цього майже 73%.
Позитивно до продажу землі ставляться не більше третини українців.
Аналізуючи запропонований законопроект вже можна побачити нові майбутні схеми, за допомогою яких ринок землі буде повністю відкрито для іноземців. Чи будуть ці зміни позитивними для України – покаже час.
Роман Титикало, адвокат, керуючий адвокатського бюро "Титикало та партнери", заслужений юрист України, депутат Київської обласної ради
