Припиняйте вчасно дію договорів оренди землі

Орендарі все сильніше затискують в кут власників землі, щоб накинути зашморг. Мало того, що орендарі відкрили справжнє сафарі на селян-власників землі та змушують продовжувати договори оренди на 10-49 років, так ще й 16 липня починає діяти закон №340-IX, за яким договори оренди продовжуються автоматично – і більшість власників землі, які хотіли б вийти з орендних відносин чи змінити умови оренди, опиняться сам на сам з таким законним рейдерством зі сторони орендарів і життям “по-старому”.

Перш ніж розібратися в цій ситуації з рейдерством проти нас, українців-власників землі, прошу всіх, у кого в найближчі три роки закінчуються договори оренди, зробити їх ревізію. 

По-перше. Не продовжуйте договори оренди і не переукладайте їх ні під яким “соусом”. Тим більш – не підписуйте ніякі порожні папери чи не до кінця заповнені документи, навіть якщо їх будуть давати вам на підпис нібито з метою підняти вам орендну плату, зробити індексацію, донарахувати оренду за минулі періоди. Бо це все з високою вірогідністю може перетворитися на продовження орендної кабали.

По-друге. Подивіться на дату укладання договору. Тепер дата закінчення дії договору оренди обчислюється не з моменту його реєстрації, а  від дати його укладення – і це вже визначено законом. Орендарі “вдовблювали”, що договір оренди діє з моменту його реєстрації, і у власника землі може залишитися саме таке розуміння. Але орендар може умисно затягувати з реєстрацією, щоб договір було продовжено автоматично – і коли власник землі прийде по своє, то виясниться, що договір кілька місяців чи років тому автоматично продовжився.

По-третє. Негайно скористуйтеся правом відмови від поновлення договору. Не пізніш, як за місяць до дати закінчення дії такого договору, ви повинні подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. 

Начебто власникам землі надали право розпоряджатися нею. Це нібито право загорнули в яскраву обгортку під назвою “земельна реформа”. Насправді ж закон про т. зв. “ринок землі” – це закон про право орендаря купити землю, вірніше, віджати її власника-селянина. Розберемо конкретно цю аферу.

Проєкт закону №2194 “…щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин…” (прийнятий в першому читанні і включений до порядку денного під №485-ІХ  від 04.02.2020) забороняє власнику землі продавати землю без дозволу орендаря.

Проєкт закону №3131 “…щодо детінізації виробництва сільськогосподарської продукції…” (включений до порядку денного) збільшує податок на землю для власника землі в 16,67 рази.

Детальніше про №3131: Селяни-злочинці: як влада змушуватиме продавати землю задешево під прикриттям МВФ та Світового банку

Проєкт закону №3012 “…щодо приватизації державних і комунальних земель” (включений до порядку денного) створює умови для продажу державної землі.

Закон №340-IX “…щодо протидії рейдерству” узаконив автоматичну пролонгацію (продовження) договору без будь-яких попереджень зі сторони орендаря і без будь-якої згоди від власника землі як це було раніше. Все рейдерство проти власників землі буде тепер відбуватися на законних підставах, а саме відповідно до ч. 2 ст. 1261  Земельного кодексу України: “…Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається”.

Втім, цим же законом внесено зміни до ст. 19 закону “Про оренду землі” і тепер вона звучить так: "Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права".

Таке трактування ст. 19 чітко визначає, що договір оренди діє з моменту укладання, а не з моменту реєстрації, як це визнавали суди за бажанням орендарів. Саме цим користувалися орендарі, затягуючи реєстрацію і додаючи додаткові роки до прибуткової оренди. Зараз, враховуючи те, що власники землі можуть бути не обізнані в таких змінах, орендарі умисно будуть маніпулювати та приховувати цю інформацію. Мовляв, доки власник думає, що договір ще діє певний час (бо з моменту реєстрації), його буде автоматично продовжено  – і знову нескінченна орендна кабала.

Як бачимо, закони прописані саме під українського орендаря – на його добру волю, спроможність та виключно його радість і благополуччя. Завдання для орендаря №1 – продовжити договори оренди в будь-який спосіб. Договір оренди гарантує орендареві довгі роки прибутковості, матеріальних благ, а головне – він і тільки він зможе купити землю і залишитися царювати на землі назавжди, ще й передати її діьям, онукам, правнукам.

Тому власникам землі в жодному разі не потрібно переукладати договори оренди землі!

Читайте: Не укладайте договори оренди землі. Повертайте землю собі

Чому ж таки орендарі хочуть продовжувати договори оренди? Ще до закінчення договору 2-3 роки, а орендарі наполегливо шантажують і погрожують переукласти. 

Першою і головною причиною є те, що орендарі хочуть потрапити під дію ними ж пролобійованих  законів. Ці закони повністю захищають орендаря від будь-якої конкуренції, в тому числі – від потенційних іноземних покупців, які  теоретично могли б платити за землю більш високу ціну. Оренда для орендаря – захисна оболонка, імунітет, гарантія його надприбутків за рахунок українців-власників землі.

Другою причиною є те, що орендарі хочуть купувати землю, але за ціною оренди на 49 років з додатковими угодами, які, у разі відкриття т. зв. “ринку землі”, перетворять для орендаря землю з орендованої на власну. Тільки за умови існування оренди землі орендарі зможуть викуповувати чи “віджимати” землю задешево.

Третьою причиною є те, що земля, яка перебуває в оренді, може бути продана її власником, але при цьому договір оренди продовжуватиме діяти. Покупцем землі може бути орендар або інша особа. Для не орендарів в такому випадку земля – менш цікаве придбання, ніж вільна від оренди земля. Відповідно, за землю в оренді даватимуть значно меншу ціну, або вона буде взагалі не цікава, як об’єкт купівлі. Бо ви ж не будете купувати автомобіль, який ще буде 5 років їздити в оренді в службі таксі?

Для орендаря дуже вигідно, коли він купуватиме землю, яка у нього в оренді. І чим триваліший строк такої оренди, тим нижчу ціну може пропонувати орендар – бо фактично тільки він єдиний покупець на цю землю.

Четвертою причиною є те, що орендарю вигідна оренда. Він багатіє на вашій землі, забираючи собі, по суті, належний вам прибуток від землі. Тому йому потрібна якомога довша оренда вашої землі – якомога довше закріпачення вас, власників землі.

П`ятою причиною є те, що, орендарі бояться, що власники землі, якщо їм нададуть право розпоряджатися (продавати) землю, по закінченні договору оренди запропонують землю іншим покупцям за ціною, яку орендар не хотів би заплатити чи не має змоги заплатити за вашу землю.

Шостою причиною є страх орендарів, що власники землі можуть скоро усвідомити, що вони спроможні самостійно (особисто чи через участь у Товариствах власників землі) господарювати на своїй землі. А значить, збільшать у кілька разів дохід від землі та цінність власної землі.

Оренда землі і її зарегульованість в інтересах орендарів, фермерів і аграрних олігархів стає все більше антинародною, діє проти українського суспільства, проти держави Україна. По суті, оренда землі і діяльність, пов’язана з нею, вже стала злочинною – залишилося лише визначити  кримінальну відповідальність.

Протидіяти цьому розгулу орендарів і їх лобістам можливо лише в Об’єднанні власників землі та самостійному господарюванні через участь у Товаристві власників землі.

Читайте: Ціна землі – ціна життя. Якою ж буде ціна землі за життя?

Необхідно вимагати від влади законодавчо надати право власникам землі розривати договори оренди – тільки це може бути ознакою вільного розпорядження землею. 

Законопроєкт, який би визначив прогресивний шлях розвитку земельних відносин і позитивно б вплинув на розвиток аграрної галузі є – це проєкт закону №3208 "Про прогресивні земельні відносини", який 12 березня ц.р. зареєстровано в парламенті. Він пропонує таке:

• надає права і можливості власникам землі самостійно господарювати через участь у товариствах власників землі;

• надає право розривати договори оренди для переходу до самостійного господарювання;

• надає право товариствам власників землі отримувати державну підтримку, в тому числі дешеві кредити за рахунок прямого державного кредитування;

• надає можливість отримувати дешеве споживче кредитування;

• визначає ціну землі у разі її продажу громаді чи державі.

За умови його прийняття, власники паїв мали б змогу підготуватися і до вищезгаданої детінізації, і до інших сюрпризів від аграрного лобі. Але пріоритети наших парламентаріїв при розгляді "земельних" законопроєктів усім уже зрозумілі.

Читайте: Затінізована земля: повернути землю собі

Роман Головін, розробник і втілювач Народної земельної реформи

КиевVласть