При виборі будинку важливим фактором для багатьох майбутніх власників житла є технологія будівництва та матеріали, з яких зводиться об’єкт. Популярні каркасно-монолітні та цегляні будинки є дорогими для забудовника, але давно стали стандартом у великих містах.

Сьогодні на українському ринку нерухомості можна зустріти чотири основні групи багатоповерхових будинків за технологіями будівництва – каркасно-монолітні, цегляні, крупнопанельні та комбіновані.

Цегляні будинки є перевіреним стандартом якості в уявленні багатьох потенційних покупців. У середньому, строк експлуатації такого будинку перевищує 100 років. Цегла виготовляється із натуральних компонентів, а тому є екологічним матеріалом.

Щоправда одним з недоліків цегляних об’єктів є велика вага, а отже, підвищені вимоги до фундаменту. Також цегла має високу теплопровідність і потребує якісного та продуманого утеплення, при облаштуванні якого треба враховувати здатність матеріалу набирати вологу при перепаді температури. Також власники квартир в цегляних будинках найчастіше обмежені в можливостях перепланувань, бо не можуть впливати на несучі стіни.

Цегляні будинки сьогодні нерідко можна зустріти в сегментах  класу економ-  та комфорт у великих містах  або навіть у локальному “преміумі”, якщо говорити про містечка-сателіти або просто менші населені пункти. 

Каркасно-монолітні будинки інколи можна зустріти у “бізнесі” та класах вищої категорії. Серед переваг моноліту – потенційно висока швидкість будівництва, яка дозволяє зводити по 2-4 поверхи на місяць. Конструкційні особливості монолітних об’єктів дозволяють бути гнучкими у питанні вибору планувань. Монолітна технологія дає найвищий рівень свободи для архітекторів, адже безшовні об’єкти можна зводити дуже складної форми.

З недоліків моноліту, найпершим є висока вартість будівництва, якщо порівнювати з іншими технологіями. Однією з причин є вимоги до кваліфікації робочої сили, адже відливати мають лише професіонали.

Панельні будинки у багатьох асоціюються з радянським періодом, але насправді їх зводять навіть сьогодні. Вони успішно займають нішу в сегменті економ-пропозиції. Серед бонусів такої технології – висока швидкість будівництва та мінімальна вірогідність браку. Адже панелі виготовляються заздалегідь на заводі, і потім просто збираються будівельниками на місці. Проте є й недоліки  – це і стандартні планування без можливостей серйозних змін, і проблеми з тепло- та звукоізоляцією, ризики утворення грибка в міжпанельних швах.

Найчастіше, забудовники комбінують монолітний каркас із цегляними стінами або використовують інші подібні матеріали, як-то пінобетон. Такий підхід дозволяє відносно високу швидкість будівництва, надійність споруди та широку варіативність планувань, майже повну відсутність усадки. Кладка зовнішніх та міжквартирних стін на нижніх поверхах може проходити паралельно з відлиттям монолітного каркаса вище, що збільшує потенційну швидкість спорудження.

Ще одне актуальне питання, відповідь на яке намагаються знайти покупці житла – це якість матеріалів, з яких зводяться будинки. Наприклад, деякі люди впевнені, що українські будівельні компанії мають обов’язково використовувати  бетон низької якості  або токсичну цеглу.

Принаймні для великих забудовників, використання подібних матеріалів просто не має жодного сенсу – із суто прагматичних міркувань.

Велика будівельна компанія, в портфелі якої знаходяться одночасно п’ять чи десять житлових комплексів, у кожному з яких паралельно зводяться по декілька будинків, має величезний внутрішній попит на матеріали. У той же час, виробники цегли або бетону невисокої якості зазвичай мають обмежені можливості постачання, і точно не зможуть надавати достатньо матеріалів на увесь портфель такої компанії. Натомість мати одного постачальника на один об'єкт – це дуже дорого та незручно.

Друга потенційна проблема – це ризики роботи з невеликими виробниками. Для того, щоб в таких умовах забезпечити безперебійне постачання цегли чи бетону, треба мати пул, що складається з декількох постачальників на кожен об’єкт. Адже будь-який з них може просто в один момент перестати працювати, а забудовник без матеріалів платитиме за простій робочої сили та техніки, паралельно страждаючи від репутаційних ризиків. Будь-яку паузу клієнти одразу помітять через вебкамери або інструменти щомісячної оцінки динаміки робіт, доступні на популярних агрегаторах нерухомості.

При цьому, велика будівельна компанія не має проблем із якісними постачальниками матеріалів за цінами, часто нижчими за найдоступніші пропозиції від кустарних виробників. Адже великий виробник матеріалів використовує ефект масштабу – він одночасно задовольняє попит щонайменше декількох девелоперів, а тому пропонує хорошу ціну. Адже в офіс девелопера можуть щодня приходити по декілька комерційних пропозицій від іменитих постачальників.

Важливим фактором є підтримка бренду та іміджу забудовника. Окрім доволі загальних для більшості покупців тез про місію компанії робити якісне житло з найвищими споживчими характеристиками –  це також можливість ефективно вести власний бізнес. Сьогодні в кожному будинку, який здає забудовник, знайдеться щонайменше декілька мешканців, хто стане перевіряти матеріали – просто з цікавості. І якщо вони знайдуть токсичні домішки або інші підозрілі речі – вони про це одразу ж напишуть в інтернеті. А враховуючи тренди пошуку житла, ця інформація вже через декілька днів потрапить на форуми і стане відомою щонайменше половині потенційних покупців, впливаючи на їх наміри щодо інвестування в об’єкти від цього девелопера. Отже, окрім внутрішнього бажання робити якісне житло, тут також є очевидний комерційний інтерес забудовника.

Нарешті, хоча й сучасні будинки проектуються з величезним запасом по міцності, будь-які розрахунки можуть виявитись хибними, якщо взяти дешевий бетон зовсім іншої марки. І тоді, у випадку можливих проблем чи навіть трагедій, відповідати буде власник компанії та її керівництво. Для бізнесу з мільйонними обертами та стабільними прибутками потенційна економія від декількох десятих до максимум пари відсотків від фінальної ціни об’єкта точно не вартує таких ризиків – жодна особа в галузі не візьме на себе подібну відповідальність.

Сьогодні девелопери найчастіше використовують комбінацію монолітного каркаса та стін з цегли або інших матеріалів. Таке поєднання гарантує високу швидкість спорудження та хороші споживчі характеристики майбутніх квартир. Щодо якості матеріалів, принаймні великим будівельникам зараз не доводиться йти на компроміси – маючи великий пул об’єктів, за них змагаються такі ж великі постачальники, які пропонують вигідні ринкові ціни на хороші та якісні матеріали.

Читайте: Іпотека під 10% у 2020: які шанси отримати в українців

Дмитро Ісаєнко, секретар комітету з питань державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Верховної Ради VIII скликання

КиевVласть