Чому вигідно створювати ОСББ
Чи не найбільшим стимулом до створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) для його мешканців є можливість самостійного управління спільною власністю – сходовими клітинами, горищами, підвалами, підсобними приміщеннями, прилеглою до будинку територією тощо. Така система стовідсотково працює в країнах Прибалтики та в Польщі й вже давно показала свою високу ефективність. Втім, українці не дуже поспішають об’єднуватися задля власного “комунального” блага.
“Жеківська” система досі превалює
Cьогодні такі об’єднання створені лише в 16% багатоквартирних житлових будівель в усій Україні, і це – за 27 років Незалежності. Якщо такі темпи зберігатимуться і надалі, то до ефективного управління житлом нам треба бути рухатися ще десятки років. Фактично, державні та місцеві органи влади не приділяють належної уваги інформуванню наших громадян про дійсні переваги ОСББ перед старою “жеківською” системою.
Інститут приватних управителів багатоквартирних будинків, який незабаром буде введений, не вирішує всього комплексу проблем, що роками накопичувалися в житлово-комунальній сфері. До речі, створення такої форми управління означає констатацію провальної державної політики у сфері створення ОСББ. Можна передбачити, що із-за пасивності громадян, місцеві органи влади призначатимуть “кишенькових” управителів - для прихованого набуття корупційних “гешефтів”.
Передбачаю, що сьогодні ставлення українців до ОСББ змінилося несуттєво, якщо порівнювати з 2012 роком. Саме тоді проводилося соціологічне опитування на тему “Хто і чому боїться ОСББ?”, організоване Центром Разумкова та Фондом “Демократичні ініціативи”. Згідно з цим дослідженням, на запитання “Чи знаєте ви про створення ОСББ як частину житлово-комунальної реформи?” 41,1 % опитаних відповіли, що їм про це нічого не відомо. 29,2 % “щось чули” про ОСББ і лише 29 % знали про це. Коментарі тут зайві. На жаль, більш актуальних досліджень знайти не вдалося. Чому б тоді Мінрегіонбуду – у цьому контексті – не ініціювати подібне опитування сьогодні, адже тоді можна було провести “роботу над помилками” і скоригувати політику щодо створення об’єднань співвласників – відповідно до реальних цифр і тенденцій?
Переваги ОСББ, які варто знати кожному
Відтак, є сенс розглянути основні стимули і переваги, що виникають для домогосподарств – у разі створення об’єднань співвласників багатоквартирного житла.
По-перше, у мешканців виникає можливість розпоряджатися не тільки власним житлом, а й спільною власністю. Це означає, що створюються передумови для якісного господарювання в своєму будинку. Кожен мешканець може вирішувати, як вигідніше ефективніше розпоряджатися колективною власністю. Назагал, створення такого об’єднання забезпечує повний контроль над всіма процесами покращення спільного благоустрою. Наведу приклад одного з об’єднань у місті Суми. В будинку по вулиці Прокоф’єва, 25/2 чотири під’їзди протягом 17 років були під крилом ОСББ, решта два залишалися з ЖЕКом. Поки “об’єднані” під’їзди процвітали, інші два перебували в ганебному стані. Там протікав дах, тріскалися стіни, вікна й двері під’їздів були зношені й потребували заміни, мали місце величезні втрати тепла, все це потребувало термінового ремонту й утеплення. Мешканці жалілися на комунальників, неодноразово писали скарги, повідомляли про проблеми будинку, але допомоги від ЖЕКу так і не дочекалися. Врешті-решт, люди з “критичних” під’їздів провели збори й прийняли рішення приєднатися до ОСББ. За нетривалий період більшість проблем було вирішено, увесь будинок долучився до місцевої програми з енергоефективності. До того ж з’ясувалося, що комунальники за своє незадовільне обслуговування виставляли більший тариф, ніж об’єднання співвласників. Тобто, жителі перших двох під’їздів після переходу до ОСББ отримали не лише якісний сервіс, а й відчутну економію.
По-друге, у вдало організованому ОСББ, де мешканці ретельно контролюють правління на предмет всіх спільних витрат і тарифів, створюється можливість суттєво знизити житлово-комунальні платежі, підвищивши при цьому якість надання послуг. Запорукою цього є те, що об’єднання на власний розсуд обирає надавачів послуг. Наприклад, вінницьке ОСББ “Червоноармійська-2” , створене 2010-го року, за час свого існування підвищило плату за отримання будинку лише на 26 копійок. До речі, за даними Центру громадського моніторингу та контролю, завдяки ОСББ, досягається економія у комунальних платіжках до 20 %, в тому числі –завдяки наявності лічильників. Натомість, будинкам без об’єднань співвласників місцева влада нав’язує керуючу компанію, постачальників різноманітних житлово-комунальних послуг “за замовчуванням”. Звідси – постійне й нескінченне підвищення тарифів на всі ЖК-статті. При цьому, процедура оскарження бездіяльності “жеківської” структури, чи надання нею неякісних послуг надзвичайно ускладнена й забюрократизована, що породжує безкарність і свавілля муніципальних ЖК-монополістів. Водночас, у ОСББ, наприклад, практично не буває такого, щоб двірник не прибрав територію або не розчистив сніг, а прибиральниця не навела лад на сходових клітинах. Оскільки працівника наймає не ЖЕК, а об’єднання співвласників, відповідно воно і контролює якість роботи. До речі, на оплату праці в рамках ОСББ не нараховується ПДВ, і це теж – стаття економії.
По-третє, співвласники багатоквартирного будинку мають змогу заробляти кошти на спільній власності – наприклад, за рахунок оренди підсобних приміщень – під магазин, перукарню, чи хімчистку; підвал можна зробити складським приміщенням і також здати в оренду. Такі ж можливості існують і щодо отримання коштів від прибудинкової території. А фасад будинку можна здавати в оренду під рекламні площі. Наприклад, ОСББ на столичних Позняках постійно отримує гроші від реклами. Нещодавно ж збори співвласників прийняли рішення про зміну рекламодавця із-за більш вигідних фінансових умов. Так само деякі об’єднання заробляють на роздільному зборі сміття, продаючи державі чи приватним компаніям вторсировину. Всі ці кошти ОСББ може використати на ремонт будинку, благоустрій території, контроль безпеки, на побудову дитячого майданчику, встановлення лічильників, на будь-яку господарську діяльність, спрямовану на ефективну експлуатацію будинку та прибудинкової території.
По-четверте, об’єднанню співвласників набагато простіше провести енергетичну модернізацію будинку, щоби зменшити суми оплати за житлово-комунальні послуги. Донедавна лише ОСББ могли подавати заявку на державні чи муніципальні програми з енергозбереження за принципом 70/30 (водночас, отримати грант набагато простіше організованій юридичній особі, аніж “незареєстрованому” колективу мешканців). Ці капіталовкладення дуже швидко окупаються за рахунок економії теплоенергії. В тому числі, це може досягатися за рахунок побудови теплопункту і встановлення індивідуальних лічильників тепла, енергоефективних світлодіодних ламп, зовнішнього і внутрішнього утеплення будинку тощо. А найбільш прогресивні ОСББ навіть розміщують на дахах своїх будинків сонячні панелі. Таких випадків наразі небагато, проте вони зафіксовані, наприклад, в Херсоні і Житомирі. Втім, як на мене, продукування “зеленого тарифу” – доволі перспективний спосіб для ОСББ у контексті економії енергоресурсів.
До слова, нещодавно Європейський Союз та Програма розвитку ООН (ПРОООН) спільно започаткували дворічний проект “Об’єднання співвласників будинків для впровадження сталих енергоефективних рішень”, в рамках якого буде надано 4 мільйони євро на створення ОСББ в Україні. Метою є стимулювання та підтримка об’єднань співвласників у 24 областях нашої країни. Йдеться про те, що завдяки проекту буде створено 32 тисячі нових ОСББ, та представники 4 тисяч таких структур пройдуть навчання з управління енергоефективними проектами. Назагал, вигоду від проекту отримають 1 млн 480 тис. українців. Відтак, ОСББ мають ще й ту перевагу, що вони можуть брати участь як у державних і муніципальних програмах з енергозбереження, так і в зарубіжних донорських проектах, спрямованих на підтримку й розвиток об’єднань.
Політика щодо об’єднань: які точки фокусу?
І останнє, проте не менш важливе. Для того, щоб питома частка ОСББ невпинно збільшувалася, державним та місцевим органам влади недостатньо лише декларувати цю важливу реформу й покладатися винятково на гранти зарубіжних партнерів з ЄС чи США. Найперше, необхідно розробити державну програму розвитку ОСББ, а місцевим органам влади не обмежуватися лишень інкорпорацією цього важливого напрямку в муніципальні програми соціально-економічного розвитку. Все це повинно бути фінансово підкріплено у відповідних статтях державного й місцевих бюджетів.
По всій Україні необхідно започаткувати мережу консультативно-операційних центрів, де надавалися б “під ключ” юридичні послуги для створення та реєстрації нових об’єднань співвласників, а також – забезпечувалася б інституційно-правова підтримка вже існуючих. Потрібно проводити широкі інформаційні і роз’яснювальні кампанії, поширювати соціальну рекламу – в тому числі, залучаючи громадські організації.
Водночас, реформування ЖК-сфери в контексті ОСББ впирається в нестачу відповідних фахівців – керівників об’єднань. Наприклад, в країнах ЄС такі спеціалісти мають відповідну освіту - на стикові будівельної, економічної й правової. Щоб виправити кадровий дефіцит у цій царині, потрібно на рівні областей організувати навчання для керівників ОСББ, а також впровадити регіональні освітні програми на базі муніципальних вишів. Фінансування підготовки фахівців мало би здійснюватися за рахунок місцевих бюджетів.
І чи не найголовніше – необхідно змінити чинну практику, за якої в застарілих будинках, після створення об’єднань співвласників, не проводиться ремонт за рахунок місцевих бюджетів. Також потрібно на правовому рівні максимально спростити процедуру отримання на баланс ОСББ прибудинкової території і території під будинком. Адже на сьогодні цей процес нерідко гальмується місцевими органами управління у галузі земельних відносин. А відтак, поширеною є ситуація, коли члени ОСББ фактично не мають права на територію навколо будинку.
Читайте: Комунальні “сюрпризи” у 2019 році
Олег Тітамир, президент ГО “Українська організація захисту споживачів послуг”
