вторник, 26 октября 2021 г.

Ольга Балицкая: “Новый Порядок расчета паевого участия отберет у депутатов право раздавать застройщикам скидки”

Ольга Балицкая: “Новый Порядок расчета паевого участия отберет у депутатов право раздавать застройщикам скидки”

Новый Порядок по привлечению и расчету паевого участия в столице может отменить индивидуальные скидки и рассрочки на долевое участие для застройщиков. В октябре, в случае утверждения Порядка Киевсоветом, чиновников и экономистов заменит электронная система по вычислению размера пая, а единая ставка в 4% от сметной стоимости объекта строительства уровняет жилую и коммерческую недвижимость. О разработке нового Порядка KV рассказала соавтор этого документа, депутат Киевсовета от “Самопомощи” Ольга Балицкая.

О причинах разработки нового Порядка и недочетах старого

KV: Сегодня в Киеве действует старый Порядок привлечения и расчета паевого участия от 2010 года. В чем его недостатки, и для чего необходим новый?

Ольга Балицкая: Дело в том, что устаревший Порядок был принят до момента вступления в силу закона “О регулировании градостроительной деятельности” №3038-VI от 17 февраля 2011 года. Часть положений этого Порядка не соответствуют нормам вышеуказанного закона, чрезмерно усложняют и запутывают процесс расчета и уплаты средств долевого участия. Кроме того, в настоящее время предусмотрена возможность необоснованного освобождения застройщиков от уплаты паевого участия. Мы видим лишь непрозрачную система рассрочек, платежей, взаимозачетов и т.п.

Последствия функционирования старого Порядка

Такое положение вещей создает пространство для манипуляций с уплатой средств долевого участия - как со стороны органов местной власти, так и со стороны застройщиков. Фактически, сегодня паевой взнос является самым бюрократизированным, коррумпированным и необъективным платежом в строительстве.

KV: Какая сумма от уплаты средств долевого участия застройщиками поступает в горбюджет при действующем Порядке?

Ольга Балицкая: Катастрофическим является то, что, несмотря на слишком высокие ставки долевого участия, фактически бюджет Киева не получает дохода. Только по официальным данным, задолженность по уплате паевого участия на сегодня составляет 1,8 млрд гривен, при средних ежегодных поступлениях около 160 млн гривен.

Читайте: Экономисты КГГА засекретили взысканные и невозвратные долги застройщиков по паевым взносам

Подчеркну, что, несмотря на важность долевого участия для развития города, надлежащие контроль и отчетность за его уплатой не ведутся вовсе. На десятки моих запросов в органы исполнительной власти  о реальном состоянии дел в этой сфере  я получала всегда один и тот же ответ: “Не имеем данных”.

О новом Порядке и его нововведениях

KV: Когда было принято решение разрабатывать новый Порядок? Кто вошел в число разработчиков и на каком этапе сегодня находится согласование документа?

Ольга Балицкая: Осенью 2015 года мы в “Самопомощи” совместно с рядом неправительственных организаций, таких как Центр экономической стратегии (ЦЭС), Реанимационный пакет реформ (РПР), Easy Business и другими, принялись разрабатывать новый Порядок. И к январю 2016 года уже был готов его первый вариант.

В апреле 2016 года к созданию проекта подключился первый замглавы Киевской горгосадминистрации (КГГА) Геннадий Плис и Департамент экономики и инвестиций КГГА. Благодаря их сотрудничеству Порядок удалось значительно усовершенствовать, и 12 июля 2016 года обнародовать доработанный документ.

Таким образом, соавторами Порядка на сегодня являемся мы с Геннадием Плисом, Департаметом экономики и инвестиций КГГА, а также ЦЭС, Easy Business и РПР.

Читайте: Киевсовет вскоре начнет считать застройщикам паевое участие по-новому

Проект уже поддержали Конфедерация строителей Украины, Американская торговая палата, Европейская Бизнес-Асоциация, Комитет по недвижимости и строительству Ассоциации юристов Украины, Офис эффективного регулирования - BRDO и др.

Этим летом Порядок согласовала комиссия Киевсовета по вопросам торговли, предпринимательства и регуляторной политики, а также комиссия горсовета по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования. 26 июля 2016 года проект также рассмотрела комиссия по вопросам бюджета и социально-экономического развития и в результате создала рабочую группу.

KV: Что помешало членам бюджетной комиссии Киевсовета одобрить новый Порядок? В чем хотят разобраться депутаты на заседаниях рабочей группы?

Ольга Балицкая: В целом, новый Порядок депутатов бюджетной комиссии устраивает, но есть ряд моментов, которые они хотели бы урегулировать отдельно. К примеру, раньше застройщик оплачивал долевое участие в соответствии с прописанным для него графиком расчета, который составлял Департамент экономики КГГА.

Вносить паевой платеж застройщик мог как до момента введения в эксплуатацию постройки, так и после, а бюджетная комиссия имела возможность предоставлять застройщикам, как правило, ничем не обоснованные персональные рассрочки по оплате паевого участия.

Подписывайтесь на новости “КиевVласть”
 

Новый Порядок обязывает строительные компании полностью выплачивать сумму долевого участия до ввода объекта в эксплуатацию, а также отбирает у депутатов право корректировать для застройщиков график выплат пая и т.д.

Естественно, некоторые депутаты не готовы расстаться со своими неконтролируемыми полномочиями, и пытаются по-старинке отстоять свою привилегию по “раздаче” рассрочек. Это и вызывает определенные задержки в прохождение Порядка через бюджетную комиссию (земельная комиссия, кстати, поддержала проект единогласно).

Кроме того, у депутатов бюджетной комиссии есть вопросы по ставкам, коэффициентам и т.п. Вопросы актуальны, неоднократно рассматривались и обсуждались разработчиками и экспертами, и были учтены в финальной версии документа, которую поддержал Антикоррупционный совет и эксперты.

KV: Когда новый Порядок попадет на рассмотрение Киевсовета?

Ольга Балицкая: Учитывая, что в самом проекте решения дата вступления в силу нового Порядка указана 1 октября 2016 года, то я надеюсь, что в сессионный зал документ попадет на первом после депутатских каникул заседании, а именно - 15 сентября.

KV: Что еще кардинально нового предлагается ввести? Какие изменения ждут систему расчета паевого участия в Киеве?

Ольга Балицкая: Коротко перечислять изменения в данном случае, наверное, не совсем уместно, поскольку изменится абсолютно все.

Во-первых, для всех объектов строительства, вне зависимости от их первоначального предназначения, будет установлена единая ставка в 4% от сметной стоимости сооружения.

Во-вторых, Порядок предполагает функционирование единой системы электронного расчета суммы долевого участия, а также возможность онлайн-контроля за распределением этих средств.

И, в-третьих, благодаря внедрению ряда новшеств мы сможем максимально уменьшить степень участия чиновников в процессе получения средств паевого участия.

KV: Если говорить о введении единой ставки для всех объектов недвижимости, то с какой целью это делается? К чему приведет?

Ольга Балицкая: Ставки, которые мы имеем сейчас -  4% для жилой недвижимости и 10% для нежилой - пролоббированы именно представителями рынка жилья. Мы не считаем, что сегодня должна расширяться именно эта сфера строительства, к тому же с непропорциональным развитием инфраструктуры и без создания необходимых рабочих мест.

На данный момент в рейтинге международной финансовой организации Doing Business, оценивающей насколько выгодно застройщику возводить объекты нежилой недвижимости в столице государства, Украина занимает 140 место из 180 возможных. Дело в том, что стоимость разрешительных процедур для нежилой недвижимости в нашей стране в два раза выше, чем за рубежом.

Если во всем мире за строительство коммерческого объекта застройщик отдает в казну приблизительно 7% от сметной стоимости, то в Украине это около 15%, из которых 10% - долевое участие. Такие показатели говорят лишь о том, что ставки на нежилую недвижимость у нас явно завышены.

Уравнивая ставки, по сути, уравнивая жилую и нежилую недвижимость, мы не только создаем условия для обеспечения киевлян необходимыми благами, но и поднимаем страну в рейтинг Doing Business, что, по оценкам аналитиков Мирового банка, принесет в Киев дополнительно около 150-300 млн долларов прямых иностранных инвестиций ежегодно.

KV: Почему единая ставка именно 4%? Чем мотивирована эта цифра?

Ольга Балицкая: Начать стоит с того, что, согласно новому Порядку, путей расчета суммы долевого участия два: 4% от сметной стоимости сооружения или 400 гривен за каждый построенный квадратный метр.

Устанавливая размер ставки, мы отталкивались от того, что 4% - это предельная величина долевого участия для жилой недвижимости, установленная законом. Далее мы взяли показатели усредненной стоимости строительства жилья в Киеве, которые публикуются на сайте Минрегионстроя.  И это - 9980 грн/кв. м.  Высчитав от этой суммы 4%, мы получили 400 гривен.

Таким образом, сумма в 400 гривен за квадратный метр максимально объективна и отражает реальную стоимость строительства.

KV: Новый Порядок предполагает изменение не только размера ставок паевого участия, но и модификацию самой формулы расчета. По какому алгоритму теперь будет проходить вычисление и что изменится?

Ольга Балицкая: Изменение формулы расчета долевого участия - очень важный аспект для совершенствования всей системы оплаты. Согласно старому Порядку, в процессе расчета применялась еще масса дополнительных коэффициентов, которые занимали больше 10 печатных страниц.

Местами эти коэффициенты были довольно странными и необоснованными. Так, к примеру, один из коэффициентов за жилье в четыре раза превышал коэффициент за спортивную инфраструктуру. Выходит, за строительство спортзала застройщик вынужден был заплатить в разы больше, чем за очередную жилую высотку.

Также в число субъективных коэффициентов входило, например, наличие инфраструктуры в микрорайоне. Учет таких важных моментов, безусловно, логичен, но на практике это приводило лишь к тому, что чиновник мог поставить любой коэффициент от 1 до 10 на свое усмотрение, и соответственно радикально изменить сумму пая.

Новая формула расчета паевого участия

Если бы мы жили в идеальном мире с отсутствием коррупции, то мы бы, возможно, добавили такие элементы, как местонахождение участка, возможно, какие-то 2-3 коэффициента зонирования или еще чего-то, но мы не верим в прозрачность такой формулы.

Кроме того, в идеале следует ввести паевое участие в плату за землю/налог на недвижимость, и предусматривать его дифференциацию для каждого конкретного участка с учетом особенностей последнего (наличие инфраструктуры/сетей, особенности рельефа, местоположения, экономическая рентабельность его использования, значение для города и т.п.) Собственно, так и рассчитываются платежи в странах Европы. И мы к этому будем стремиться.

На данном этапе, в наших реалиях, процесс и расчет оплаты должны быть максимально простыми, легко контролируемыми и исключающими вариации.

В новом Порядке никаких дополнительных коэффициентов не будет. Для вычисления размера пая потребуется лишь сметная стоимость здания, подтвержденная экспертизой.

KV: Предусмотрена ли в новом Порядке возможность индивидуальных скидок на оплату паевого участия? Какие объекты строительства будут вовсе освобождены от этого платежа?

Ольга Балицкая: Индивидуальных скидок однозначно не будет и быть не может. Это принципиальная позиция. Все субъекты строительного рынка должны быть в равных условиях, а сумма паевого участия не должна зависеть от того, сколько друзей и голосов имеет застройщик в Киевсовете. Такой подход категорически недопустим.

Читайте: В Киеве застройщиков освобождают от паевого взноса в "ручном режиме", - депутат

Относительно полного освобождения от уплаты долевого участия, то мы полностью скопировали из закона перечень объектов, которые не привлекаются к оплате паевого, как, к примеру, объекты социального жилья.

Дополнительное дискреционное освобождение полностью упразднено.

KV: Не повлияет ли негативно уменьшение ставки паевого взноса для объектов коммерческой недвижимости на наполнении городского бюджета?

Ольга Балицкая: Департамент экономики и инвестиций КГГА вместе с первым заместителем главы КГГА Геннадием Плисом подсчитывали доходную часть бюджета и заверили, что она от этого не пострадает.

В среднем, по подсчетам Центра экономической стратегии, за прошлый год с одного квадратного метра недвижимости собиралось лишь 80 гривен паевого участия. В этом году, с приходом нового руководства в Департамент экономики КГГА эта цифра за первые 4 месяца увеличилась до 350 гривен. То есть, в любом случае от установки ставки в 400 гривен за каждый квадратный метр мы лишь выигрываем.

KV: Увеличение дохода от оплаты паевого участия в Киеве за первые 4 месяца 2016 года от 80 гривен с один квадратный метр до 350 гривен свидетельствует о том, что старый Порядок все-таки работает. Для чего тогда создавать новый?

Ольга Балицкая: Старый Порядок, во-первых, не соответствует нынешнему законодательству, а, во-вторых, имеет массу лазеек и схем для коррупционной деятельности чиновников.

У нас нет гарантии, что завтра в Департамент экономики не придет очередное новое руководство, и мы не начнем снова получать паевое участие по 80 гривен с одного квадратного метра. Дабы исключить наличие человеческого фактора при определении суммы паевого взноса, необходим новый прозрачный Порядок.

О коррумпированных чиновниках и контроле

KV: Новый Порядок обещает полностью исключить человеческий фактор в вопросе начисления застройщику суммы долевого участия. За счет чего это произойдет?

Ольга Балицкая: Раньше чиновники участвовали в определении суммы паевого участия изначально. Чтобы просто записаться на подачу документов, бизнесмену нужно было позвонить в департамент и прийти в назначенный чиновником день. Далее госслужащий принимал пакет документов, которых по реконструкции, например, требовалось аж 14. Срок прохождения всей бюрократической машины занимал в среднем до полугода.

Избавиться от этого мы решили путем сокращения количества документов, обязательных для заключения договора на оплату паевого участия. После принятия нового Порядка, для оплаты паевого участия по реконструкции понадобится лишь 2 бумаги - проект сооружения и его сметная стоимость. Таким образом, застройщик сможет легко оформить договор в течении, отведенных законом, 10 дней.

Более того, сегодня уже выделены деньги на запуск онлайн-системы подачи документов и подписания договора. Отныне, благодаря интернет-ресурсу участие чиновников в оформлении всех бумаг будет минимизировано, а при расчете паевого участия исключено вовсе.

KV: Что представляет онлайн-система начисления паевого участия? И что является камнем преткновения в ее реализации?  

Ольга Балицкая: Электронная система расчета паевого участия должна будет решить сразу ряд проблем: ускорить подачу документов и оформление договора паевого участия, сделать расчет паевого участия простым и прозрачным, позволить горожанам контролировать распределение средств.

Онлайн-формула расчета паевого участия позволит застройщику самостоятельно вычислить сумму платежа и не допустит никаких манипуляций со стороны плательщика или местных властей. К тому же, инвестор, который платит сотни, тысячи или миллионы гривен городу, должен осуществлять платеж комфортно, в удобном для него месте и в удобное время. Киевская власть должна создавать для плательщика подходящие условия, а не вынуждать инвестора бегать за чиновниками, чтобы заплатить.

Читайте: Антикоррупционный совет предлагает ввести онлайн-расчет для заказчиков строительства

Любой киевлянин сможет увидеть строение, его метраж, насчитанную сумму паевого участия, момент оплаты и пр. Таким образом, контроль будет еще и общественным.

Благодаря электронной системе мы также будем видеть точную сумму, которую местный бюджет получил за год от уплаты застройщиками паевого участия, и сможем контролировать, чтобы ровно эту же сумму депутаты выделили именно на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры Киева.

Пока единственной проблемой в электронном оформлении договоров остаются электронные подписи. Технически наладить их функционирование возможно, но для начала нужно запустить сам ресурс. Пока, несмотря на то, что деньги уже выделили, мы не можем начать разработку систему без утверждения горсоветом самого Порядка.

KV: Какой объем финансирования необходим для разработки подобной электронной системы?

Ольга Балицкая: К сожалению, точной суммы пока назвать не могу, но политическая воля Киевсовета принять новый Порядок, однозначно, есть. Мэр на заседании Антикоррупционного совета уверенно заявил, что полностью поддерживает Порядок и необходимость его скорейшего утверждения.

KV: Как к проекту нового Порядка и электронной системе, в частности, отнеслись застройщики?  

Ольга Балицкая: Большинство застройщиков положительно реагирует на ожидаемое нововведение и ждут, пока Киевсовет проголосует за Порядок. В вопросе работы онлайн-системы они заинтересованы больше всего.

Мировой опыт расчета паевого участия

Дело в том, что сегодня имидж застройщика у нас - это имидж негодяя, который пришел, заработал и ничего не сделал для горожан. Дабы обелить свое имя, застройщику выгодно показывать, сколько на самом деле он платит денег городу и более того, - он заинтересован, чтобы город эти средства использовало на развитие инфраструктуры, так как это прибавляет стоимости его объектам.

Сегодня оплата паевого участия - это хождение по мукам для всех. А электронная система сделает платеж простым и понятным, в первую очередь, для застройщиков.

Об отмене паевого участия

KV: Сейчас Кабмин и парламент работают над законопроектом об отмене паевого участия вовсе. Стоит ли отменять этот платеж?

Ольга Балицкая: Я являюсь сторонником полной отмены паевого участия. Но стоит понимать, что сегодня долевое участие - это доходная составляющая горбюджета.  Просто взять и отменить платеж совсем - немного опрометчиво, его нужно чем-то компенсировать.

Сегодня ведутся дискуссии на тему того, чем можно заменить долевое участие. Заменой может стать либо налог на недвижимость, но лишь тогда, когда он будет не просто введен, а и должным образом администрирован, либо налог на землю, к чему я больше склоняюсь, либо еще какой-то платеж при строительстве.

Лично я считаю, что каждый конкретный участок должен иметь свою специфику, и в плату за землю должны включаться, в том числе, и условия социального обеспечения, и обеспечения инженерно-инфраструктурного и т.д.

Новый Порядок, как раз, и призван до определения экономистами нормальной системы замены паевого участия регулировать этот вопрос.

KV: Если рассматривать новый Порядок начисления паевого участия, как компромиссный на переходной период до его полной отмены, то сколько этот период продлится? Когда Киев сможет освободить застройщиков от уплаты пая?

Ольга Балицкая: Я бы рассматривала этот период, как год-два. Дальше все будет зависеть от политической воли и желания власти.

Я убеждена, что для экономистов достаточно пары месяцев, чтобы отыскать для паевого участия годную замену. Следом государственные органы смогут наработать нормативную базу, а Верховная Рада ее принять.

Таким образом, в идеале через год этот Порядок сможет умереть, и быть заменен чем-то более важным и совершенным. Ну, а пока мы не ждем, мы что-то делаем.

КиевVласть

Беседовала Дарья Калашникова

Теги: новости киева, кгга, киевсовет, застройщики, ольга балицкая, порядок расчета паевого участия

вторник, 26 октября 2021 г.
20:45
Планові відключення електроенергії в Київській області 27 жовтня 2021 року (повний список населених пунктів)
20:32
Киев и Тирана подружились
20:23
Специальная комиссия проверит безопасность строительства в Киеве канатной дороги через Днепр, – Владислав Трубицын
20:04
Святошинская РГА продлила аренду приемной нардепа Арьева
19:42
У столичных автобусов №102 и троллейбусов №35 появилась новая остановка
19:28
Госрегистратора подозревают в подделке документов на недвижимость в Белой Церкви
19:01
Кличко разрешил компании “свободовца” Андреева греть киевлян
18:42
Полиция разоблачила публичный дом в Бучанском районе Киевщины (фото)
18:24
“Киевтеплоэнерго” просит силовиков повременить с проверками на период запуска тепла в городе
18:03
На Київщині капітально відремонтували міст на дорозі, яка з’єднує два райони
17:43
На Київщині з’являться 23 сміттєсортувальних комплекси та станції
17:26
На территории детского сада на Киевщине произошел взрыв газа (фото)
17:03
Киев планирует запретить закупки автотехники в Беларуси
16:46
“Укрзализныця” с 4 ноября возобновит курсирование поезда Киев-Варшава
16:27
С улиц Киева планируют убрать 263 элемента благоустройства (адреса)
16:04
С 1 ноября на Киевщине начинается запрет на лов рыбы на зимовальных ямах (карта)
Календарь событий