“Крещатицкий “Грааль”: KAN Игоря Никонова взялся за реанимацию долгостроя в центре столицы
Основатель компании KAN Игорь Никонов стал участником проекта по освоению площадки под снесенным рестораном “Столичный”. Как поменялась концепция застройки, будет ли там 160-метровый небоскреб и на каком этапе от инвесторов откололся брат скандального Дмитрия Табачника, KV спросила у инвесторов ООО “Грааль”.
Как стало известно KV, 24 июня 2021 года на очередном заседании 2 сессии Киевсовет утвердил три решения, согласно которым общество с ограниченной ответственностью “Грааль” (ООО “Грааль” (ТОВ “Грааль”) (*) продолжит арендовать участки по адресам ул. Крещатик, 5, 5-В и ул. Михаила Грушевского, 4-Б:
- “О возобновлении обществу с ограниченной ответственностью “ГРААЛЬ” договора аренды земельного участка от 8 ноября 2010 No 82-6-00607 (с изменениями) (498055382). (От 27.04.2021 No 08 / 231-1381 / ПР);
- “О возобновлении ООО “ГРААЛЬ” договора аренды земельного участка для строительства, эксплуатации и обслуживания офисно-гостиничного комплекса на ул. Крещатик, 5 в Печерском районе Киева А-21791). (От 21.12.2015 No 08 / 231-280 / ПР)”;
- “О передаче обществу с ограниченной ответственностью “ГРААЛЬ” земельного участка в аренду для строительства, эксплуатации и обслуживания офисно-гостиничного центра на ул. Михаила Грушевского, 4-Б в Печерском районе Киева (720654390). (От 13.04.2021 No 08 / 231-1265 / ПР)”.
Решения были утверждены 87, 84 и 88 голосами “За” соответственно.
Тайна “Грааля”
Участок на Крещатике, 5 является одной из самых мифологизированных стройплощадок Киева. Макабричности проекту придает, как минимум, два фактора. Во-первых, в собственниках фирмы “Грааль” фигурировал брат скандального министра образования Дмитрия Табачника, Михаил – и это однозначно “зрада!”. Во-вторых, Крещатик для киевлян и украинцев является местом сакральным, а посему постройка здесь небоскреба для многих просто немыслима.
Между тем, как выяснила KV, ни Табачника, ни небоскреба в проекте “Грааля” уже нет.
Как рассказал KV основатель KAN Development Игорь Никонов, в 2020 году он выкупил у частного лица долю “Табачника”, которую тот приобрел у брата министра еще несколькими годами ранее.
“Я бы не хотел раскрывать, у кого именно я купил так называемую долю “Табачника”; могу сказать одно: Михаил Табачник вышел из проекта давно. Он продал свою долю одному предпринимателю, а я уже приобрел у него. Для меня это очень важный проект, я давно на него смотрел и понимал, что если в центре столицы уже 15 лет стоит дыра, то это прежде всего сигнал, что инвестиционного климата в стране нет и в помине. Начав общаться с участниками проекта мне показалось, что проблема, в том числе, и в отсутствии среди них высококвалифицированного профессионального девелопера”, – говорит Никонов.
По его словам, входя в проект, он понимал, что соорудить 160-метровый небоскреб на Крещатике не получится. Поэтому с остальными участниками “Грааля” было принято компромиссное решение по корректировке проекта.
“Мы будем строить здание в рамках действующего законодательства (согласно последних решений Министерства культуры в этом месте можно реализовывать проекты в границах высоты исторической застройки). Сейчас мы занимаемся разработкой концепции, в одном из вариантов первый этаж отдан общественным зонам, где располагается коммерция: рестораны, магазины, кафе, сад. Выше комплекс гостиничных апартаментов с атриумами во дворе и эксплуатируемой кровлей. Создавая эту локацию, я вдохновился зданиями на Максимилианштрассе в Мюнхене – похожая планировка, такой же вид на внутренний сад, такие же атриумы”, – рассказал Никонов.
Предпроектные проработки
Кроме этого, в рамках проекта будет возведен подземный паркинг и проведены противооползневые работы в районе бывшего МЦКМ (бывший “Октябрьский дворец”).
Что же касается инвесторов проекта, то по словам Никонова, на данный момент их трое: бизнесмен и потомок известного киевского архитектора Марк Гинзбург, израильский бизнесмен, инвестор в сфере недвижимости Офер Керцнер и, собственно, сам основатель KAN Development Игорь Никонов.
Марк Гинзбург приходится родственником известному строителю Киева Льву Борисовичу Гинзбургу, который в начале ХХ века входил в десятку самых богатых людей Киева, был владельцем Строительной конторы Льва Гинзбурга, строитель первого небоскреба Украины. Был приглашен в Чикаго для строительства небоскребов.
Офер Керцнер – израильский предприниматель, новатор и инвестор, создатель проекта Арт-завод Платформа и многих других, ведет в Украине бизнес с 1998-го года. В 2013 был назначен почетным консулом Украины в Иерусалиме.
На фото: Марк Гинзбург
“Лев Борисович Гинзбург – этот брат моего дедушки по отцовской линии. Родился он 1868 году. А мой дед в 1890-м. Льва Борисовича часто называют архитектором. Но он на самом деле он им не был. На современный манер его правильно было бы назвать “девелопер“ (от англ. develop — развивать, разрабатывать, создавать, совершенствовать). Можно "застройщик" или "подрядчик". В Киеве на рубеже XIX и XX веков его как раз называли подрядчиком. Но он очень тесно работал со знаменитыми архитекторами. Например, ряд зданий сделал с Владиславом Городецким. Киев для меня родной город, я люблю его”, – рассказал Марк Гинзбург.
По словам Гинзбурга, у проекта, действительно, очень длинная и непростая история. При этом он уверяет, что все действия соответствовали действующему градостроительному законодательству и даже 160-метровый небоскреб, который изначально планировали построить на участке – был полностью согласован.
Экскурс в историю
В феврале 1918 года, при штурме Киева войсками Муравьева от прямого попадания снаряда сгорел дом по улице Крещатик, 5. Более 10 лет на месте сгоревшего дома новых зданий не возводили. И только в 1931 году тут был возведен так называемый Дом Госучреждений. Он отличался тем, что выступал своим фасадом на тротуар к проезжей части, а пешеходы двигались к Европейской площади через специальный проход.
Крещатик и Европейская площадь – в 1885, 1905 и 1943 годах
Здание пострадало от пожаров в годы Второй мировой войны, а 60-е годы ХХ века в нем открыли ресторан “Столичный”. Кроме ресторана в нем находились различные госучреждения, а также редакция ТРК "Киев". В таком неприглядном виде оно просуществовал до 2004 года, оставаясь наглядным свидетельством старой красной линии застройки Крещатика.
В 2003 году ООО “Грааль” стал победителем Инвестиционного конкурса, который был объявлен Киевской Городской Государственной администрацией, по привлечению инвестора для реконструкции Европейской площади. Конкурс объявлялся на строительство комплекса нежилых помещений для размещения объектов сферы обслуживания населения, подземного паркинга под Европейской площадью на 504 паркоместа и офисно-гостиничного комплекса с гостиничными апартаментами “Столичный” по адресу улица Крещатик, 5.
По условиям Инвестиционного конкурса, которые были зафиксированы в Инвестиционном договоре, для реализации проекта необходимо было выполнить ряд требований:
- инвестиционный вклад в инфраструктуру города (11,1% от ориентировочной стоимости проекта);
- выплатить компенсацию Печерской и Киевской общине за утраченное имущество по рыночной стоимости;
- выплатить компенсацию собственникам квартир и помещений по рыночной стоимости.
По словам инвесторов, с Департаментом градостроительства и архитектуры КГГА были проведены три международные конкурса, с последующим общественным обсуждением результатов, на которых были представлены на рассмотрение более 30 концептуальных проектов известных архитекторов Украины, Израиля, Франции, Германии, Словакии, и Великобритании. Во втором этапе конкурса принимали участие мировые мастодонты FOSTER&PARTNERS, JEMS ARCHITEKCI и другие. После общественных обсуждений, авторитетное жюри определило окончательного победителя – архитектурное бюро из Германии Eller + Eller (входит в группу компании OWC: 12 бюро для проектирования крупных объектов: конструкторское, инженерное, подземная инженерия, архитектурное, по противопожарной безопасности и др.). Адаптацией проекта занималось украинское архитектурное бюро “Творческая архитектурная мастерская А. Пашенько”.
Конкурсный проект от FOSTERS&PARTNERS
На фото: Одобренный проект от Eller + Eller
Проектом в статусе “Экспериментального” с предыдущим объемом 196 тыс. кв. м, предполагалось строительство многофункционального комплекса высотой 160 м (отель оператора Ritz Karlton с конференц-залом и гостиничными апартаментами, подземный торговый центр на минус 2 уровня и паркингом под ним еще минус 2 уровня под частью ул. Крещатик / Европейская площадь).
18 января 2006 года на заседании архитектурно-градостроительного совета были одобрены градостроительные требования к проектированию. Чуть позднее было получено Архитектурно-планировочное задание, разработаны и согласованы градостроительное и историко-градостроительное обоснования, а 26 декабря 2007 года было одобрено градостроительное обоснование – здание должно быть построено в пределах высоты до 160 метров. Согласно протоколу Градостроительного совета от 28 декабря 2008 года, проектную документацию одобрили на стадии "Проект".
Дом по ул. Грушевского 4-Б
По условиям Инвестиционного договора для реализации проекта необходимо было снести здания и сооружения по ул. Крещатик, 5 (А, Б, В и прилегающее к нему 7/9), выполнив перед этим все обязательства перед собственниками жилых квартир и нежилых помещений, а также заплатив компенсацию за потерю коммунального имущества в бюджет города Киева согласно независимой оценке по рыночной стоимости.
“В связи с тем, что дом по адресу Крещатик, 5-В и 5-Б были конструктивно связаны с домом по адресу Грушевского 4-Б, решением сессии Киевского городского совета № 1169/1830 от 12.07.2007, №158/1214 от 02.04.2009 и Решением сессии Печерского районного совета Киева № 26 от 25.06.2009, дом по ул. Грушевского, 4-Б был передан победителю конкурса под снос при условии выплаты компенсации за потерю коммунального имущества и решения всех имущественных вопросов с собственниками других помещений. Для выполнения условий договора ООО “Грааль” в период с 2006 года по 2009 год были заключены договора купли-продажи всех квартир и нежилых помещений. Все квартиры и нежилые помещения были выкуплены у собственников по рыночной цене. Таким образом, ООО “Грааль” выполнило все обязательства перед городом и собственниками квартир по зданию”, – рассказали KV в юридической службе ООО “ГРААЛЬ”.
После сверки всех взаиморасчетов по уплате инвестором ООО “ГРААЛЬ” компенсации стоимости потери коммунального имущества в бюджет Печерского района, 28.07.2009 Распоряжением Печерской РГА № 605 “О передаче обществу с ограниченной ответственностью “ГРААЛЬ отдельно стоящего жилого дома № 4-Б” в соответствии с решением сессии Киевского городского совета от 02.04.2009 № 158/1214 дом был передан под снос после полной выплаты компенсации потери коммунального имущества.
Улица Крещатик, 5-7 / улица Грушевского, 4Б – 2021 год
Атаки активистов
Как рассказали KV в юридической службе “Грааля”, до того, как дом по ул. Грушевского, 4-Б был выкуплен полностью и передан обществу с ограниченной ответственностью “Грааль” для реализации инвестиционного проекта, некоторые лица арендовали у Печерской районной администрации отдельные небольшие помещения по этому адресу.
После передачи дома на баланс ООО “Грааль” Печерская районная администрация не продлевала и не могла юридически продлевать с кем-либо договоры аренды. С этого момента, по словам юристов, вышеупомянутые лица-арендаторы начали осуществлять “рейдерские действия по фальшивым документам”.
“Не добившись результатов в своих рейдерских действиях, в 2014 году они захватили дом по ул. Грушевского, 4Б и, нарушая все процедуры, передали сфабрикованные документы в Министерство культуры для осуществления внесения данного дома в Реестр Памятников архитектуры. А позже Приказом Министерства культуры Украины № 869 от 15.10.2014 года дом был занесен в Государственный реестр недвижимых памятников Украины как памятник архитектуры местного значения (охранный № 938-Кв) с полным нарушением процедуры, без составления соответствующей документации, без проведения историко-культурных исследований, без выявления предмета охраны, уведомления владельцев дома и пр. В тот период подобная практика была очень распространенной. Многие помнят многочисленные истории в Киеве с вновь выявленными памятниками архитектуры, когда на домах, с нарушением всех норм появлялись таблички, а потом за 200-300 тыс. долларов их снимали”, – говорят в юрслужбе.
Инвестор в связи с нарушением закона, обратился в суд. Постановлением Киевского апелляционного административного суда от 28.10.2015 года № 826/6741/15 указанный приказ Министерства культуры было признано противоправным. Пункт 13 приложения 1 к приказу № 869 от 15.10.2014 был отменен. Приказом Министерства культуры от 18.07.2016 № 552 дом по ул. Грушевского 4-Б был изъят из Государственного реестра недвижимых памятников Украины.
Историко-архитектурные исследования
Юристы рассказывают, что в 2015 году институтом “УкрНДИпроектраставрация” Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины были проведены Историко-культурные исследования дома по ул. Грушевского 4Б на основании Историко-архитектурной справки Научно-исследовательского института памятникоохранных исследований Министерства культуры Украины.
“Согласно заключениям выполненных историко-архитектурных исследований дом по ул. Грушевского 4-Б не соответствует критериям, указанным в Постановлении Кабинета Министров Украины “Об утверждении Порядка определения категорий памятников” от 27.12.2001 № 1760 (с изменениями № 452 от 22.05.2019 года), а именно:
- В значительной степени потерял аутентичность – был аналогичным жилым и хозяйственным домом в составе рядовых комплексов, а во время многочисленных перестроек и ремонтов потерял значительную часть объема.
- Не повлиял на развитие культуры, архитектуры, градостроительства города Киев или региона. Материальной ценности не имеет.
- Не связан с историческими событиями, верованиями, жизнью и деятельностью выдающихся людей.
- Не является произведением известных архитекторов. Исследованиями установлено, что в строительстве дома участвовали три разных архитектора. Архитектор Николаев осуществлял только руководство строительными работами, проектные чертежи выполнял малоизвестный архитектор Шварценберг, далее строительством руководил архитектор Рыкачов, который не оставил видимого архитектурного наследия в домостроительстве Киева.
- Не имеет признаков определенного архитектурного стиля. Объемно-пространственные решения дома являются распространенными, оформление экстерьера осуществлено средствами архитектурного декора с низким уровнем выраженности. Декор интерьера утрачен.
- Не является культурным наследием национального меньшинства или региональной этнической группы и пр.
- Не обнаружен предмет охраны объекта культурного наследия”, – цитируют юристы заключение историков.
В 2021 году Украинским Государственным Институтом культурного наследия Министерства культуры Украины было также подтверждено отсутствие градостроительной ценности объекта.
“Таким образом, проведенные историко-архитектурные исследования свидетельствуют о том, что дом по ул. Грушевского 4-Б не имеет историко-культурной ценности, градостроительной ценности, предмета охраны и не отвечает критериям объекта культурного наследия”, – говорят в “Граале”.
Техническое состояние
Кроме того, согласно исследованиям технического состояния, дом признан аварийным уже много лет и рекомендован к полному демонтажу, поэтому и передавался под снос.
Еще в 2009 году Государственным предприятием “Государственный научно-исследовательский институт строительных конструкций” был составлен отчет, согласно которого дом № 4-Б по ул. Грушевского признан как ветхий и угрожающий жизни людей.
В 2015 году Гильдией оценщиков Украины были проведены повторные исследования и согласно “Вывода судебной строительно-технической экспертизы” от 7.04.2015 года, которые подтвердили аварийное состояние несущих и ограждающих конструкций здания, был рекомендован полный демонтаж дома.
“Согласно “Заключения судебного эксперта” № 1126/04-2021 от 2 апреля 2021 года” в результате проведения строительно-технической экспертизы” дом признан находящимся в аварийном состоянии – 4 категория аварийности – максимальная, свидетельствующие об опасности пребывания людей в районе расположения данных конструкций”, – говорят юристы.
“С вымогателями договариваться не будем”
Инвесторы проекта отмечают, что ни до, ни в момент проведения конкурса, ни в момент выкупа квартир и прочих помещений, ни в момент приема-передачи дома под снос, он не являлся памятником архитектуры.
“Если бы дом по ул. Грушевского, 4-Б являлся памятником архитектуры, то на момент заключения Инвестиционного договора он находился бы в реестре памятников и в таких конкурсах никто бы не участвовал. Подобная практика “обнаружения только что выявленных памятников” в Киеве, является вопиющим фактом шантажа инвесторов и владельцев домов. Прошел конкурс, здание передано под снос, и как только инвестором выполнены все финансовые обязательства перед бывшими собственниками дома и городом, появляются псевдо-активисты, а инвестор потом годами должен бороться в судах за свое право реализовать намерения и обязательства, которые отражены в Инвестиционном договоре с городом”, – рассказывает Марк Гинзбург.
“Сегодня здание по ул. Грушевского 4-Б не имеет статуса памятника и предмета охраны, в перечень объектов культурного наследия не внесено, в Государственном реестре недвижимых памятников Украины не находится, что подтверждено квалифицированными экспертами и решением суда, поэтому все манипуляции по этому поводу являются чистейшей воды ложью и желанием заработать денег. Проект будет реализован в рамках действующего законодательства. Всеми инвесторами принято решение, что ни с какими вымогателями разговаривать и договариваться у нас никто не будет”, – говорит Никонов.
ЮНЕСКО, охранные зоны и высотность
В Киеве существует “притча во языцех” по поводу буферной зоны объекта всемирного наследия ЮНЕСКО “Киев: Собор Святой Софии с прилегающими монастырскими сооружениями, Киево-Печерская лавра”.
По словам инвесторов, размерами этой буферной зоны, в рамках которой действуют “Режимы допустимой высоты объектов нового строительства и реконструкции”, манипулировали все кто хотел. Только с 2005 года границы Буферной зоны менялись 4 раза.
“До 2017 года участки ТОВ “Грааль” не входили в пределы буферной зоны объекта всемирного наследия ЮНЕСКО. Приказом Министерства культуры Украины от 23.03.2017 года № 233, была утверждена научно-проектная документация по расширению границ охранных (буферных) зон объекта всемирного наследия ЮНЕСКО “Киев: Собор Святой Софии с прилегающими монастырскими сооружениями, Киево-Печерская лавра”, согласно которому участок был включен в буферную зону. Приказом Министерства культуры Украины от 31.01.2020 года № 412 буферная зона двух объектов всемирного наследия ЮНЕСКО была вновь изменена и объединена в одну, в которую вошли парковая дорога, склоны и даже часть водной глади Днепра. Сейчас буферная зона покрывает территорию практически всей центральной части города и не только”, – говорят в юрслужбе “Грааля”.
“Часть инвестиционных проектов просто остановились. Кому-то из деятелей культуры это было выгодно. Многие вложили значительные средства на развитие объектов, а сейчас оказались в “новых” буферных зонах, что делает невозможным их реализацию. Происходящее имеет значительное влияние на инвестиционный климат страны” – рассказывает Гинзбург.
“Следует отметить, что ни один документ по буферной зоне после 2005 года не утверждена Решением Киевского городского совета, как это предусмотрено законодательством. Также в соответствии с п. 2 ст. 32 Закона Украины “Об охране культурного наследия” центральным органом исполнительной власти – Министерством культуры, обеспечивающим формирование государственной политики в сфере охраны культурного наследия, в установленном порядке не был проинформирован Комитет всемирного наследия ЮНЕСКО”, – говорят юристы “Грааля”.
На официальном сайте ЮНЕСКО по состоянию на 2021 год до сих пор указаны буферные зоны Национального заповедника “София Киевская” и Киево-Печерская Лавра, разработанные в 2003-2005 годов. Государственным научно-исследовательским институтом теории и истории архитектуры и градостроительства (НИИТИАГ) и утвержденные приказом Министерства культуры № 1076 от 23.12.2005, куда участки ООО “Грааль” не входят.
В 2020 году Консалтинговым центром Культурного наследия, который является экспертом в области объектов всемирного наследия ЮНЕСКО, была выполнена “Оценка потенциального воздействия объектов нового строительства на выдающуюся универсальную ценность объекта Всемирного наследия “Киев: Собор Святой Софии с прилегающими монастырскими сооружениями, Киево-Печерская лавра”.
По словам инвесторов, в рамках этой работы был выполнен анализ зрительного восприятия и визуального воздействия, согласно которому негативное влияние на характерные виды и панорамы указанного выше памятника всемирного наследия ЮНЕСКО со стороны Крещатика и Европейской площади будет отсутствовать, т.к. участки находятся на очень низких вертикальных отметках и на большом расстоянии. Прямых визуальных связей между Собором Святой Софии и новым объектом – не обнаружено.
Читайте: Миссия ЮНЕСКО развенчала миф, что строить в буферной зоне Софии Киевской недопустимо, – эксперт
“ЮНЕСКО – это не запрещающая организация, она не согласовывает проекты строительства непосредственно, не разрабатывает охранные, буферные зоны и их режимы. Проектная документация согласовывается центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере охраны культурного наследия, а именно Министерством культуры, которое на основании порядка информирования Комитета всемирного наследия ЮНЕСКО о намерении осуществления градостроительных, архитектурных и ландшафтных обязано проинформировать ЮНЕСКО о предстоящем проекте в его буферной зоне”, – уверяют юристы компании.
“Никаких вето и никаких запретов непосредственно ЮНЕСКО ни на что не накладывает. Это тоже манипуляции псевдо-активистов. Более того, когда в нашей прессе ссылаются на то, что ЮНЕСКО выступает против какого-то строительства, то это значит, что последовала жалоба из Украины, а ЮНЕСКО просто выражает озабоченность, веря, что ей пишут авторитетные люди”, – говорит Никонов.
На фото: Марк Гинзбург и Игорь Никонов
“Почему это превратилось в долгострой?
Инвесторы проекта говорят, что за весь период затратили на него миллионы долларов, из них: платежи в бюджет города, в том числе налоги, аренда и выкуп земли, компенсации за потерю коммунального имущества, инвестиционный взнос за право реализации проекта, компенсация за потерю имуществ владельцам нежилых и жилых помещений, и значительная сумма на проектирование, исследования и другие необходимые работы.
“В 2008 году мировая экономика попадает в условия всемирного экономического кризиса, и все проекты, кредитные механизмы, предварительно заключены меморандумы, контракты и договоры, в том числе с иностранными партнерами перестают действовать. Проект ООО "Грааль" также безусловно попал под это влияние, так как по своим объемам и инвестиционными обязательствами он был полностью зависим от иностранного капитала и Западных партнеров. Также после выкупа всех зданий, ООО "Грааль" столкнулось с проблемой отселения телевизионной компании ТРК "Киев", которая физически продолжала деятельность по адресу ул. Крещатик, 5-В еще более 12 лет. Здание конструктивно было связано с частями других зданий (Крещатик, 5-а, 5б, Грушевского, 4-б), которые должны были быть снесены для реализации проекта”, – рассказывает Марк Гинзбург.
“Кроме того, за вышеупомянутый промежуток времени несколько раз менялись правовые нормы как в градостроительном, так и в земельном законодательстве. До сих пор не принят историко-архитектурный опорный план города, не согласовываются проектные решения Министерством культуры и пр. Также был получен отказ в Градостроительных условиях и ограничениях для строительства подземного паркинга под Европейской площадью, который нужен прежде всего городу. Основанием стала статья 18 Закона Украины 2862-IV “Про автомобильные дороги”, согласно которой “размещение каких-либо объектов, зданий и сооружений или их частей в границах "красных линий" улиц и дорог не допускается", а также ст. 1 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" от 17.02.2011 № 3038-VI, согласно которой здания не относятся к инженерно-транспортной инфраструктуре. Мы обратились с этой проблемой в Минрегионбуд. Теперь по нашей инициативе в закон внесли изменения и отныне в Украине, как и во всем мире, смогут в любом городе строить подземные паркинги под дорогами", – рассказывает Никонов и добавляет: 1 июля 2021 года проект Закона о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по реформированию сферы градостроительной деятельности принят за основу в первом чтении и готовится на второе чтение.
На данном этапе в KAN заявляют – уже готовы приступать к постройке подземного паркинга под Европейской площадью, как это и предполагалось проектом.
По словам Игоря Никонова, на полную реализацию проекта необходимо около трех лет.
Варианты здания от KAN
