воскресенье, 16 декабря 2018 г.

Украина на старте большой кампании по ипотечному кредитованию жилья

Украина на старте большой кампании по ипотечному кредитованию жилья

Ипотечное кредитования на покупку жилья в Украине после 2014 года развивается, но достаточно медленными темпами. С одной стороны, люди с опаской относятся к застройщикам, которые предлагают купить жилье в рассрочку или кредит, потому что есть риск махинаций. С другой стороны, вкладываться в жилье люди готовы охотнее, потому что не доверяют банкам, да и сами банки связаны рядом ограничений и требований. Масса нюансов стопорит рост числа ипотечных кредитов, и по этим показателям Украина серьезно отстает от Европы, но все говорит о том, что ипотечный рынок понемногу оживает.

Как стало известно KV, об этом шла речь 9 ноября 2018 года в ходе дискуссионной экспресс-панели “Финансирование. Где будут деньги?” на втором масштабном форуме от коммуникационной платформы Red Community - II Residential Development Forum 2018. 

Темы, которые затрагивали участники, касались перспектив развития ипотечного кредитования в Украине, финансирования банками жилых объектов, финансовых инструментов для застройщиков и планов регуляторов.

Ипотека

По словам руководителя программ департамента реформирования финсектора Нацбанка Украины (НБУ) Никиты Лазаренко, у банков сейчас наиболее популярны потребительские кредиты для населения. Начиная с 2014 года, кредиты предприятий с 53% упали до 40% - банки выбирают другие виды размещения активов, поскольку “не видят”, кого можно кредитовать. По словам Лазаренко, ощущается нехватка платежеспособных компаний и физических лиц.

Подписывайтесь на новости “КиевVласть”
 

Изо всех статей кредитования ипотека составляет 25% и начала расти, но причиной роста стала девальвация нацвалюты. Согласно данным НБУ, в 3 квартале 2018 года доля кредитов на недвижимость выросла до 24,6% из-за изменения курса гривны.

В целом соотношение ипотечных кредитов к ВВП страны составляет всего 2%, что на фоне европейских государств (59%) и подавно мизерный показатель.

“Если мы хотим приблизиться к этим стандартам, нам надо повышать ипотечное кредитование в 30 раз, потому что на сегодня у нас крайне низкий уровень такового. За последние 10 лет мы снизили нашу долю с почти 8 млрд евро до 1,9 млрд (с 9% до 2% ВВП) и это говорит о стагнации рынка и неготовности банков сегодня вкладывать в долгосрочные активы”, - говорит Лазаренко.

90% ипотеки - это NPL (non-performing loan, “просроченный кредит” - прим. KV) в иностранной валюте. Уровень невозвращения ипотечных кредитов крайне велик и вызвано это в основном девальвацией, однако, говорит Лазаренко, новые кредиты также обладают высоким уровнем “просрочки”.

“В первую очередь нужно решить проблематику банков и населения. У нас абсолютно нет защиты прав кредиторов и по состоянию на сегодня что фирме, что физлицу очень легко обмануть банк, не выплачивая кредит. Отсутствие долгосрочных пассивов: средний срок размещения депозита для физлица составляет от 3 до 6 (редко - до 12) месяцев, поэтому банки испытывают дефицит долгосрочных пассивов. Причиной тому также и мораторий, установленный правительством. Нужно продолжать политику инфляционного таргетирования (когда учетная ставка банка будет снижаться) и сделать баланс между защитой прав кредиторов и защитой прав потребителей. Это дело порядка 5-6 законопроектов, которые находятся в Верховной Раде”, - отмечает представитель НБУ.

Кроме того, по мнению эксперта, гендиректора DIM Group Дмитрия Сенниченко, сейчас застройщики конкурируют с финансовыми институтами из-за нездоровой, “серой” экономики. “Предстоит жесткая борьба за инвестиции в недвижимость. Роль играет и отсутствие других источников инвестирования, кроме как в квадратные метры. Нужно время”, - резюмировал эксперт.

Другой эксперт, руководитель проекта Perfect Group Алексей Коваль считает, что позитивные тенденции прослеживаются: в частности, если в феврале 2015 года люди покупали квартиры без рассрочки, только при полной оплате, сейчас же рассрочка снова в ходу и теперь даже девелоперы сами “наращивают” финансовое плечо, восстанавливаются и ипотеки. Нужна государственная поддержка - например, программы для поддержки ипотечного кредитования.

Также, по словам председателя наблюдательного совета компании “Z-Capital” Дмитрия Кравченко, Нацбанку сейчас требуется смягчить критерии, по которым он решает выдать кредит. До тех пор, считает он, будет ипотечный кризис.

Финансирование

По данным начальника управления по работе с партнерами ПАТ КБ “Глобус” Екатерины Лычаной, за 2017 год банки выдали ипотечных кредитов на сумму 1,5 млрд гривен. Однако за один лишь первый квартал 2018 года было выдано в 4 раза больше, чем за аналогичный период 2017 года - 600 млн гривен. Конкретно банк “Глобус” выдал порядка 400 кредитов на сумму 200 млн гривен в 2017 году. За 10 месяцев 2018 года - 500 кредитов на сумму 300 млн гривен. Этим она подтвердила заявление о позитивном сдвиге в ипотечном кредитовании.

“На сегодняшний момент ипотечное кредитование у нас развивается благодаря партнерству с застройщиками - за счет этого мы можем снижать процентную ставку, что привлекает клиентов. Да, у нас мало долгосрочных средств для финансирования, но при этом клиенты, которые берут у нас ипотеку на 20 лет, в среднем погашают ее лет за 5, стараются побыстрее ее закрыть. Есть недостатки в нормативной базе. Банки берут на себя все риски по резервированию кредитов, что уменьшает возможность более активно работать на этом рынке”, - говорит Лычаная.

Она акцентировала внимание на партнерских программах между банками и застройщиками, потому что это привлекает покупателей: для застройщика клиенты, которые лучше будут брать кредит вместо рассрочки - плюс порядка 10% к продажам.

Как итог, Екатерина Лычаная говорит, что сегодня есть банки, готовые брать на себя риск и кредитовать покупателей.

Алексей Коваль отмечает, что банк “Глобус” практически единственный, который работает с первичной недвижимостью, в то время как другие пока работают на рынке вторичного жилья. “Действительно, за два года мы увидели существенный прирост кредитов, но он еще далек от даже 10% от всего продаваемого жилья, но появляется больше доверия. Необходима информационная кампания, которая будет гласить, что аренда будет дороже покупки в кредит”.

Дмитрий Сенниченко говорит, что рост хоть и есть, до европейских показателей нам все еще далеко. “Но мы к этому придем. Я за нулевую декларацию: я понимаю, что у нас экономика серая, люди не могут доказать источники своих доходов, приходя в банк - это усложняет работу банка с клиентами. А зарплата в конвертах как раз не дает возможности указывать людям источник дохода. Замкнутый круг. В итоге сейчас сами застройщики конкурируют с банками в отрасли кредитования”, - заключил эксперт.

Читайте: Ипотека не для слабаков: кто строит и кто покупает жилье в кредит

По словам же Дмитрия Кравченко, основная масса людей, которые берут кредит - это те, кто может выплатить полную стоимость жилья за год. “Но они не хотят рисковать с точки зрения валютных колебаний и роста текущей стоимости квадратного метра, исходя из роста возведения объекта. Им более выгодно переплатить 22-26%, но это будет существенно ниже роста, который может произойти с долларом или с ходом строительства объекта. Сегодня происходит перекос в сторону рассрочников, их становится больше - но в сегменте эконом- и комфорт-класса. За кредитом в банк идут более стойкие финансово люди”.

Финансовые инструменты

Сегодняшняя ставка гривневых депозитов ниже, чем уровень девальвации нацвалюты и уровень инфляции. Кроме того, за последние два года рынок ценных бумаг показал падение - объем торгов акциями с 2016 по 2017 год уменьшился на 74%. Это стало основной причиной, по которой люди предпочитают вкладывать деньги в недвижимость вместо того, чтобы класть их на депозит, говорит гендиректор Объединения Финансовых Учреждений Виктория Волковская.

“Молодые ребята, которые создают семьи, которые приехали в поисках работы, переселенцы - начали вкладывать большую часть своих денег именно в недвижимость. Многие из нас уже посчитали: окупаемость вклада во вторичный рынок - 10 лет, первичного - 12 лет. Мы предлагаем услугу Фонда финансирования строительства и работаем под очень жесткими законами о кредитных механизмах, а наши типовые договоры, которые мы заключаем с инвесторами, утверждены Кабмином. У нас жесткие требования к уставному капиталу, отчетности застройщика”.

Волковская утверждает, что Объединение предоставляет финансовый инструмент, который привлекает деньги инвесторов, и помогает застройщикам, финансируя их. Застройщику же очень выгоден такой вариант, поскольку налогообложение минимизируется на основании закона, а для инвесторов, которые приобретают жилье, эта услуга удешевляется. Как итог, покупатель прямо-таки инвестирует в жилье, а не просто покупает его, что выходит дешевле, говорит гендиректор Объединения.

“Более 30% продажи жилья осуществляется посредством Фонда финансирования строительства. В 2017 году мы увеличили привлечение инвестиций на 30% в сравнении с 2016, всего в строительство привлечено более 34 млрд гривен. Это, по оценкам НБУ, 10 млрд долларов, которые лежат под матрасами украинцев”, - резюмировала Волковская.

Итоги

Если просуммировать, то использование правильных финансовых инструментов, предоставление условий для кредитования и правильная государственная политика вкупе станут ключевыми факторами для развития ипотечного кредитования в Украине. Говоря словами гендиректора DIM Group Дмитрия Сенниченко, сработает принцип “меняйся или умри”: сейчас нет инструментов для реального инвестирования в жилье, но эта ситуация будет меняться.

Читайте: Укргазбанк и DIM group предлагают ипотеку от 0,01%

Сейчас, говорит Сенниченко, нужно будет мониторить ситуацию еще интенсивнее: ведь мода на постоянное жилье пройдет через пару десятков лет, и люди придут к тому, что привязки к квартире не будет. Финансовые инструменты также должны будут работать на то, чтобы человек мог взять недорогой кредит на квартиру, на которой он сможет пожить какое-то время, и съехать на другую в любой момент.

“На сегодняшний момент среди покупателей квартир в бизнес-классе 40% тех, кто именно инвестирует в жилье, “припарковывает ликвидность” - то есть, берут жилье с целью аренды или перепродажи. Ведь, согласно каким-то там расчетам, разница в стоимости жилья на старте продаж и стоимости уже на сдаче - до 30%. Деньги пойдут тому, кто будет отвечать сегодняшнему запросу клиента, с оглядкой на будущее”, - подчеркивает Сенниченко.

Руководитель проекта Perfect Group Алексей Коваль отметил повторно, что в банки люди деньги не несут на депозит, банкам нет доверия - потому им остается вкладывать в квадратные метры, чему девелоперы только рады. Нужно лишь сильнее рекламировать этот сектор, дабы привлечь в него деньги, “поскольку 1 гривна, принесенная в строительный сектор, дает до 8 гривен в год”.

Председатель наблюдательного совета компании “Z-Capital” Дмитрий Кравченко предоставил следующие данные: если в 2016 году в сегменте премиум-класса 60% покупали жилье с полной оплатой и 40% брали жилье в рассрочку, в 2018 году произошло смещение - 55% и 45% соответственно.



Что касается эконом класса, здесь в 2016 году распределение такое: 58% - оплата полностью, 35% - в рассрочку. И оставшиеся 7% - кредит. А в 2018 году картина следующая: 33% - оплата полностью, кредит по-прежнему 7%, зато покупающих в рассрочку стало 60%.

“Люди действительно вкладывают в квадратные метры за неимением других альтернатив, однако эта тенденция идет на спад - не в последнюю очередь из-за резкого повышения тарифов на коммунальные услуги. Затраты становятся ощутимыми, потому инвестиция в жилье становится не активом, а пассивом.

Кроме того, когда человек берет не одну квартиру, а пять-шесть, чтобы сдавать их в аренду, он сталкивается с проблемой: этим нужно заниматься, на что нет ни времени, ни желания. Потому следующим этапом, который должны предлагать строители для привлечения клиентов, в том числе иностранных - это готовый бизнес: “Купи у нас жилье или офисное помещение и мы за тебя будем сдавать его в аренду, взяв на себя также его обслуживание, вычет налогов и будем перечислять тебе доход”, - говорит Кравченко.

Кроме того, он отмечает, что нынче сами застройщики, как уже упоминалось ранее, конкурируют с банками - потому что сами начинают кредитовать своих покупателей, давать им рассрочку на 5 лет. Потому девелоперам, считает эксперт, необходимо рассчитать свои финансовые возможности и предлагать рассрочку, а на перспективу - предлагать покупку арендного бизнеса и брать на себя ответственность.

Читайте: Андрей Джигиль: Ипотека оживит рынок недвижимости

Фото: KV

KиевVласть

Влад Григорьев

Теги: новости киева, новости киевской области, киев, строительство, Киевская область, финансирование, инвестиции, застройщики, форум, девелопер, конференция, жилой фонд, жилая недвижимость, red community, девелопмент, digital, ипотечные кредиты, аренда жилья киев

воскресенье, 16 декабря 2018 г.
17:11
Дорожники продолжают расчистку города от снегопада, за минувшие сутки вывезли 2388 тонн снега - КГГА
16:09
В Киеве задержали грузинского “вора в законе” (фото)
15:12
Подполковник СБУ с пистолетом угнал в Киеве такси - Ассоциация владельцев оружия (фото)
14:05
На столичной ВДНХ в салоне “Газели” обнаружили полностью обгоревшее тело ее водителя (фото)
13:00
Умер экс-ректор Налоговой академии Петр Мельник
12:06
Привлекать безработных к профобучению стало труднее из-за подорожания проезда в Киеве
11:01
В Объединительном соборе приняли участие около 35 тысяч человек – полиция Киева (фото, видео)
10:07
Взрыв в Фастове: 16 декабря в городе объявили Днем траура по погибшим
09:00
На Одесской трассе фура протаранила два автобуса и четыре легковых авто: есть пострадавшие (фото, видео)
07:15
После обновления сайта “Киевоблэнерго” информация о плановых отключениях электроэнергии в Киевской области стала недоступной
07:00
Погода в Киеве и Киевской области: 16 декабря 2018
суббота, 15 декабря 2018 г.
18:01
Воскресные ярмарки пройдут в восьми районах Киева (адреса)
17:33
Объединительный собор в Киеве: избран предстоятель новосозданной Украинской поместной православной церкви и утвержден ее устав (фото, видео)
17:08
Предложения о контрактной военной службе не пользуются популярностью в Киевском центре занятости
16:03
На станции метро “Святошин” в Киеве планируют установить 48 камер наблюдения
15:07
Бюджет Славутича пополнится на 30 млн гривен для развития инфраструктуры, - нардеп Москаленко
Календарь событий