Ренессанс апартаментов и жилья в аренду: новые “старые” веяния
Апартаменты под сдачу в аренду становятся популярным инструментом сохранения денег и приумножения инвестиций, так как приносят от 10% годового дохода. В условиях продолжающегося недоверия к банкам вложиться в квадратные метры под сдачу предпочитают все больше украинцев. Особенности работы столичных компаний-застройщиков в этом сегменте KV узнавала у ведущих игроков строительного рынка.
Широкие перспективы
О перспективах доходных домов украинские девелоперы снова активно заговорили в прошлом году. Многие из них не только всерьез рассматривали проекты доходных домов. Некоторые уже строят такие объекты. А некоторые "тестировали" возможности нового продукта, выделяя в собственных ЖК определенное количество квартир под арендное жилье. Последние в том числе тесно сотрудничали с иностранными инвесторами, перестраивая свою бизнес-стратегию под общемировые правила управления такими объектами.
Сегодня рынок доходного жилья на "первичке" в столице очень условно можно разделить на такие сегменты:
- апартаменты - нежилой фонд. Застройщики либо строят отдельные проекты, либо выделяют в своих объектах определенное количество площадей под апартаменты;
- жилой фонд в ЖК, который продается относительно большими объемами заинтересованным инвесторам под сдачу в аренду;
- "частный сектор" жилья в аренду: в столице существует класс инвесторов, системно скупающих жилье на "первичке" и затем сдающих его в аренду.
Доходность арендного жилья сегодня оценивается различными экспертами в 6-10% годовых. С точки зрения инвестиций, это менее привлекательно, если покупать жилье на стадии котлована и затем перепродавать дороже. Но надежнее в плане рисков завершения объекта. Как прокомментировали KV в пресс-службе компании "Интергал-Буд", время окупаемости по подсчетам специалистов компании, для жилья эконом и комфорт-класса, приобретаемого для сдачи в аренду, составляет 6 лет. При покупке же "квадратов" в объекте на стадии котлована, по данным пресс-службы "Интергал-Буд", выгодна перепродажа жилья с наценкой до 35%, при которой разница в цене за кв. м может доходить до $250.
ФОТО: ЖК MIRAX . Источник: ЛУН
Растет ли популярность квартир под сдачу
По мнению девелоперов, сегодня апартаменты снова становятся интересны инвесторам. Тому есть ряд причин. Как прокомментировали в пресс-службе ХК "Киевгорстрой", из-за часто небольших метражей, стоимость апартаментов ниже, чем квартир. Разница в цене может составлять 5-20%. Следовательно, окупаемость у таких помещений – выше.
По оценке Марины Кравченко, коммерческого директора компании Edelburg Development, для инвестора или девелопера апартаменты - это возможность иметь всегда ликвидную недвижимость, поскольку апартаменты строятся преимущественно в сегменте “бизнес”, имеют ряд преимуществ, включая географическое месторасположение, доходность может составлять 10-15%.
Поскольку эти помещения - нежилой фонд, можно менять их функциональное назначения с точки зрения востребованности на рынке, таким образом обеспечивая постоянную наполняемость арендаторами и возврат инвестиций. Как отметили в пресслужбе "Киевгорстроя", можно купить сразу несколько площадей и обустроить там мини-отель, или частное общежитие для студентов, можно сдавать такие помещения посуточно командировочным, обустроить там офисный центр или временно разместить сотрудников, чтобы и жить, и работать рядом, не тратя время на дорогу. Если апартаменты находятся в рекреационной зоне, вы, фактически, покупаете себе дачу со всеми удобствами или приватный отель. Т.е, несмотря на определенные обременения в виде высокой коммуналки и налогов, доходность таких помещений выше, чем у квартир.
"Киевгорстрой" сейчас возводит апарт-комплексы в Одессе и в Киеве, есть такие помещения и в некоторых ЖК. Среди объектов "Киевгорстроя" апартаменты есть в ЖК MIRAX и два апарткомплекса - Costa Fontana в Одессе и в Оболонском районе по ул. Квитки Цисык”, - добавили в пресс-службе.
Для девелоперов формат апартаментов - это возможность максимально эффективно распорядиться и заработать либо на неликвидных и подобных площадях в их объектах, либо застройкой участков, на которых жилье в силу ряда нормативов, в т.ч. новых ДБН по плотности и высотности застройки, возводить невыгодно. Поскольку апартаменты принадлежат к нежилому фонду, наличие ряда инфраструктурных объектов необязательно, плотность застройки может быть выше и т. д.
Но для покупателей, рассматривающих апартаменты не как инвестиционное приобретение, в пресс-службе "Киевгорстроя" рекомендуют учесть, что в нежилом фонде нельзя прописаться, коммунальные платежи будут насчитываться, как для юридического лица и ежегодно нужно оплачивать налог на недвижимость в размере 1% от минимальной зарплаты за квадратный метр.
ФОТО: ЖК Edeldorf. Источник: Edelburg Development
Кто покупатель?
Покупатель апартаментов по оценке девелоперов это, преимущественно, инвестор, понимающий, что приобретает актив, который в будущем будет генерировать прибыль, понимающий его возможности и преимущества. В пресс-службе "Киевгорстроя" отмечают: "Если нарисовать портрет нашего покупателя апартаментов, это человек 30+ с доходом выше среднего, который точно понимает, как он будет использовать такие помещения".
"В условиях сложившейся ситуации в стране, покупатели апартаментов – это в первую очередь те, кто хочет сохранить свои сбережения, кто мыслит наперед, понимая, что в скором времени они будут востребованными, - комментирует Марина Кравченко. - Сегодня такое жилье покупают те, кто уже владеет недвижимостью. У нас в ЖК Edeldorf есть несколько апартаментов, которые приобрели интернациональные семейные пары, проживающие за границей. Также приобретают с целью сдачи в аренду и рассматривают покупку целых этажей".
Прошлый год ознаменовался в т.ч. интересом иностранных инвесторов, для которых рынок апартаментов и жилья в аренду в Украине показался привлекательным. Правда, отечественным компаниям пришлось адаптировать и помещения, и управленческие, и финансовые подходы под стандарты иностранцев.
"Традиционный" украинский покупатель жилья настроен, по словам Марины Кравченко, все же скептически: "Его пугает банальное "нельзя прописаться" в апартаментах. Но не стоит забывать, что апартаменты – это жилье не первой необходимости и не постоянное. Его покупают в качестве второго жилья или инвестиции".
Эффективные концепции и требования системных инвесторов
Девелоперы, пытаясь реализовать проекты апартаментов, столкнулись с рядом сложностей.
Их можно структурировать таким образом:
- чистота концепции.
- соответствие объекта и бизнес-процессов требованиям иностранного инвестора
- управление.
Начиная реализацию доходного дома, далеко не каждый девелопер выдерживает чистоту концепции, на ходу меняя подход, отказываясь от однородного состава квартир (смешивает апартаменты в аренду и квартиры для жилья). Такой подход усложняет управление арендными площадями, что негативно сказывается на доходности объекта. "При реализации проекта доходного дома, для девелопера важна готовность идти до конца, у него должна быть финансовая "подушка", которая позволит довести проект до успешного завершения", - акцентирует Алена Пискунова, директор департамента консалтинга и аналитики компании KIEV Standard, основываясь на опыте компании в разработке и сопровождении подобных проектов.
Начиная проект доходного дома, рекомендует далее специалист, следует тщательно выбрать, проанализировать локацию проекта. "Доходный дом - это инвестиционный продукт, поэтому к выбору локаций надо подходить внимательно. Если рассматривается сегмент бизнес-класса, нужна локация, где будет востребован этот сегмент: новые районы с развитой офисной недвижимостью. Что касается непосредственно концепции самого объекта, на мой взгляд, наиболее перспективен многофункциональный комплекс, - делится опытом Алена Пискунова. - При разработке планировок для доходного дома необходимо учитывать, что арендатор (предполагаемый, согласно концепции, - KV) арендует не "квадратные метры", а пространство, комфорт. В принципе, в зависимости от локации доходного дома и планируемого класса, следует разрабатывать и планировки, и инфраструктуру объекта. К примеру, если планировать комфорт-класс для студентов и молодых специалистов с планировкой апартаментов в 25 кв. м, небольшие площади следует компенсировать соответствующей интересам и потребностям будущих арендаторов инфраструктурой: кладовыми, прачечной, химчисткой". Что касается инфраструктуры, специалист также рекомендует в каждом конкретном случае исследовать аудиторию потенциальных арендаторов и создавать те опции, которые будут востребованы. К примеру, для апартаментов бизнес-класса весьма актуальны паркоместа, а парковку рекомендуется сделать обменной. Это облегчит по финансам затраты потенциальных арендаторов.
Читайте: Ипотека не для слабаков: кто строит и кто покупает жилье в кредит
Еще одна тенденция - рост объема арендного жилья в существующих ЖК. Речь больше не об украинских покупателях-физлицах, приобретающих несколько квартир с целью сохранить деньги и зарабатывать на сдаче в аренду. Этим рынком заинтересовались в том числе иностранцы, рассматривающие покупку десятков и более квартир.
Девелоперы, оперативно реагируя на проблемы конкуренции и интерес инвесторов к арендным форматам жилья, сегодня готовы включать в структуру ЖК этажи под арендное жилье. Однако компании столкнулись с тем, что системные инвесторы хотят получить жилье, уже готовое к заселению арендаторами (формат апартаментов) - т. е. с ремонтом, мебелью и бытовой техникой.
Не менее важным оказался вопрос налогообложения (в Украине или стране инвестора), регистрации управляющей компании и т.д. - здесь также требуется гибкий подход девелопера, профессиональные юристы и финансисты международного уровня.
Для иностранных инвесторов также важно наличие профессиональной управляющей компании, которая возьмет на себя весь спектр функций по управлению - от отношений с арендаторами до элементарного клининга.
"Идеальная картинка, – отмечает Марина Кравченко, - это когда апартаменты продаются уже с ремонтом и меблированные. Сегодня это единичные предложения на столичном рынке недвижимости. Думаю, что это вопрос времени. Также всей управленческой и операционной деятельностью по апартаментам должна заниматься профессиональная управляющая компания, но таких у нас тоже пока немного".
У наших девелоперов в отношении управляющей компании разный подход. Кто-то готов развивать бизнес по управлению.
Так, Марина Кравченко отмечает: "Управлять ЖК Edeldorf будет управляющая компания. Преимущество в том, что всеми вопросами занимается компания, которая заинтересована в оказании качественных услуг и сможет взять на себя ответственность за управление и комплексом, и отдельно апартаментами. Это команда профессионалов, которые хорошо знают законодательство в жилищной сфере, имеют большой опыт работы в оказании различных сервисов. И материально-техническая база таких компаний на порядок лучше".
В "Киевгорстрое", как сообщила пресс-служба, управлением апартаментов компания не занимается. Как управлять - решает собственник. Может передать в управление профессиональной централизованной управляющей компании, которая будет сдавать помещения в аренду и обслуживать апартаменты, может заниматься этим самостоятельно.
Чтобы проект успешно сдавался в аренду, важны не только попадание в целевую аудиторию, локация, и т. д.
"Самое главное в доходном доме - это долгосрочные договоры аренды, - акцентирует Алена Пискунова. - Важно выстроить и закрепить юридически отношения с арендатором, учитывая при этом долгосрочную перспективу. Необходимо разрабатывать договоры, где будут прописаны все ответственности и обязательства сторон. А вот чтобы сотрудничество было продолжительным, необходим качественный полный спектр услуг в исполнении профессиональной управляющей компании".
ФОТО: ЖК Costa Fontana. Источник: ЛУН
Читайте: Рынок покупателя: какие финансовые инструменты лояльности предлагают сегодня застройщики жилья
Перспективы
Девелоперы считают, что на перспективах апартаментов и прочего арендного жилья, безусловно, будет сказываться экономическая ситуация в стране, ее инвестиционная привлекательность. Будет ли расти интерес к таким инвестициям быстро?
"На мой взгляд, у нас в стране ситуация и отношение к этой категории жилья изменится в ближайшие 5-7 лет. Апартаменты – это преимущественно бизнес-сегмент и для них идеальное месторасположение – респектабельные районы с сосредоточенной деловой активностью. Важно понимать, что в Киеве, в центральной части города осталось не так много участков для освоения, поэтому девелоперы предлагают многофункциональные комплексы с долей коммерческой и жилой недвижимости. Также вижу перспективу строительства апартаментов у моря, например, в Одессе. Отличный вариант в качестве второго жилья и бизнеса, - комментирует для KV Марина Кравченко. - На сегодняшний день у нас есть один такой проект - Edeldorf на Печерске. Мы предлагаем покупателю и квартиры, и апартаменты. По метражу, планировочным решениям, видовым характеристикам и функциональности они идентичны. Но апартаменты мы продаем с дисконтом 15%. Что касается проектов в перспективе – будем двигаться в ногу со временем, отслеживая тенденции. Для нас важно создавать востребованный продукт".
В отношении иностранных инвестиций эксперт уверена, что ниша весьма перспективна, ее следует развивать, учитывая в т.ч. большое количество экспатов в Киеве, проживающих здесь годами, для которых апартаменты за $70 тыс. в центре города достаточно привлекательны.
"Всегда удобно иметь собственность, которая может приносить в том числе доход там, куда приезжаешь и не зависеть от наличия мест в отеле и качества услуг", - делятся в пресс-службе "Киевгорстроя". - В настоящий момент есть два формата апартаментной недвижимости. Апарт-отели, когда гостиничный комплекс изначально создан для сдачи номеров для временного проживания, но эти номера обладают более просторными характеристиками по сравнению с классическими отельными номерами – Costa Fontana. И сервисные апартаменты, представляющие комплекс апартов, которые продаются конечным пользователям (Апарт-комплекс "Пуща Водица", ЖК MIRAX)." И в перспективе, считают в компании, такой вид недвижимости будет пользоваться еще большим спросом. Опыт европейских стран показывает, что апартаменты давно в чести и приносят немалый доход их собственникам.
Читайте: ТОП-5 фактов о застройщике и ЖК, которые нужно обязательно проверить
Фото: коллаж KV
