Кризис-2020 и украинский рынок жилья: у нас свои нюансы

Мировая экономика ожидает всеобщего кризиса. Очередной экономический “апокалипсис” прогнозировали в 2019 году. Теперь некоторые эксперты заговорили о 2020-м. Ожидается, что в этот раз масштабы кризиса будут большими, а последствия – несравнимо хуже всех предыдущих кризисов. И, конечно, в числе пострадавших окажется рынок недвижимости. Что ожидает украинских девелоперов, узнавала KV.

Политика убивает

Известный американский экономист Нуриэль Рубини в издании Project Syndicate в августе написал колонку о причинах, которые спровоцируют кризис-2020. Экономист говорит о трех шоковых потенциальных ситуациях. 

Первая связана с китайско-американской торгово-валютной войной, которая усилилась в начале августа, когда администрация президента США Дональда Трампа пригрозила дополнительными тарифами на китайский экспорт и формально назвала Китай валютным манипулятором. 

Второй “шок” Рубини связывает с медленно назревающей холодной войной между США и Китаем из-за технологий. В соперничестве, которое имеет все признаки “ловушки Фукидида”, Китай и Америка борются за господство над отраслями будущего: искусственный интеллект (ИИ), робототехника, 5G и так далее. США внесли китайского телекоммуникационного гиганта Huawei в “список организаций”, предназначенный для иностранных компаний, которые, как считается, представляют угрозу национальной безопасности. И хотя Huawei получила временные льготы, позволяющие ей продолжать использовать американские составляющие, администрация Трампа на этой неделе объявила, что добавляет в этот список еще 46 филиалов Huawei.

Справка KV: Нуриэль Рубини, профессор Stern School of Business при Нью-Йоркском Университете, CEO в Roubini Macro Associates. Был старшим экономистом по международным делам в Экономическом Совете (Council of Economic) Белого дома при администрации президента Билла Клинтона. Работал в Международном валютном фонде, Федеральном резерве США и Всемирном банке.

Ловушка Фукидида – термин, сегодня обозначающий неизбежность войны в ситуации, когда из двух конкурирующих государств одно наращивает могущество, а другое не желает терять свой политический вес на международной арене.

Автор термина – Грэхам Тиллетт Аллисон, политолог, бывший заместитель министра обороны при президенте Клинтоне, сейчас – директор Центра по науке и международным отношениям им. Белфера и первый декан Высшей школы государственного управления имени Джона Ф. Кеннеди. Автор книги о "Ловушке Фукидида" (2015 г.). 

Третий серьезный риск связан с поставками нефти. Хотя цены на нефть в последние недели (августа, – прим. KV) упали, а рецессия, вызванная торговой, валютной и технологической войной, приведет к снижению спроса на энергоносители и к снижению цен, конфронтация Америки с Ираном может иметь противоположный эффект. Если этот конфликт перерастет в военный, мировые цены на нефть могут резко вырасти и привести к рецессии, как это произошло во время предыдущих конфликтов на Ближнем Востоке в 1973, 1979 и 1990 годах.

Все три из этих потенциальных шоковых ситуаций будут иметь стагфляционный эффект, увеличивая цены на импортируемые потребительские товары, промежуточные ресурсы, технологические компоненты и энергию, одновременно уменьшая выпуск продукции, нарушая глобальные цепочки поставок. Хуже того, китайско-американский конфликт уже подпитывает более широкий процесс деглобализации, потому что страны и фирмы больше не могут рассчитывать на долгосрочную стабильность этих интегрированных цепочек создания стоимости. Глобальные производственные издержки будут расти во всех отраслях.

Помимо Рубини, экспертное мировое экономическое сообщество говорит о таких предпосылках кризиса:

• Считается, что крупные экономические кризисы происходят каждые 7-11 лет (согласно циклам Жюгляра). Заканчивается среднесрочный экономический цикл после кризиса 2008-2009. 

• Удешевление т.н. длинных долгов – они стали дешевле коротких. Специалисты ведущих инвестфондов не рекомендуют вкладывать средства в краткосрочные активы.

• Замедление роста мирового ВВП – согласно прогнозам, до 1,3%.

Как отразится мировой кризис на Украине, и в частности, на нашем рынке жилой недвижимости KV прокоментировал Дмитрий Жипецкий, партнер Capital Times Investment Company (Capital Times) и Дмитрий Кравченко, глава наблюдательного совета ФК Z-Capital. 

Читайте: Перспективные офисы: плюс 150 000 “квадратов” в 2019 году

Дмитрий Жипецкий, партнер Capital Times Investment Company (Capital Times)

Основные мировые финансы сосредоточены на западных рынках. Если проблемы начнутся в США, то всему остальному миру не позавидуешь. Но США сейчас находятся в отличной финансовой форме, все макропоказатели страны стабильны, хотя некоторые проблемы на финансовых рынках и есть. Вероятно, основная причина, заставляющая ожидать кризиса – президент США Дональд Трамп, ведущий активную политику против Китая, это торговая война США и Китая. Вы видите много сообщений по этому поводу, Трамп предпочитает общаться в неформальной манере, отправляя сообщения в Твиттере, и сейчас все финансисты каждое утро нервно открывают Твиттер и читают, о чем же написал американский президент сегодня ночью.

Одна из гипотез – почему мы увидим кризис в ближайшие три, шесть месяцев: Трампу необходимо сначала “сделать что-то плохое”, косвенно, например, ужесточая отношения с Китаем, притормозить всю экономику, притормозить фондовый рынок, потом договориться. Как в пословице: сделай плохо, потом верни как было, и человек будет считать, что уже стало хорошо. В политике Трампа похожая логика, холодный расчет, и китайцы это тоже понимают.

Как эта ситуация может отразиться на Украине? Несмотря на негативные мировые прогнозы, сейчас у нас есть позитивные моменты. Последние несколько месяцев мы в общении с зарубежными коллегами и партнерами видим интерес к Украине. Если раньше, скажем так, мы ездили в Лондон или в Нью-Йорк и просили открыть линии с западными банками, то теперь западные банки приезжают в Украину и хотят работать с нами. Да, это спекулятивные деньги, влившиеся в гособлигации, но и они стали в т.ч. причиной укрепления гривны. Причем, нерезиденты инвестировали без какого либо хеджирования, просто продавали доллар, покупали гривну в расчете на то что процентная ставка в районе 16-17% (и это в худшем случае) покроет их потенциальные риски девальвации и они смогут заработать. А в лучшем случае, если гривна еще укрепится, инвесторы получат определенный курсовой доход. 

И если в прошлом году в похожей ситуации деньги были очень короткими, то сегодня в страну приходят более длинные деньги. Инвесторы готовы вкладывать не в краткосрочные облигации сроком на 3-6 месяцев, а сроком на год-три. Даже Минфин размещает пятилетние ценные бумаги. Все это говорит о позитивном изменении отношения к Украине на Западе. Появился интерес к различного рода инвестициям. Инвесторы ищут альтернативные рынки и возможности, сегодня есть серьезный  интерес к жилым проектам, коммерческим проектам. 

Подводя итоги: пока я скорее сторонник того, что Украине удастся провести ближайший год-два хорошо. Сейчас нам не стоит ждать кризиса в жестком проявлении.

Если раньше центробанки и президенты других стран думали о том, как бороться с последствиями кризиса, то сейчас они думают о том, как бы его не допустить. И это очень здорово – идет скоординированная работа всех центробанков.

Мир может вполне справиться с тем, чтобы не допустить кризис, а Украина получит определенную пользу, потому что в мире низких ставок Украина – все еще то место, где можно зарабатывать double digit (двузначные показатели, – прим. KV).

Читайте: Осенью “первичка” подорожает на 5% и больше, – прогноз девелоперов

Дмитрий Кравченко, глава наблюдательного совета ФК Z-Capital

Я считаю, что Соединенные Штаты в данной ситуации – не единственный фактор, который влияет на нас. Уверен: кризис будет, и он неизбежен. Почему? Для этого есть несколько факторов, обусловленных нашей внутренней ситуацией.

В первую очередь, затянувшаяся политическая нестабильность, выборная гонка, стартовавшая с начала начала года  “сожрали” наш с вами строительный сезон. Затем было летнее затишье. И оно-то и выявило проблемы нашего рынка жилой недвижимости. У многих компаний проблемы с финансовой “подушкой”. 

Во-вторых, в связи с политической нестабильностью были сломаны старые договоренности, из-за чего есть риски для некоторых крупных компаний оказаться “за бортом” рынка. Если игроки такого уровня упадут, репутационные потери и недоверие к застройщикам будут колоссальными со стороны и покупателей, и инвесторов.

Официальная статистика приводила цифры роста сделок на рынке недвижимости. Но будем реалистами – это было связано с выплатами по дивидендам КУА, венчурных фондов, по сути, формировались доходы наиболее простым способом, через куплю-продажу недвижимости. А в реальности мы видим значительный спад сделок на рынке жилья – около 30-40%. При чем, он есть как у крупных игроков, так и у средних, и у небольших во всех регионах страны. 

Далее: в 2018 году в стране падение объемов введения в эксплуатацию составило 25%, за 9 месяцев 2019 года, по сравнению с аналогичным периодом 2018, – на 36%. Что касается Киева, здесь ситуация еще плачевнее:  в 2018 показатель падения введения объектов в эксплуатацию составил 28%, за 9 месяцев 2019 года – 37,6%. 

В 2017 произошел “бум”, на рынок вывели большое количество “квадратных метров” жилья. Но международные исследования говорят что, к примеру, в Украине за 2018 год было выведено в продажу такое количество недвижимости, что срок ее реализации составляет три года (по международным стандартам необходимо год-полтора) – это говорит о кризисе перепроизводства. Если к объемам 2018-го добавить выведенные на рынок в 2017 и 2019, то очевидно – у нас кризис перепроизводства.

Влияют на прогноз дефицит кадров и миграция населения за рубеж. Проблема сейчас не только в миграции специалистов востребованных профессий. Люди перестали возвращать деньги назад в Украину,  своим семьям, покупать здесь квартиры детям. Они вывозят семьи за рубеж.

К тому же, есть риски, которые несут рынку жилья изменения в действующее законодательство. Например, законопроект №1069-2 “О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно усовершенствования функций по государственному регулированию рынков финансовых услуг” (Сплит). 

В рамках этого законопроекта функции Нацкомфинуслуг, который регулировал небанковский финансовый рынок (которому подчинялись страховые, лизинговые, финансовые компании, ломбарды и т.д.) передаются НБУ и частично Госкомиссии по ценным бумагам. Нацбанк является независимым органом, который не юстирует ни одно свое решение. А мы уже видели, что произошло с нашей банковской системой…  Что-то похожее может нас ждать и на небанковском финансовом рынке, но в отличии от банковского финрынка, здесь нет такого понятия, как рефинансирование со стороны государства, и нету такого понятия как фонд гарантирования вкладов. Плюс возможно укрупнение рынка, а значит – многочисленные потери рабочих мест (сейчас на небанковском рынке работает более 73 тыс. человек) и уменьшение налоговых поступлений (в 2018 г небанковские финучреждения заплатили 5500000000 гривен налога на прибыль). А вслед за сокращением объемов рынка может подорожать стоимость финуслуг, что, безусловно, вызовет недовольство 20 млн потребителей этого рынка.

Это тоже может вызвать дополнительную проблему – “положить” финансовый рынок. Если это случится, возникнет дополнительный фактор финансовой нестабильности в стране. 

Добавим к этому ожидающиеся изменения в системе согласования проектов и получения разрешительной документации, ведения продаж недвижимости компаниями по управлению активами со своими венчурными фондами и компаниями-фондами финансирования строительства.

Понадобится новое время на разработку новых механизмов в сфере продажи недвижимости и, что уж греха таить, оптимизации налогообложения финансовых потоков. Соответственно, это время  ударит непосредственно и по строителям, по карману застройщика.

Что делать?

Эксперты рекомендуют девелоперам системно налаживать сотрудничество с зарубежными инвесторами, заинтересованными в покупке украинского жилья с целью последующей сдачи в аренду. Вход для иностранцев на наш рынок значительно ниже, чем за рубежом. При этом нужно учитывать ряд требований иностранных инвесторов: они готовы покупать сданое в эксплуатацию жилье, с ремонтом и мебелью; наличие управляющей компании, которая будет заниматься как сдачей в аренду, так и клинингом и т.д.

Во-вторых, максимально позаботиться о финансовой подушке, снижении финансовых рисков. 

И, конечно, создавать конкурентные проекты, которые будут интересны покупателям и инвесторам даже в сложные времена экономической и политической  турбулентности.

Читайте: Нет человейникам: как рынок покупателя повлиял на проекты ЖК

Фото: коллаж KV

КиевVласть