Ипотеку нужно заменить финансовым лизингом, - Игорь Никонов
От лэндмарков Киева до крупного образовательного проекта международного уровня – таково сегодня поле работы KAN Development. О рынке жилья, девелоперском бизнесе, сложностях и проблемах государства, новых проектах компании – в эксклюзивном интервью КиевVласти рассказал основатель KAN Development Игорь Никонов.
KV: Несмотря на карантин, вы продолжаете открывать новые образовательные проекты. Что планируете в ближайшее время?
Игорь Никонов: Открыли 1 сентября детский сад и начальную школу сети А+ в живом квартале Respublika – Respublika Kids. Обязательства, взятые перед нашими инвесторами, мы выполняем, несмотря на все сложности в экономике. Также работаем над созданием гимназии полного цикла и сада в рамках проекта “Файна Таун” на Нивках. Активно развиваем спортивное направление сети А+, так как здоровый и активный образ жизни киевлян всегда был для нас в приоритете. В нашей “Академии спорта А+” широчайший выбор направлений для людей любого возраста – от чирлидинга до крикета.
KV: Ваш образовательный проект – Гимназия А+, как бизнес-проект уже окупается? Какая с ним сейчас ситуация, учитывая карантин?
Игорь Никонов: Еще нет. Финансовая нагрузка увеличилась, и проект стал еще менее рентабельным. Более того, ситуация с коронавирусом заставила нас вкладывать больше средств – мы платим заработную плату преподавательскому составу в дошкольных учебных заведениях, когда они закрываются на карантин, приходится вносить коррективы в онлайн-преподавание, продолжаем инвестировать в профессиональное совершенствование.
KV: А есть запросы на франшизу?
Игорь Никонов: Были запросы из Одессы, Львова, Днепра. Но мы не готовы пока ее предоставлять. Чтобы продавать франшизу, необходимо контролировать качество. Образование – такая вещь, которая требует непрерывного развития, повышения квалификации, то, что было актуально вчера, уже не актуально сегодня. Для создания франшизы нужно также сформировать большой объем протоколов, требований и правил. Но образование – настолько стремительно меняющийся процесс, который отдать “на сторону” и сохранить качество пока очень трудно. Также нас насторожил риск потерять репутацию. На это мы никогда не пойдем. Но возможно, мы рассмотрим вопрос об открытии наших учебных заведений в других городах Украины для чего потребуется отправить туда часть нашей команды для организации всего процесса.
KV: Лично для вас такие образовательные проекты что значат?
Игорь Никонов: Началось все с собственных детей. Существующие образовательные учреждения нас не устраивали, и в итоге супруга создала маленькую школу в Конча-Заспе. За 15 лет она разрослась до масштабной сети.
Не очень хочется, чтобы прозвучало пафосно, но лично для меня развитие сети образования А+ стало своего рода миссией. Каждый человек в своей жизни должен сделать что-то полезное, а образование очень важно для развития общества.
KV: Гимназия А+ интегрирована в международные образовательные стандарты?
Игорь Никонов: У нас единственная украинская школа, которая в следующем году будет иметь лицензию IB-образования (Международный бакалавриат, универсальная предуниверситетская программа International Baccalaureate (IB) была разработана в 1968 году в Швейцарии. IB задумывалась как программа полного общего образования, единая для всех стран. В ее разработке участвовали международные эксперты, эта школьная система обучения вобрала в себя лучшие элементы различных среднеобразовательных программ. На сегодняшний день преподавание по этой программе ведется в 1341 школе 112 стран мира, – KV).
Теперь ученики Гимназии А+ имеют возможность получить диплом и в украинской, и в международной системе IB, или оба.
ФОТО: Макет новой Гимназии А+. Источник: KAN Development эксклюзивно для КиевВласть
KV: Не способствует ли это тому, что из страны будут уезжать талантливые студенты?
Игорь Никонов: Мы не сторонники того, чтобы готовить людей на выход из Украины. Но хотим, чтобы люди развивались, получали хорошее образование и возвращались жить и работать в свою страну, привнося сюда лучшие практики работы и развития. Мы также задумываемся о реализации проекта современного университета.
KV: У каждого девелопера есть желание “оставить что-то после себя”. Какой проект хотели бы создать вы?
Игорь Никонов: Проект, который я хочу реализовать, – госпиталь. Мы в KAN уже понимаем, как строить коммерческую, жилую недвижимость, школы, хочется расширить свой портфель. У нас уже есть разработанный проект госпиталя, участок, даже ордер на строительство, но нет достаточно финансовых ресурсов, чтобы “вытянуть” его самостоятельно. Да и в стране еще нет предпосылок к созданию такого проекта.
KV: О каких предпосылках идет речь?
Игорь Никонов: Нам нужна страховая медицина. Нужно также, чтобы государство давало право на софинансирование. Поясню: у нас в Конституции декларируется право на бесплатную медицинскую помощь. Но существует модель, когда человек имеет возможность оценить все предложенные варианты медицинских учреждений и доплатив разницу, выбрать медицинскую помощь там, где ему нужно, например, в частной клинике. Такая модель, на мой взгляд, более справедливая, тогда появляется смысл в развитии частной медицины и здоровой конкуренции. Если софинансирование невозможно, выживать частной медицине будет очень сложно, она не будет активно развиваться.
KV: А есть у вас мировые архитекторы, с которыми вы хотели бы поработать?
Игорь Никонов: Сегодня из-за коронавируса очень тяжело сотрудничать с иностранными архитекторами. Важно понять: ни хороший архитектор без девелопера ничего не стоит, ни хороший девелопер – без архитектора. В наших проектах много собственных идей. Я не могу сказать, что мы гениальны, но как пользователи, мы очень требовательны, глубоко понимаем задачи и проблемы, постоянно изучаем обратную связь.
Вместе с тем, мы хотим работать с иностранными архитекторами, но сегодня это достаточно сложно: они не понимают нашей ментальности, не знают Киев. Чтобы прочувствовать атмосферу города, они должны сюда приехать, пожить, а сейчас зарубежные специалисты такой возможности не имеют.
KV: Сегодня модным стало слово “лендмарк”. У вашей компании однозначно такие есть. И возможно ли, не отталкиваясь от пресловутого выражения “location, location, location”, создать такие проекты?
Игорь Никонов: У KAN Development почти все проекты – “лендмарк”. Что значит это слово? Проект, который олицетворяет город, ассоциируется с ним, с тем или иным районом, территорией, эпохой. Все наши проекты имеют и высокую популярность в локальных медиа, и мировое признание, находятся как примеры в международных каталогах.
Я с этим термином знаком лет 20, как только начал заниматься девелопментом. Живя за границей, увидел, как работал тот же Дональд Трамп. Он брал самую дешевую территорию, покупал землю вокруг нее, а потом создавал там крутейшее здание. И этим кардинально менял образ района.
А слово location уже не имеет такого значения как ранее. Девелопер сам и должен создавать этот location, и мне кажется, нам это удается. Возьмите наш проект Respublika – он находится за Окружной дорогой, и даже мы не предполагали, что он станет настолько успешным. Люди живут в комфортной среде обитания, созданной с нуля со всеми необходимыми параметрами безопасности, нормальной этажностью, качественной инфраструктурой и сервисом.
ФОТО: Лендмарк от KAN Development – ЖК Tetris Hall. Источник: KAN Development
KV: В прошлом году вы в интервью KV озвучивали цифру рентабельности девелопера жилья 20-25%, и этот показатель уже считался более чем хорошим. Как карантин повлиял на этот показатель?
Игорь Никонов: Себестоимость повысилась, еа доходность осталась на прежнем уровне . Выросла стоимость реализации проектов, повысились заработные платы рабочих. Появились затраты связанные с короновирусом (контроль заболеваемости, отдельный транспорт, тестирование, лечение). А цена квартир соразмерно не выросла. Это и сокращает показатель рентабельности еще больше.
KV: О какой цифре идет речь?
Игорь Никонов: Порядка 15%. А если девелопер вложил миллион, например, а все остальные средства берет из рынка (т.е. от продаж квартир), рентабельность может быть и намного выше. Но если в какой-то момент у него стройка остановится, то может повториться история с “УкрБудом”.
KV: А как динамика продаж? Что по августу-сентябрю?
Игорь Никонов: Сегодня ситуация с продажами стабильная. Более того скажу, мы даже повышаем зарплату персоналу, так как люди работают в более стрессовой ситуации, рискуя здоровьем, и работодатели должны с этим считаться.
KV: Дайте вашу оценку последствий проблем с “УкрБудом” и “Аркадой” для рынка “первички”.
Игорь Никонов: Пока никаких глобальных последствий нет. Во-первых, проекты “УкрБуда” подхватил “Киевгорстрой”. Объекты “Аркады”, я думаю, со временем он тоже может забрать. Но я считаю, что люди уже должны научиться разбираться, у кого приобретать жилье, и риски должны нести сами покупатели, а не государство. Наверное, с точки зрения государства, и может, даже бизнеса, тот факт, что доверие к девелопменту как таковому не пропадет – хорошо. Но необходимо ввести механизмы, которые заставят девелоперов более внимательно отнестись к финансовой дисциплине, без авантюр, не брать деньги с проекта, пока он не завершен. Я считаю, что это у нас – очень серьезная недоработка.
KV: То есть причина проблем “УкрБуда” именно в провале управления финансами проектов?
Игорь Никонов: Конечно. Компания продает квартиры, все средства – в один “котел”, потом начинают их тратить, не завершив реализацию проектов. И руководство считает, что у них все прекрасно, забывая один важный нюанс: “А если продажи остановятся?”. И вот продажи реально остановились (компанию начали рейдерить, возникли уголовные дела, негатив в СМИ и т.д.). Что должен был сделать менеджмент? Доложить свои деньги в компанию, но они все уже потрачены... То же самое случилось и в “Аркаде”. Именно финансовые просчеты и потопили все эти компании.
KV: Еще до карантина серьезные девелоперы говорили о необходимости финансового плеча. Какое оптимальное соотношение своих денег и планируемых от продаж должно быть сейчас при выходе на площадку с новым проектом?
Игорь Никонов: Все зависит от проекта и планируемой стратегии продаж, цены “квадрата”. Если у компании мало денег, то она вынуждена демпинговать на старте, чтобы привлечь первичный капитал. Своих средств для начала нужно не менее 10%.
KV: Государство уже год примерно обещает ипотеку. По вашему опыту, будет с этого толк?
Игорь Никонов: Вопрос ипотеки сегодня я считаю основным, учитывая что проектного финансирования нет на украинском рынке. Но проблема в том, что банки не защищены, ведь чтобы ипотека сработала, банк не должен передавать квартиру в собственность покупателю до полной выплаты – завтра человек, прописав туда кого-то, просто перестает платить, а изъять долги или выселить его из квартиры у нас, в силу законодательства и общественного мнения невозможно. Я считаю, что ипотеку нужно заменить финансовым лизингом. То есть, пока покупатель не выплатил стоимость квартиры, она остается в собственности банка.
KV: Но многие ли смогут взять ипотеку? Сейчас у девелоперов уже есть проблема – покупателям сложно пройти финмониторинг.
Игорь Никонов: Не надо проводить глубокую проверку доходов человека – сегодня огромное количество людей не в состоянии ее пройти. Все делают вид, что доходы должны быть белыми, но по факту у большинства нет таковых. И эта система не будет работать, пока экономику не выведут “в белую”. А сделать это можно единственным способом – провести амнистию капитала, уменьшить налоги, дать возможность появиться рентабельным отраслям. Нужно защитить банки, и тогда они начнут давать деньги (на ипотеку, – KV), сами будут регулировать, какое количество предоплаты за квартиру человек должен дать. В моём понимании если человек дал 30% предоплаты, то его нечего проверять.
KV: Пойдет ли правительство на это?
Игорь Никонов: Увы, проблема вся в том, что по другому работать не будет. Банкиры научены кризисом 2008-го года. Они пережили этот ад с прописанными в квартирах детьми, родственниками, выселением через суды.
Происходящее сейчас в вопросе якобы “защиты” населения – дешевый социалистический популизм. Я считаю, что вообще проблема нашей страны – в популизме, это самое страшное, что у нас есть.
KV: Но вот же реформа ГАСИ – госархстройконтроля...
Игорь Никонов: Нет никакой реформы ГАСИ, ее пока не существует. Все стало в пять раз сложнее, чем было. ГАСИ нет. Считаю, что правительство сделало огромную ошибку, ликвидировав ГАСИ и не построив новую систему. Верховная Рада законы еще не провела, более того, под вопросом сам факт их проведения, еще идут дебаты. А пока в госархстройконтроле сидят “временщики”, творят, что хотят, и это крайне плохо для рынка.
KV: А проект “Большое строительство” успешен?
Игорь Никонов: Я вижу, что строится много, но не могу до конца оценить, насколько это эффективно и насколько адекватны цены. Стройка — это хороший драйвер экономики. Но для экономики главное – стимулировать спрос. Для этого нужно, чтобы люди начали зарабатывать. А чтобы люди начали зарабатывать, им нужно дать две вещи: снизить налоги и дать доступ к капиталу. Почему строительная отрасль так долго держится? Потому что у нее есть доступ к капиталу. И есть возможность экономии налогообложения через фонды совместного инвестирования. А то, что государство опять собирается “закрутить гайки” для ИСИ и ФФС – крайне негативно скажется на отрасли. Наоборот, нужно эту систему мультиплицировать на другие сферы экономики.
Возвращаясь к “Большому строительству”: да, стройка – хорошо, но остается вопрос, что с потреблением? Ни в коем случае нельзя укреплять нацвалюту, как сделал НБУ в прошлом году — это преступление против экономики. Должна быть медленная инфляция, чтобы люди держали деньги не в банках и под матрасами, а тратили их.
Почему сейчас финансовые институты не вкладывают в строительство, хотя это рентабельный бизнес? Замкнутый круг – люди не могут купить, потому что нет ипотеки, ипотеки нет, потому что банки боятся давать деньги. Все взаимосвязано, и государство эту проблему не решает, декларируя популистские лозунги и обещания. Хотя решение простое и успешно опробованное развитыми странами – дешевые деньги и выгодное относительно наших соседних стран налогообложение.
KV: Изменения законодательства касательно финмониторинга и контроля – это требование МВФ и прочих институций наших западных партнеров. Может Украина самостоятельно принимать решения в таких вопросах?
Игорь Никонов: Сегодня практически объявлена прямая война бизнесу. Я знаю огромное количество людей, которые выводят его из страны. Они переезжают на Кипр, Мальту, в Польшу, Болгарию, страны Прибалтики, получают там вид на жительство и переводят корпорации туда.
Мы чего хотим добиться? Где амнистия капитала? Где понимание со стороны государства, что людям сначала нужно дать заработать, а уже потом им “руку на горло класть”? Посмотрите на борьбу с ФОПами. Огромное количество ФОПов существует именно потому, что без них бизнес не рентабелен – система налогообложения не позволяет. Государство уверено, что закручивая ФОПам “гайки”, больше будет собираться в казну? Уверен – нет. Наоборот, много бизнесов закроется, и налоговые сборы в итоге сократятся.
Меня беспокоит это стояние на коленях перед нашими европейскими, западными партнерами, они же заинтересованы в одном – ни в коем случае не дать развиться конкурентноспособному товаропроизводству в Украине. А мы идем к ним на поклон... Не нужно быть экономистом, чтобы это понять. Что движет экономикой? Вера в то, что ты можешь заработать деньги. Людям надо дать веру, что если они будут тяжело и много работать, будут жить лучше. Без этой веры ничего не будет.
НА ФОТО: ЖК "Файна Таун"– один из флагманских проектов
KV: Вернемся к проектам KAN. Сегодня для жителей новостроек коммунальный сервис – боль. Как ваша компания решает эти проблемы?
Игорь Никонов: KAN уделяет сервисам огромное внимание. Мы не врем людям по поводу тарифов, мы сразу говорим, сколько будет стоить “коммуналка”. Но при этом показываем все затраты абсолютно открыто. И сегодня некоторые затраты даже увеличиваем – по просьбам людей, они хотят больше сервисов.
На качественное коммунальное обслуживание есть спрос. Но самое главное – люди должны видеть, что управляющая компания абсолютно честна и прозрачна.
Сервис — это бизнес, которым у нас в стране никто не умеет заниматься. Мы тоже учимся, делаем ошибки, исправляем их. Но у нас есть четкое понимание, как это должно работать по самым высоким стандартам, и мы постоянно совершенствуемся.
KV: Что это за стандарты?
Игорь Никонов: Первое – это, конечно же, уважение к жильцу. Второе, сервис — это такая же уважаемая профессия, как и доктор, учитель. Не зазорно быть сантехником, электриком – сегодня это ценные люди. Уже ушел в прошлое “имидж” вечно пьющего бестолкового сантехника. Сейчас эти профессии требуют глубоких инженерных знаний и погружения в технологии. Я надеюсь, что мы вернем уважение к этим инженерным профессиям.
KV: А как обстоят дела с пожарной безопасностью – недавно снова был инцидент в новостройке известного бренда?
Игорь Никонов: К пожарной безопасности в KAN очень серьезное отношение. Я сам пережил два пожара, у меня панический страх подобных ситуаций. Поэтому у нас на объектах мы все делаем не просто согласно действующим нормам, а гораздо жестче. Пресечено любое пренебрежение в пожарной безопасности, мы на этом не экономим.
KV: Готовите новый проект? Чем “взорвете” рынок снова?
Игорь Никонов: Мы скоро проведем презентацию проекта который, я считаю “положит на лопатки” все самые амбициозные проекты Киева. Пока могу сказать, что он будет в районе улицы сенатора Джона Маккейна. Остальных подробностей дождитесь после официальной презентации.
KV: У каждого девелопера есть, скажем, так, избранный конкурент. А KAN, кажется, конкурирует сам с собой.
Игорь Никонов: Когда я недоволен собой, это гораздо хуже, чем опасения насчет конкурентов. И такой же подход в менталитете команды KAN. Наверное, мое самое главное достижение – умение собрать команду таких же “ненормальных”, как и я. Все они – абсолютные перфекционисты, строить обычные здания им уже не интересно.
Читайте: В KAN рассказали о благоустройстве ЖК “Файна Таун”
Фото: пресс-служба компании
