10% не предел: Жилье в Киеве будет дорожать

С 15 сентября повышает цены на квадратные метры флагман украинского рынка "первички” ХК "Киевгострой". Это - отчетливый сигнал о том, что грядет повсеместный и отнюдь не сезонный рост цен. Почему застройщики повышают цены, на сколько подорожает жилье в новостройках, а главное - будут ли расти цены далее, - узнавала КиевVласть.

Во всем доллар виноват…

Для начала, покупателю следует напомнить: традиционно цена на "квадраты" растет в зависимости от стоимости объекта, такой рост девелопер планирует еще на старте проекта, до начала строительства. Чем выше готовность объекта, тем выше цены: инвестиционная надежность возрастает, сдача в эксплуатацию близится.

Но вот нынешний рост цен обусловлен рядом причин, главная из которых - рост доллара.

Среди причин застройщики называют рост затрат на стройматериалы и удорожание топлива. Например, как отмечает Дмитрий Кравченко, президент Ассоциации "Объединение финансовых учреждений" (AFI): "Металл у нас экспортный товар, он привязан к доллару США, и будет дорожать, несмотря на то, что производится внутри государства. Доллар растет, следовательно, и экспортные товары будут расти в цене. В том числе и металл, а очень большую долю в строительстве занимает арматура. Значит, и себестоимость кв. м также вырастет".

Таблица со сравнением цен на строительные материалы за год наглядно демонстрирует, как росла стоимость стройматериалов.

Цены на некоторые* основные строительные материалы, грн, 2017-2018 г.г., Киев

Материал	Единица измерения	Цена на 1.06.2017 г.	Цена на 1.06.2018 г.	Рост цены, %
Кирпич керамический полнотелый	тыс. шт.	3200	3758,84	17,4%
Щебень природный для строительных работ, фр.5-20	м куб	263	383,30	45,7%
Товарный бетон В15 М 200	м куб	1268	1330,29	4,9%
Арматура для монолитного железобетона А 400 С (А ІІІ 16 мм)	т	14630	20278	38,6%
Цемент М400	т	1900	2173,5	14,3%
Асфальтобетонная смесь мелкозернистая Б-10	т	1498,1	1988,4	32,7%

Источник: ООО "НВФ "Інпроект", организация, на которую согласно письма Минрегиона от 11.07.2016 № 7/15-8471 возложены вопросы сбора, анализа и обобщения информации о ценах на основные строительные материалы, изделия и конструкции, которые сложились в разрезе регионов Украины, а также донесение такой информации до участников строительства.

* более полный список цен, а также цены в регионах — по ссылке

Третья причина - увеличение зарплат строителей.

"Специалисты строительных специальностей выезжают на работу за границу, рынок ощущает нехватку квалифицированных кадров. Удержать их можно только сопоставимой оплатой труда", - поясняют в пресс-службе КП "Житлоинвестбуд-УКБ".

И если ранее девелоперы надеялись на внутреннюю миграцию, мол, городам-миллионникам хватит рабочей силы, не всем же в Польшу ехать, то сейчас ситуация видится не столь радужно.

Уехавшие стали активнее забирать к себе семьи, т. е. оставляют деньги в странах, где работают, а не везут их в Украину.

В итоге только себестоимость строительства с начала года, по данным ХК "Киевгорстрой", выросла на 25-30%, а квадратный метр - на 25%. "И тенденция к увеличению цены на рынке недвижимости довольно устойчивая", - резюмирует пресс-служба холдинга.

Еще одним фактором подорожания в перспективе могут стать новые государственные строительные нормы, вступление в силу которых должно было состояться 1 сентября, но пока приостановлено судом. Почему?

"Теперь застройщики будут ограничены в этажности домов и плотности застройки", - пояснил Глеб Шемовнев, пресс-секретарь корпорации "УКРБУД".

Читайте: Ипотека не для слабаков: кто строит и покупает жильё в кредит

Растет в гривне

А теперь посмотрим на любопытную статистику. Вот данные крупнейшего украинского поисковика недвижимости ЛУН.ua, на котором собраны вышедшие в продажи новостройки Киева и области.

Первая диаграмма - рост цен в гривне в новостройках Киева за сентябрь 2017-август 2018 включительно. Как видим, чуть менее, чем за год средние цены в гривне выросли на 9,6%, а минимальные - на 7,5%.

Динамика средних и минимальных цен в новостройках Киева в грн, 2017-2018 г.г.

Источник: ЛУН.ua

*При подсчетах игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы уменьшить влияние спекуляций.

И данные о росте цен в долларах, аналогично в новостройках Киева за сентябрь 2017-август 2018 включительно. Итак, за год средние цены в долларах США выросли всего на 2,5% (повышение началось с января этого года), а минимальные - по итогу периода и вовсе не изменились.

Динамика средних и минимальных цен в новостройках Киева в долларах США, 2017-2018 г.г.

Источник: ЛУН.ua

*При подсчетах игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы уменьшить влияние спекуляций.

Т.е. наблюдается "классическая" картина подорожания в гривне, дешевеющей к доллару. Значит ли это, что население, как обычно при валютных колебаниях и связанных с этим кризисных явлениях в экономике, побежит инвестировать в квадратные метры? Финансисты предостерегают застройщиков от преждевременного оптимизма.

"Часть населения, у которой остались денежные запасы, вложит их в квадратные метры. Это даст определенную инерцию, но вопрос - как надолго? - говорит Дмитрий Кравченко. - Да, уже сейчас есть некоторый всплеск интереса к покупке жилья из-за колебаний доллара, но не стоит его воспринимать оптимистично. У населения денег все меньше, а в стране нет ключевых изменений на государственном уровне, которые улучшали бы экономический фон".

Читайте: На века: девелоперы обещают строить жилье в Киеве качественнее

На сколько подорожает?

Застройщики прогнозируют осенний рост уже с сентября на 5-15%.

"По рынку осенний рост цен может составить 10-15%, - отмечает Глеб Шемовнев, пресс-секретарь корпорации "УКРБУД". - Цена квадратного метра будет возрастать, но на сколько именно, сказать сейчас трудно, т. к. она зависит от многих факторов - повышения зарплат работников строительной отрасли, скачков на валютном рынке, повышения цен на энергоносители и, соответственно, на строительные материалы".

Подорожают в среднем на 10% в сентябре квартиры ХК "Киевгострой" - на всех строящихся сейчас объектах, как сообщает пресс-служба холдинга: "Где-то цена вырастет на 500 грн/кв. м, в других – до 2 000 грн за кв. м, сейчас наши экономисты как раз проводят расчеты".

У некоторых компаний идет плановое повышение цен. В DIM Group цены, по данным Ольги Батовой, коммерческого директора компании, планово повышают с 8 сентября - в ЖК "А52", ЖК "Автограф" и ЖК "Метрополис".

"Повышение в каждом из ЖК разное, но незначительное, и не по всем квартирам и нежилым помещениям", - успокаивает инвесторов Ольга Батова.

Также планово -  ежеквартально - повышают цены на квадратные метры в Edelburg Development (реализуют объекты бизнес-класса) - в среднем, по данным Марины Кравченко, коммерческого директора компании, до 5%.

Некоторые застройщики будут пытаться минимально поднимать цены, но насколько это удастся в дальнейшем? Так, коммунальное предприятие "Житлоинвестбуд-УКБ" придерживается политики сдерживания цен и не проводит повышения без серьезных обоснований. Но, как рассказали KV в пресс-службе предприятия, "сейчас быстрыми темпами растут цены на строительные материалы, а маржа строительных компаний уже сокращена до минимума. Поэтому мы не исключаем корректировки цен на квадратный метр. Но пока о конкретных процентах повышения говорить рано. Решение не принято, идет анализ ситуации".

Оптимизм застройщиков

Приостановит ли осенний рост цен темпы продаж жилья в новостройках? Девелоперы утверждают: критичной для рынка ситуации не будет.

"Те, кто планировал купить и выжидал, уже пришли, те, у кого не хватало денег, отложили покупку квартиры на какой-то срок, третьи начали искать возможность купить сейчас, просчитали ипотеку или рассрочку. Возможно, будет небольшое покупательское затишье сразу после повышения цен, но после все вернется к прежним темпам, - комментируют ситуацию в пресс-службе "Киевгорстроя". - Тем более, что колебание на валютном рынке и устрашающие прогнозы всевозможных экспертов касательно роста курса доллара не дают покупателям расслабиться".

В корпорации "УКРБУД" и вовсе ожидают роста спроса.

"Как раз именно осенью спрос после летнего затишья традиционно возрастает, а прогнозируемое повышение цены на 10-15% нельзя назвать кардинальным, - говорит Глеб Шемовнев. - В любом случае, традиционно застройщики декларирует самую низкую цену на квадратный метр на начальном этапе строительства. И максимально выигрывает тот, кто вносит 100% предоплаты за будущее жилье на этом этапе. Вы экономите от 30 до 50% стоимости такого же жилья в уже готовом доме и страхуете себя от повышения цены в будущем".

Но при инвестировании в объект на начальной стадии строительства важно трезво оценить инвестиционные риски и не "вляпаться" в потенциально незаконное строительство. Напоминаем нашим читателям о важности и репутации застройщика, и наличия у него всего необходимого пакета разрешительной документации на объект.

Уверены в сохранении темпов продаж в DIM Group, хотя рынок и ведет себя непредсказуемо.

"Повышение цен по ЖК "Автограф" и ЖК "А52" у нас совсем незначительное и только на небольшую часть квартир и нежилых помещений. По ЖК "Метрополис" изменили именно ценовую политику в первую очередь, а только во вторую – сами цены. Считаем, что продажи будут и дальше нас радовать, так как такого уровня ЖК в этом районе нет", - рассказывает Ольга Батова. Она отмечает, что сейчас инвесторы начали больше разбираться и ценить качество и понимают, что качество стоит денег. А поскольку покупка недвижимости для украинца – это, чаще всего, главная покупка всей жизни, многие стали внимательнее и стараются не экономить в ущерб качеству.

Читайте: На что обращать внимание при покупке квартиры в новостройках Киевской области

Фото: коллаж KV

KиевVласть