Игорь Кушнир: для спасения инвесторов “Укрбуда” не хватает 2 млрд гривен
Глава правления — президент “Киевгорстроя” Игорь Кушнир рассказал о рынке недвижимости в условиях карантина, стоимости квадратного метра и ситуации с объектами “Укрбуд”.
Об этом KV стало известно из сообщения ЧАО "ХК "Киевгорстрой" со ссылкой на интервью президента “Киевгорстроя” Игоря Кушнира изданию “Главком”.
Как изменились объемы продаж жилья за последние три месяца?
В течение первой недели после введения карантина звонков в отдел продаж по поводу покупки практически не было. В обществе царили панические настроения, люди растерялись и за недвижимостью не спешили. Но уже через неделю ситуация начала выравниваться: опомнившись, люди начали думать, куда вкладывать средства. Если во время первой недели карантина мы предоставляли 3-5 онлайн-консультаций в день, то в середине апреля их количество возросло до 20-25.
Если же брать динамику за последние три месяца, то в марте продажи были незначительно ниже, чем в докарантинний период. Апрель был провальным, а в мае ситуация выровнялась — количество сделок по покупке квартир было примерно таким же, как в марте.
Портрет покупателя недвижимости во время карантина чем-то отличается от привычного?
Нет, он существенно не отличается от покупателя в докарантинное время. Несколько увеличилось количество лиц, которые инвестировали средства в недвижимость с целью их сохранения. Кроме того, в последнее время покупатели стали более придирчивы в хорошем смысле: интересуются документами на строительство, его законностью, часто приходят с юристами. Правда, такой тренд начался задолго до карантина. По моему мнению, это очень хорошая тенденция.
Какие изменений за последний год, а особенно за последние три месяца, претерпела ценовая политика на рынке первичной недвижимости?
Если взять “сухие” статистические данные, то в июне 2019 средняя стоимость квадратного метра по Киеву составляла 23 тыс. грн., а в мае 2020-го цифра выросла уже до 25 тыс грн. за квадрат. Если говорить о последних 3 месяцах, то активных изменений не произошло, цены оставались плюс-минус на одном уровне.
Какова средняя стоимость квадратного метра и в целом средней квартиры в “Киевгорстрое” с начала года?
В Киеве стоимость квадратного метра в домах “Киевгорстроя” стартует от 17 тыс. грн. Средний показатель колеблется около 22 тыс. грн. Стоимость квартиры зависит не только от метража, играет роль и класс объекта, и местоположение, и этап работ на строительной площадке. Чем ближе к завершению строительства, тем выше цена. Если говорить в целом, то квартиру небольшой площади сегодня можно купить за 725 тыс. грн. Средняя стоимость квартиры по компании составляет примерно 1,5 млн грн.
Как изменилась себестоимость строительства по сравнению с прошлым годом?
Себестоимость незначительно, но возросла. Согласно расчетам, обнародованных Минрегионом, себестоимость строительно-монтажных работ по возведению квадратного метра в Киеве составляет почти 15 тыс. грн. К этому показателю добавляются затраты на земельный участок (покупка или аренда), проект и все остальное. Как видите, о сверхприбыли речь не идет.
Какую долю рынка первичной недвижимости занимает “Киевгорстрой” сегодня?
Думаю, где-то четвертую часть. По крайней мере, если посчитать процент от общего количества квадратных метров, которые возводят топ-15 застройщиков столицы, то получается именно такой показатель. Но это без учета объектов “Укрбуда”.
К “Укрбуду” мы сейчас обязательно вернемся. Позвольте завершить тему карантина. Сокращала ли компания работников, снижала зарплаты?
Ни сокращения сотрудников, ни снижения заработных плат в “Киевгорстрое” не было. С середины марта по май включительно большая часть сотрудников или работала в удаленном режиме, или находилась в отпусках. Руководители подразделений, ответственные за определенные направления приезжали в офис на несколько часов. В офисе выдерживается масочный режим и другие санитарно-эпидемиологические мероприятия. Работники, чья специфика не предусматривает возможности удаленного режима работы, находились в отпусках.
Какова средняя зарплата по холдингу?
На сегодня она составляет в среднем 15 тыс. грн. Ставка сотрудникам пересматривается ежегодно с учетом индексации.
Вы говорили, что без колебаний согласились достраивать жилые комплексы “Укрбуда”, когда возникла проблемная ситуация, но без поддержки государства эти стройки превратятся в замороженные в течение десятков лет. Какой должна быть эта поддержка и есть какие-то подвижки в этом вопросе?
Мы понимали, что падение “Укрбуда” повлияет на всю строительную отрасль. По масштабу строительства только “Киевгорстрой” мог потянуть такой объем. Поэтому мы взялись достраивать. И за первые месяцы взяли очень хороший темп. Провели и финансовый, и технический аудит, приняли первые пять из 22 жилых объектов. Но аудит нам четко показал: принимать нужно только все объекты вместе, ведь большая часть из оставшихся ЖК — минусовые, только четыре могут обеспечить прибыль, за счет которой будет возможность вытянуть весь этот проект. Но все они строились на землях Министерства обороны, поэтому мы столкнулись с бюрократией и непониманием проблемы со стороны ведомства.
Те жилые комплексы, которые мы приняли, готовы к введению в эксплуатацию, но ГАСК (Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины) отказывает, ссылаясь на формальные причины.
И еще важный вопрос — финансирование строительства. На достройку всех жилых комплексов “Укрбуда” не хватает 2 млрд грн. Где мы их должны взять? Мы предложили действенный механизм — выкуп квартир Государственным ипотечным учреждением. То есть мы не просим нам эти деньги подарить, ГИУ все равно будет покупать квартиры по своим программам. И это помогло бы нам получить необходимую сумму на одновременный старт работ на таком большом количестве строительных площадок.
Идет ли диалог с Минобороны, из-за позиции которого затормозилась передача четырех объектов? Ясна ли вам его позиция?
К счастью, диалог появился: новый министр провел уже несколько совещаний, в том числе и с нами, с инвесторами. Надеюсь, проблема будет решена. Но оптимизм наш очень сдержанный, мы уже набили много шишек. Сейчас мы видим, что Минобороны направило письмо к правительству с просьбой вынести вопрос на заседание Кабмина, собрало все заинтересованные стороны, услышало нашу позицию относительно финансовой стороны проекта — с выкладками результатов аудита. То есть мы сдвинулись с мертвой точки.
Насколько эффективен ваш контакт с первым заместителем председателя Офиса президента Сергеем Трофимовым, который занимается этой проблемой? Была какая помощь от кого-то еще из Офиса главы государства?
Мы пишем письма, инвесторы пишут письма, их пересылают на исполнителей с поручениями “проработать”. На этом пока все. Эффективно ли это? Посмотрим. Переписка с Минобороны продолжалось у нас три месяца, было написано более 20 писем, до того, как работа вошла в конструктивное русло. Безусловно, все должно делаться в рамках полномочий каждого из государственных органов. Но от лишней бюрократии вкладчики теряют терпение, выходят на митинги, уже не верят обещаниям — им нужен результат!
Есть утвержденная программа достройки?
Мы понимаем сколько нужно денег на достройку объектов. Мы понимаем все проблемные вопросы. Есть план их решения, давно направили и в правительство, и в другие органы власти, в компетенции которых находятся эти вопросы. Но все сдвинется с места, когда преодолеем три основных препятствия: подписание договоров на тех же условиях, определение источников финансирования и снятие препятствий по вводу в эксплуатацию достроенных объектов.
Какова рентабельность этих объектов?
Почти нулевая. Много денег выведено. Но мы знаем, как выйти в плюс, иначе браться за это нет смысла. Мы не будем достраивать за кем-то за счет инвесторов “Киевгорстроя”. В целом, объекты “Укрбуда” способны прокормить сами себя. Просто необходимо, чтобы каждый на своем месте не мешал процессу, а помогал. Этого ждет 13 тыс. семей.
Главные условия, при которых “Киевгорстрой” согласился достроить объекты “Укрбуда”?
Условие одно — нам будут помогать. Но этот процесс что-то затянулся. Какая основная помощь нужна, я уже сказал, а еще толстенная папка с детальным планом, где недостатки необходимо устранить, начиная от приведения в порядок проектной документации с целевым назначением земли.
Есть вариант, что какие-то объекты достроите, а какие — нет? Какие критерии отбора?
Никаких критериев отбора нет. Мы принимаем все объекты, которые нам готовы передать. Но не всегда заказчики (пользователи или владельцы земельных участков) идут на встречу. Многие хотят дополнительно заработать на этом, но это не тот случай.
Общаетесь ли с инвесторами “Укрбуда”? Ожидается дополнительная финансовая нагрузка на них в связи с достройкой объектов?
Мы, наверное, единственные, кто держит постоянную связь с инвесторами. В карантин я лично проводил регулярные встречи с инициативной группой. Сообщаем о наших шагах, предоставляем документы, письма — пытаемся сделать процессы максимально открытыми. Проблемная ситуация очень их сплотила. И в том, что процессы движутся, их большая заслуга. О дополнительной финансовой нагрузке на них сейчас речь не идет. При решении всех озвученных проблемных вопросов средств будет достаточно.
Первый заместитель председателя Офиса президента Сергей Трофимов в интервью “Главкому” рассказывал, что “Киевгорстрою” эта достройка выгодна. В чем именно заключается выгода?
В том, что, согласившись достроить ЖК “Укрбуда”, мы удержали в целом строительный рынок, который мог не пережить такого кризиса доверия к застройщикам. Что касается доходности, то после тщательного аудита и того, что мы увидели по балансу, картина далеко не радужная. Мы надеемся минимум получить небольшую прибыль. И будем к этому стремиться, ведь ни у кого нет лишних денег на исправление чьих-то ошибок и очереди на достройку этих объектов я также не вижу.
На сайте “Киевгорстроя” идет продажа достроенных объектов “Укрбуда” (ЖК “Солнечная Ривьера”). Как юридически будет выглядеть передача объектов? “Киевгорстрой” становится совладельцем?
“Киевгорстрой” становится стороной договора и реализует остаток квартир по предварительным нотариальными договорам купли-продажи, как и во всех жилых комплексах “Киевгорстроя”.
Фото: ЧАО "ХК “Киевгорстрой”
