п'ятниця, 29 березня 2024 г.

Почему Киев остановился в своём развитии?

Ключевым, конечно, является отсутствие финансовых средств на реализацию “портфельных” проектов. Но в первую очередь это связано не с финансово-экономическим кризисом (до него Киеву в вопросе притока иностранных инвестиций, особо похвастаться тоже было не чем), а с тотальной зависимостью киевской власти от бизнеса, который строит только на частной и арендованной земле. 

Почему развитие города так сильно зависит от частного капитала? Ответ — системные ошибки в сфере государственного управления. Развал “советской науки градостроительства” и переход к дикому капитализму привёл к хаотичному самовольному захвату земель, без учёта  законов развития и принципов планирования территории, а также нивелированию контроля государства (в лице городской администрации) за соблюдением норм и правил в строительстве.

Вся страна  отказалась от прошлого плановой экономики, но не достигла будущего капиталистического регулирования бизнеса.  Мы оказались в такой ситуации из-за развала в 2003г. Госстроя Украины и укрепления позиций Госкомзема. Это привело к тому, что вначале выдавалась раскройная карта земельных участков (передача земли в частную собственность и аренду), а уж потом новые хозяева участков пытались вогнать в эту землю как можно больше квадратных метров полезной площади объекта при помощи согласований с органами архитектуры. Яркими примерами этого стремления были попытки “впихнуть” высотные объекты на малой территории возле Сенного рынка (разрушенного казахскими инвесторами), на Европейской площади (гостиница “Днепр”), и на левобережной кромке р. Днепр (от Никольской слобоки до Троещине в 40 метрах от уреза воды) и других территориях. Результат  налицо — территории не освоены, развития инфраструктуры не происходит.

Всем понятно, что для инвестора главное прибыль. Но и государственное регулирование должно работать — отстаивать социальные объекты строительства в качестве “нагрузки” для рентабельных коммерческих строек. Так планируют развитие городов высокоразвитые общества.

Сбалансированный подход в определении интересов города (как социально-экономической структуры) и бизнеса (финансово-экономической системы) преобладает в столицах ЕС и США. Столица Украины, к сожалению, с 2006г. по 2010г. была отдана на продажу, как бренд, и потому многие “купились” на подогретый рынок недвижимости в период “распродажи города” молодой красивой командой Дениса. Басса. Фактор риска учтен не был. Кроме того, землеотводы и проектные документы на строительство, в подавляющем большинстве случаев, были оформлены с нарушением норм действующего законодательства и финансово-кредитной дисциплины, что и послужило сегодня поводом для пересмотра многих принятых ранее решений, и как результат — к замораживанию капитальных активов в период “передела рынка”.

А масштабных градостроительных проектов, разработанных за годы независимости и оставшихся на бумаге, было не мало. Стратегическими для развития города были, например, проекты трёх высотных бизнес и административных центров.

Первый из них разрабатывался творческой группой президента НСАУ Игоря Шпары ещё в 90-е годы. На завершении оси улиц Красноармейской и Горького предполагалось строительство крупнейшего в Украине комплекса — так называемой Лыбедь-Плазы. Основной комплекс делового центра из 5 небоскрёбов (высотой 120-170 м.) и гостиницы над карьерным озером должны были быть возведены на месте, где сейчас строится  Кафедральный собор УПЦ (МП). Круглая композиция высотных акцентов поддерживалась проектами застройки территорий троллейбусного депо и хладокомбината. Кроме того, реконструкция транспортной развязки  и прокладка метрополитена создавали бы тут  мощный градостроительный экономический узел.

Вторая группа центров притяжения капитала должна была находиться на Теличке (на месте промзоны возле Южного моста). Там проектировать торгово-офисный центр ещё в 2003г. начинали студенты Гарвардского университета под предводительством Льва Парцхаладзе и патронатом Александра Омельченко. Проект был добротным и предполагал очищение территории от промышленных  предприятий, создание мощного транспортного узла и постепенное освоение правобережной кромки Днепра с устройством закрытого автотранспортного тоннеля вдоль всей набережной.

Третий административно-деловой центр (сюда планировалось перенести органы власти) это, конечно же,  “Киев-Сити” на Рыбальском п-ве, который был разработан творческой группой под предводительством архитектора Куровского еще в 2005г. Предложенный по аналогии с Лужковским “Москва-сити”, этот проект широко рекламировался бывшим президентом В. Ющенко, который плавал с эскортом катеров вдоль и поперёк Днепра, создавая волну интереса. В интернете можно найти красивые картинки футорологических строений и диковинных домов киевского “сити” очень похожих, кстати, на работы известных архитектурных мастерских по застройке места падения  “Близнецов” на Манхеттене.

Оба полуостровных проекта имели целью включить застройку набережной в процесс развития столицы. На Рыбальском полуострове планировали создать бизнес-центр, на Теличке – административный центр и между ними планировалась речная транспортная связь. Представьте, что все бизнесмены  катерами едут к администраторам решать проблемы, не создавая пробок на дорогах. Фантастика! Аналогом такого проекта были Лондонские портовые районы – Докленд. Все хорошо, но вот методы проектирования,  “девелопмент” и планировочные решения были далеки от европейских подходов  госрегулирования градостроительной деятельности. Треугольник  “Лыбедь-Теличка-Рыбальский” мог бы стать бизнес-каркасом города, но замысел зодчих перечеркнуло отсутствие крупных инвесторов и государственной поддержки.

И если до 2006г. еще были попытки реализации крупных градообразующих проектов, то с приходом “космического мэра”, все сосредоточились лишь на переделке Генплана. Понимая, что этот документ не решает проблем развития, новая команда Попова разработала Стратегию развития города. Но ни в Генплане, ни в Стратегии не заложены механизмы реализации амбициозных планов. К этому еще и имеем ситуацию, когда резервных площадей, на которых можно возводить крупные объекты, у города уже нет.  Как сказал С. Целовальник, новый генплан предполагает реализацию концепции  “интровертивной” агломерации. У Киева остались только леса на западной, восточной и южной окраинах города. Вероятно, в ближайшем будущем они все же падут под натиском урбанистов.

Но иностранные инвесторы, на самом деле, нуждаются в первую очередь не в территориях, а в прозрачных и понятных правилах игры на проектном и строительном рынке. Вообще, создание рынков  недвижимости, земли, проектирования, строительства — первоочередная задача регулирования бизнеса. Так называемые инвестиции с Кипра не решают проблему инвестиционного климата в столице. Это в основном капитал, выведенный ранее туда нашими олигархами. Он к нам и приходит в первую очередь. Но целью его владельцы ставят зачастую лишь приобретение новых землевладений. 

Наша беда в том, что в сфере градостроительства сегодня нет рыночных отношений. Их не выстроили и это показатель неэффективного госуправления. Имеются лишь олигополии административно-коммерческих отношений бизнеса и власти. А инвесторам-нерезидентам с реальными деньгами просто не удается сегодня пройти через шеренгу девелоперов местного разлива. Их тщетные попытки пробраться к реализации какого-нибудь проекта через все возможные бюрократические препоны, в конце концов, все равно заводят их в тупик.

Поэтому в фундаментальной модернизации нуждается вся система управления в сфере планирования развития городов, а особенно столицы. Добавить к этому отсутствие у Киева градостроительной документации на актуализированной картографической подоснове с планом земельно-хозяйственного устройства, противоречия с выносом в натуру границ города, ослабление государственного контроля за соблюдением норм и правил в строительстве, несоответствие Стратегии и Генплана реальным угрозам и вызовам глобальной экономики, и картина становится полной. Красивая модель Генплана и прогнозы освоения территорий без градостроительного кадастра, опорного плана в реальной системе координат УСК-2000, напоминает, самолёт, стоящий в поле, но не способный взлететь из-за отсутствия бензина и некоторых необходимых  блоков и систем. В такой ситуации мечтать о привлечении для реализации Стратегии развития Киева около 50 млрд евро. частных инвестиций, наивно.

Поэтому, чтобы в Киев пришли необходимые для его развития финансовые ресурсы нужно начинать с разработки новых управленческих моделей и программ регулирования интересов бизнеса и власти.

Автор: Член президентского совета Национального союза архитекторов Украины Виктор Глеба

Источник: Киевский форум

Теги: Территория разума

четвер, 28 березня 2024 г.
20:44
У Гостомелі працюватиме перевізний цифровий флюорограф
20:22
Протягом доби зафіксовано 48 бойових зіткнень, - Генштаб ЗСУ
20:02
У Києві розпочали відключати опалення в житловому секторі
19:42
Поліцейські затримали киянина, який через помсту вбив собаку колишньої дівчини
19:23
Бучу відвідала делегація з Боснії і Герцеговини
19:04
ВАКС продовжив обов'язки судді Верховного суду Князєву
18:46
КОВА максимально сприяла правоохоронним органам у затриманні “крота”, - Руслан Кравченко
18:26
Завтра у Димерській громаді частково не буде світла
18:06
Донори крові з Києва - у топі серед команд DonorUA for Teams
17:46
Новий міжнародний залізничний маршрут з Києва до Кошице планують запустити вже цього року
17:21
“Українська команда” передала батальйону “Свобода” велику партію дронів-літаків, – Палатний
17:03
Український гідрометцентр попередив про небезпечні метеорологічні явища на Київщині
16:46
Ювенальні прокурори зафіксували загибель 537 дітей внаслідок збройної агресії рф
16:26
У президентській резиденції на Липській вирішили відремонтувати каналізацію
16:06
Зеленський представив нового голову Служби зовнішньої розвідки
15:46
Для Голосіївського району столиці збираються накупити цибулин тюльпанів та нарцисів на 1,4 млн гривень
Календар подій